상가 건물 전대차 계약 임대료와 관리비 미지급 사건

이 사건은 상가 건물 소유자인 A 주식회사와 건물 관리 회사인 B 주식회사가 건물에 대한 임대료와 관리비를 장기간 미지급한 전차인 피고 C를 상대로 제기한 소송입니다. 원래 임차인인 O는 A 주식회사로부터 상가를 임차하여 피고 C에게 전대하였는데 피고 C는 전대차 계약의 유효성을 다투고 차임 및 관리비 지급 의무의 범위를 제한하려 했으나 법원은 전대차 계약이 유효하게 체결되었음을 인정하고 피고 C에게 미지급된 임대료와 관리비 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 건물 소유자이자 임대인인 A 주식회사
• 건물 관리 및 관리비 징수를 담당하는 B 주식회사
• 전차인이자 병원 대표자인 피고 C
• A 주식회사로부터 상가를 임차하여 피고 C에게 전대한 O

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 김포시 D건물 내 여러 호실(이 사건 상가)의 소유자이며 원고 B 주식회사는 이 건물에 대한 관리 용역을 담당하고 있습니다. 원고 A는 2021년 10월 5일 O와 상가 임대차 계약을 체결했고 O는 2023년 1월 1일 피고 C에게 이 사건 상가를 전대하는 계약을 맺었습니다. 이 전대차 계약에는 원고 A의 동의가 있었고 피고 C는 O와 공동으로 'Q의원'이라는 병원을 개업하여 운영했습니다. 그러나 2023년 4월경 피고 C가 단독 사업자로 변경되었고 이 사건 상가에 대한 차임 및 관리비가 장기간 연체되자 원고 A와 원고 B는 2023년 11월 21일 O와 피고 C에게 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 이후 원고들은 피고 C를 상대로 미지급된 임대료와 관리비의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 C는 전대차 계약서의 인장이 위조되었다며 계약의 무효를 주장했고 사업자등록 명의 변경이나 병원 폐업 이후의 지급 의무 부인 O가 지급한 금원의 공제 임대차보증금에 대한 공제 또는 상계 등을 주장하며 원고들의 청구에 저항했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 전차인인 피고 C가 O에게 사업자 명의를 대여했을 뿐 전대차 계약서에 날인된 자신의 인장이 위조되었으므로 전대차 계약이 무효라는 주장의 타당성 여부입니다. 둘째 전대차 계약이 유효하다고 하더라도 사업자 명의 변경이나 병원 폐업 이후에는 차임 및 관리비 지급 의무가 없다는 피고의 주장이 받아들여질 수 있는지 여부입니다. 셋째 O가 원고들에게 일부 금액을 지급했으므로 해당 부분의 차임에 대해 피고의 지급 의무가 없다는 주장의 진위입니다. 넷째 임대차보증금에서 미지급 차임과 관리비가 공제되어야 하거나 피고가 O의 보증금 반환 채권을 대위하여 상계할 수 있는지 여부입니다. 마지막으로 미지급 관리비의 정확한 금액과 적용될 연체료 또는 지연손해금의 비율입니다.

법원의 판단

법원은 피고 C의 주장을 대부분 받아들이지 않고 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 C는 원고 A 주식회사에게 355,080,000원과 그 중 207,130,000원에 대하여는 2023년 8월 10일부터 147,950,000원에 대하여는 2024년 1월 24일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
2. 피고 C는 원고 B 주식회사에게 63,866,868원과 그 중 62,183,602원에 대하여 2024년 1월 1일부터 2024년 12월 11일까지는 연 6%의 비율로 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급해야 합니다.
3. 원고 B 주식회사의 나머지 청구는 기각했습니다.
4. 소송비용은 피고 C가 모두 부담하며 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고 C가 O의 대리로서 전대차 계약을 유효하게 체결했으며 사업자등록 명의나 병원 폐업 여부와 관계없이 계약기간 동안의 차임 및 관리비 지급 의무를 부담한다고 판단했습니다. 또한 O가 지급한 금원은 이 사건 전대차 기간의 차임으로 인정하기 어렵고 임대차보증금 반환채권이 존재하지 않아 피고의 공제 및 상계 항변 역시 이유 없다고 보았습니다. 이에 따라 피고 C는 원고 A 주식회사에게 미지급 차임 3억 5,508만 원 및 지연손해금을 원고 B 주식회사에게 미지급 관리비 6,386만 6,868원 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

민법 제630조 (전차인의 책임)​ 이 조항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차물을 전대(轉貸)한 경우 전차인(轉借人)은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 그러나 전차인이 전대인(轉貸人)에게 지급할 차임으로 임대인에게 대항할 수는 없습니다. 이는 전차인이 전대인에게 차임을 지급하지 않은 경우 전차인이 임대인에게 직접 차임을 지급할 의무를 진다는 의미입니다. 다만 전차인은 전대인에 대한 차임 지급시기 이전에 임대인에게 차임을 미리 지급했다고 하더라도 그 효력을 임대인에게 주장할 수 없으므로 임대인의 차임 청구에 대해 이중으로 지급해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이 사건에서는 원고 A의 동의를 얻어 전대차 계약이 체결되었으므로 피고 C는 민법 제630조에 따라 원고 A에게 직접 차임 지급 의무를 부담하게 됩니다.

임대차보증금의 법적 성격 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 임차인(또는 전차인)이 부담하는 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 미지급 차임 관리비 손해배상금 등이 발생하면 임대차보증금에서 우선적으로 공제됩니다. 이 사건에서 피고는 임대차보증금 공제 또는 상계를 주장했으나 O가 원고 A에 대하여 임대차보증금 반환 채권을 가지고 있다고 보기 어렵다는 법원의 판단에 따라 피고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

지연손해금 채무자가 채무를 이행하지 않아 발생하는 손해에 대해 지급해야 하는 돈을 지연손해금이라고 합니다. 원고 A에 대한 차임 청구에서는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 12%의 비율이 적용되었고 원고 B에 대한 관리비 청구에서는 「상법」이 정한 연 6%와 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 특히 관리비 청구는 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 기간에는 상법상의 이율을 그 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법상의 이율을 적용하는 것이 일반적입니다.

참고 사항

상가 건물 전대차 계약과 관련하여 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 전대차 계약 시 임대인 동의 확인: 전차인은 전대차 계약을 체결할 때 원 임대인의 동의가 있었는지 반드시 확인하고 그 증거를 명확히 남겨야 합니다.
2. 계약서 내용 꼼꼼히 확인: 계약서에 명시된 모든 특약사항 예를 들어 관리비 직접 지급 의무 등은 물론 차임 지급 의무 주체와 지급 시기 등을 정확히 확인하고 이해해야 합니다.
3. 사업자 명의 변경 또는 폐업: 사업자 등록 명의가 변경되거나 사업장이 폐업하더라도 전대차 계약이 유효하게 존속하는 한 차임 및 관리비 지급 의무는 계속될 수 있습니다.
4. 지급 내역 및 연체금 관리: 차임이나 관리비 등을 지급할 때는 정확한 날짜와 금액을 기록하고 증빙 자료를 반드시 보관해야 합니다.
5. 보증금 관련 권리 관계 명확화: 전대차 관계에서는 임대차보증금이 주임차인의 채무를 담보하는 것이므로 전차인이 주임차인의 보증금 반환 채권을 직접 주장하거나 상계하기 어려울 수 있습니다.
6. 분쟁 발생 시 신속 대응: 임대료나 관리비 연체 등으로 분쟁이 발생하면 내용을 정확히 파악하고 필요한 경우 법적 절차에 따라 신속하게 대응해야 합니다.