재건축조합과 아파트 소유주 간 청산금 채무 확인 사건

군산시 Q 일대에서 주택재건축정비사업을 추진하는 재건축정비사업조합(원고)이, 해당 정비구역 내 R아파트의 전 소유주들(피고들)을 상대로 청산금 지급 채무가 특정 금액을 초과하여 존재하지 않음을 확인해달라고 제기한 소송입니다. 피고들은 분양 신청을 했지만 최종적으로 분양 계약을 체결하지 않아 구 도시 및 주거환경 정비법 및 조합 정관에 따라 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고는 매매계약 성립일을 2020년 6월 25일로 보고, 이때의 감정가액에서 정비사업비 분담금과 대위변제액을 공제한 금액만을 청산금으로 지급할 의무가 있다고 주장했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여 청산금 채무의 범위가 특정 금액을 초과하지 않음을 확인하고, 해당 금액에 대해 매매계약 성립일 다음 날부터 연 5%의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• A주택재건축정비사업조합: 군산시 Q 일대에서 주택재건축사업을 추진하는 사업조합으로, 이 사건의 원고입니다.
• B 등 14명의 아파트 소유주들: 재건축 정비구역 내 R아파트의 전 소유자들로서, 분양 신청 후 분양 계약을 체결하지 않아 현금 청산 대상자가 된 사람들로 이 사건의 피고들입니다.

분쟁 상황

군산시의 한 주택재건축정비사업조합이 재건축을 추진하는 과정에서, 일부 아파트 소유주들이 분양 신청은 했지만 최종 분양 계약 체결 기한인 2020년 6월 24일까지 계약을 하지 않았습니다. 이로 인해 해당 소유주들은 현금청산 대상자가 되었고, 2020년 6월 25일에 조합과 이들 소유주들 사이에 토지 지분에 대한 매매계약이 성립된 것으로 간주되었습니다. 조합은 소유주들에게 지급해야 할 청산금의 정확한 범위를 확인하고자 소송을 제기했는데, 청산금에서 정비사업비와 조합이 대신 변제한 채무액을 공제해야 한다고 주장했습니다. 반면 소유주들은 매매계약 성립 시점과 재산 가액 평가 시점이 더 빨라야 하며, 정비사업비 공제는 부당하다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

재건축사업에서 분양 신청 후 분양 계약을 체결하지 않은 조합원에 대한 매매계약 성립 시점 및 토지 지분 가액 평가 기준 시점을 언제로 볼 것인지, 현금청산금 산정 시 재건축조합이 주장하는 정비사업비 분담금과 근저당권 대위변제액을 공제할 수 있는지, 그리고 청산금에 대한 지연손해금 발생 여부 및 그 기산일은 언제부터인지가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고(재건축조합)와 피고들(아파트 소유주들) 사이에 2020년 6월 25일에 체결된 매매계약에 기한 원고의 청산금 지급 채무는, 별지1 ‘인용 내역’ 표에 기재된 ‘청산금액’과 이에 대한 2020년 6월 25일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 초과하여 존재하지 않음을 확인하는 원고 승소 판결을 내렸습니다. ‘청산금액’은 2020년 6월 25일 기준으로 평가된 감정가액에서 정비사업비 분담금과 대위변제액을 공제하여 산정되었습니다.

결론

결과적으로 법원은 재건축조합이 주장하는 현금청산금 산정 방식이 정당하다고 판단하여, 조합의 청산금 지급 채무가 제한적인 범위 내에서만 존재함을 확인하는 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 구 도시 및 주거환경 정비법(이하 '구 도시정비법') 제47조 및 관련 대법원 판례를 중심으로 판단되었습니다.

1. 구 도시정비법 제47조: 이 조항은 분양신청을 하지 않거나 철회한 자, 또는 분양계약 체결 기간 내에 계약을 체결하지 않은 자에 대해 사업시행자가 현금으로 청산하도록 규정하고 있습니다. 이때 매매계약 성립 시점 및 청산금 가액 평가 기준 시점은 '분양계약 체결기간의 종료일 다음 날'로 봅니다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결 등).
2. 조합 정관: 조합의 정관은 사업 진행과 조합원 권리·의무를 규율하는 중요한 근거가 됩니다. 특히 정관 제11조 제5항은 조합원 지위 상실 시점까지 집행된 정비사업비를 종전자산 금액 비율로 부과할 수 있다고 규정하며, 제34조 제1항에서 정비사업비의 범위를 정의하고 있습니다. 이러한 규정에 따라 현금청산 대상자에게 정비사업비 분담 의무가 인정될 수 있습니다.
3. 정비사업비 분담 의무의 구체성: 대법원은 현금청산 대상자에게 정비사업비 부담 의무를 지우려면 정관 또는 정관이 지정하는 방식으로 비용의 발생 근거, 분담 기준, 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 한다고 판시했습니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017두48437 판결).
4. 청산금에 대한 지연손해금: 재건축조합의 청산금 지급 의무와 조합원의 소유권 이전 의무는 동시이행 관계에 있는 것이 원칙이지만, 조합원이 이미 소유권을 신탁을 원인으로 조합 앞으로 이전한 경우에는 별도의 소유권 이전 의무를 부담하지 않으므로 조합은 지연손해금 지급 의무를 면할 수 없습니다. 따라서 매매계약 성립일 다음 날부터 민법에 정해진 연 5%의 지연손해금이 발생합니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등).

참고 사항

재건축 사업에 참여하거나 참여 예정이라면, 다음 사항들을 미리 확인하여 유사한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1. 조합 정관 및 관리처분계획을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 분양 신청 기간, 분양 계약 체결 기간, 현금청산 대상자 선정 기준, 현금청산금 산정 방식, 정비사업비 분담 기준 등을 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.
2. 분양 신청 후 계약을 체결하지 않으면 현금청산 대상자가 될 수 있으며, 이 경우 매매계약 성립일과 재산 가액 평가 기준일은 일반적으로 분양 계약 체결 기간 만료일의 다음 날이 됩니다.
3. 조합이 현금청산금에서 정비사업비를 공제하려는 경우, 조합 정관에 현금청산 대상자가 부담할 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등이 구체적으로 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 추상적인 규정만으로는 공제가 어려울 수 있습니다.
4. 조합이 기존 주택에 설정된 근저당권 등을 대신 변제했다면, 그 금액은 청산금에서 공제될 수 있습니다.
5. 자신의 부동산을 이미 조합 앞으로 신탁 등기를 마친 경우, 소유권 이전 의무가 사라지므로, 청산금 지급이 지연되면 매매계약 성립일 다음 날부터의 지연손해금을 요구할 수 있습니다.
6. 조합으로부터의 모든 통지, 안내문, 기한 연장 통지 등을 철저히 보관하고 관련 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다.