군산 재건축 아파트 미계약 소유주의 청산금 분쟁 사건

재건축 사업에 동의하고 분양신청까지 했으나 최종 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상이 된 아파트 소유주들이 주택재건축정비사업조합을 상대로 청산금 지급 의무의 범위에 대해 다툰 사건입니다. 법원은 분양계약 체결기간 만료일 다음 날 매매계약이 성립되었다고 보고 해당 시점의 감정가액을 기준으로 청산금을 산정했습니다. 또한 조합의 정관에 근거하여 정비사업비와 대위변제액을 공제할 수 있다고 판단하였으며, 이미 신탁등기가 되어 소유권 이전 의무가 없는 소유주들에게는 청산금에 대한 지연손해금을 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 (재건축 조합): 군산시 K 일대에서 주택재건축정비사업을 진행하는 A주택재건축정비사업조합입니다.
• 피고들 (아파트 소유주들): 이 사건 정비구역 내 L아파트의 소유주였던 B, C, D, E, F, G, H, I, J씨로, 재건축 사업에 분양신청을 했으나 최종 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다.

분쟁 상황

군산시 L아파트의 재건축 사업이 진행되면서, 피고들은 아파트 소유주로서 조합에 분양신청을 하였습니다. 그러나 조합이 정한 분양계약 체결 기간 내에 최종적으로 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 이후 조합은 피고들에게 지급해야 할 청산금의 범위를 확인하고자 소송을 제기했습니다. 피고들은 매매계약 성립 시점과 이에 따른 청산금액의 산정 기준, 그리고 조합이 청산금에서 공제하려 한 정비사업비의 항목과 금액이 과도하다고 주장하며 맞섰습니다. 특히, 조합이 주장하는 마지막 분양계약 체결 안내 및 만료일 통지가 실제로 있었는지에 대해서도 다툼이 있었습니다.

핵심 쟁점

현금청산 대상자들의 재건축 조합에 대한 토지 지분 매매계약이 언제 성립되었는지 여부, 매매계약 성립 시점에 따른 토지 지분의 적정 감정가액 산정, 재건축 조합이 현금청산 대상자에게 정비사업비 분담 의무를 부과하고 청산금에서 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위, 조합이 피고들을 대신하여 변제한 근저당권 채무(대위변제액)를 청산금에서 공제할 수 있는지 여부, 청산금에 대한 지연손해금(늦게 지급함에 따른 이자)이 발생하는지 여부 및 발생 시점.

법원의 판단

법원은 원고(조합)와 피고들(아파트 소유주들) 사이에 체결된 매매계약에 따른 청산금 지급 채무는 원고가 제시한 별지1 '인용 내역' 표의 '청산금액'에 한하며, 이를 초과하는 부분은 존재하지 않음을 확인했습니다. 또한, 이 청산금에 대해 2020년 6월 25일부터 모두 갚는 날까지 연 5%의 이자를 가산하여 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 재건축 조합이 조합원들에게 분양계약 체결 기간을 연장하고 최종 마감일을 통지한 만큼, 그 만료일 다음 날인 2020년 6월 25일에 현금청산 매매계약이 성립되었다고 보았습니다. 이에 따라 이 날을 기준으로 감정된 토지 지분 가액을 청산금으로 인정하면서, 조합 정관에 따라 현금청산 대상자가 부담해야 할 정비사업비 분담금과 피고들을 대신하여 변제한 근저당권 채무를 공제하는 것이 정당하다고 판단했습니다. 다만, 피고들이 이미 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 조합에 대한 소유권 이전 의무가 없으므로, 청산금에는 매매계약 성립일 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

구 도시 및 주거환경 정비법(구 도시정비법) 제47조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치): 이 법 조항은 주택재건축정비사업에서 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원, 혹은 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자 등에 대해 사업시행자가 현금으로 청산해야 하는 의무와 관련 절차를 규정합니다. 본 사건에서는 분양신청은 했으나 최종 분양계약을 체결하지 않은 피고들이 이 조항에 따라 현금청산 대상자가 되었습니다. 매매계약 성립 시점 및 가액 평가 기준: 판례는 정관이나 관리처분계획에서 정한 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상이 된 경우, 사업시행자의 청산금 지급 의무는 "분양계약 체결기간의 종료일 다음 날" 발생한다고 봅니다(대법원 2016두51309 판결 등). 또한, 현금청산 대상 물건의 가액을 평가하는 기준 시점도 같은 날로 보아야 합니다(대법원 2009다81203 판결 등). 이 사건에서는 조합이 최종적으로 통지한 분양계약 만료일인 2020년 6월 24일의 다음 날인 2020년 6월 25일이 매매계약 성립일 및 감정평가 기준일로 인정되었습니다. 정비사업비 분담 의무: 현금청산 대상자가 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일부를 분담하도록 하기 위해서는, 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 합니다. 단순히 현금청산금에서 사업비용을 공제할 수 있다는 추상적인 정관 조항만으로는 공제가 어렵습니다(대법원 2021두48437 판결 등). 이 사건에서는 원고 조합의 정관 제11조 제5항과 제34조 제1항이 정비사업비의 범위와 분담 기준을 구체적으로 규정하고 있다고 인정되어 정비사업비 공제가 허용되었습니다. 청산금에 대한 지연손해금 발생 여부 및 동시이행 관계: 재건축조합의 청산금 지급 의무와 조합원의 권리제한등기 없는 소유권 이전 의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다. 그러나 조합원이 이미 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 조합 앞으로 마친 경우에는 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 않으므로, 이 경우 조합은 동시이행 항변을 할 수 없어 청산금에 대한 지연손해금(민법상 연 5%)을 지급해야 합니다(대법원 2008다37780 판결 등). 본 사건에서 피고들은 이미 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었으므로, 조합은 청산금에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 발생했습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 조합원이 분양신청 후 최종 분양계약을 체결해야 하는 기간을 정확히 확인하고 준수해야 합니다. 기간 내에 계약을 체결하지 않으면 현금청산 대상자가 될 수 있습니다. 조합의 정관에 현금청산 대상자가 부담해야 할 정비사업비의 범위와 분담 기준이 명확하게 명시되어 있는지 미리 확인하는 것이 중요합니다. 추상적인 조항만으로는 사업비용 공제가 어려울 수 있습니다. 분양계약을 체결하지 않아 현금청산 대상이 되는 경우, 일반적으로 조합이 정한 분양계약 체결 기간 만료일의 다음 날에 매매계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 이 시점이 청산금 산정의 기준일이 됩니다. 청산금은 해당 시점의 토지나 건축물의 감정가액을 기준으로 하므로, 정당한 감정평가가 이루어졌는지 확인하는 것이 필요합니다. 재건축 조합에게 이미 신탁등기 등으로 소유권이 이전된 경우, 현금청산 대상자는 별도의 소유권 이전 의무가 없어 청산금을 제때 지급받지 못할 경우 지연손해금을 요구할 수 있습니다. 반대로, 소유권이 아직 이전되지 않은 상태에서 권리제한등기(근저당권 등)가 남아 있다면, 이를 해소해야 조합의 청산금 지급 의무가 발생하고 지연손해금도 그때부터 계산됩니다. 조합이 조합원을 대신하여 채무를 변제한 경우, 해당 대위변제액은 청산금에서 공제될 수 있습니다. 대위변제 사실 및 금액의 정확성을 확인해야 합니다.