신탁 부동산 임대차 계약 분쟁 중 보증금 반환 및 부당이득 판결

원고 A는 피고 B 소유의 오피스텔을 임차하는 계약을 체결했습니다. 이 부동산은 신탁등기가 되어 있었는데, 계약 당시 피고 B의 사실혼 배우자인 피고 C와 공동 중개인 피고 D는 잔금을 지급하면 신탁등기를 말소하겠다고 약속했습니다. 그러나 잔금 지급 후에도 신탁등기가 말소되지 않자 원고는 계약 해제를 통지하고 임대차보증금 반환을 청구했으며, 피고 C와 D에게도 손해배상을 요구했습니다. 이에 피고 B는 원고가 계약 해제 후에도 부동산을 점유했으므로 차임 상당의 부당이득 반환을 반소로 청구했습니다. 법원은 임대인 B의 채무불이행으로 인한 임대차 계약의 적법한 해제를 인정하여, 피고 B가 원고 A에게 미반환 임대차보증금 22,312,406원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면 원고의 피고 C, D에 대한 손해배상 청구는 신탁등기 말소 불이행과 손해 발생 사이의 인과관계 부족으로 기각되었습니다. 또한 원고 A는 계약 해제 이후 부동산을 점유한 기간에 대해 피고 B에게 차임 상당의 부당이득 28,771,935원 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A (반소피고): 이 사건 부동산의 임차인
• 피고 B (반소원고): 이 사건 부동산의 임대인
• 피고 C: 피고 B의 사실혼 관계에 있는 배우자
• 피고 D: 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사

분쟁 상황

원고 A는 2020년 8월 8일 피고 B 소유의 오피스텔에 대해 임대차 계약을 체결했습니다. 당시 이 부동산은 J 주식회사 명의로 신탁등기가 되어 있었는데, 피고 B의 사실혼 배우자인 피고 C는 '신탁 관련 채무가 6,000~7,000만 원 정도에 불과하여 잔금을 지급하면 신탁등기를 즉시 말소할 것'이라고 원고에게 말했습니다. 또한 피고 D 공인중개사도 '거래 법무사를 통해 신탁등기 말소 절차를 진행할 것이니 걱정하지 말고 잔금을 지급하라'고 설명했습니다. 원고는 이를 믿고 2020년 8월 14일 피고 B에게 잔금 1억 5천만 원을 송금했으나, 피고 B는 약속과 달리 신탁등기를 말소하지 않았습니다. 이에 원고는 2021년 1월 21일 내용증명우편을 통해 신탁등기 말소 최고 및 계약 해제 통지를 하였고, 임대차보증금 반환을 요구했으나 전액을 돌려받지 못했습니다. 원고는 임대차보증금 반환을 요구하며 피고 C와 D에게도 손해배상을 청구했고, 피고 B는 원고가 계약 해제 이후에도 부동산을 점유한 기간에 대한 차임 상당의 부당이득 반환을 반소로 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인 B의 신탁등기 말소 불이행으로 인한 임대차계약 해제 및 보증금 반환 의무 여부, 임차인 A가 임대차 목적물 인도 없이 보증금 반환을 청구하는 경우 지연손해금 발생 시점, 피고 C의 기망행위와 공인중개사 D의 중개상 과실로 인한 손해배상 책임 여부, 임차인 A의 계약 해제 후 부동산 점유에 대한 차임 상당 부당이득 반환 의무 여부가 주요 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B는 원고 A에게 미반환 임대차보증금 22,312,406원과 이에 대해 2024년 1월 3일부터 2024년 2월 6일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 원고 A는 피고 B에게 차임 상당 부당이득 28,771,935원과 그 중 18,642,000원에 대해 2023년 2월 23일부터 2024년 2월 6일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 원고 A의 피고 B에 대한 나머지 본소 청구와 피고 B의 나머지 반소 청구는 기각되었으며, 원고 A의 피고 C, D에 대한 각 청구도 모두 기각되었습니다.
4. 소송 총비용은 원고 A와 피고 B 사이에 본소, 반소를 통틀어 50%씩 부담하고, 원고 A와 피고 C, D 사이에 생긴 소송 총비용은 원고 A가 부담합니다.
5. 위 제1, 2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대인 B의 채무불이행으로 인한 임대차 계약 해제를 인정하여 임대인 B에게 미반환 임대차보증금 및 지연손해금 지급 의무를 부과했습니다. 동시에 계약 해제 후 부동산을 계속 점유한 임차인 A에게는 임대인 B에게 차임 상당의 부당이득 반환 의무를 인정했습니다. 다만, 피고 C와 공인중개사 D의 기망행위 및 업무상 과실로 인한 손해배상 책임은 손해와의 인과관계 부족으로 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 본 사건에서 임대인 B의 신탁등기 말소 불이행은 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 임대차 계약이 적법하게 해제되었으므로 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다.
2. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임대차목적물 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임차인이 부동산을 인도하지 않으면 임대인의 보증금 반환 의무는 이행지체에 빠지지 않아 지연손해금 발생 시점이 늦춰질 수 있습니다.
3. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 본 사건에서 임차인 A가 임대차 계약 해제 이후에도 부동산을 계속 점유·사용하여 얻은 차임 상당의 이익은 부당이득에 해당하여 임대인 B에게 반환해야 한다고 판단되었습니다.
4. 공인중개사법 제30조 제1항 (손해배상책임의 보장)​: 개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 본 사건에서는 공인중개사 D의 설명의무 위반 등이 인정되더라도 신탁등기가 결국 말소되었고, 임차인의 손해가 신탁등기 불이행 때문이 아니라 부동산 매각대금 하락 등 다른 사유로 발생한 것으로 보아 손해와의 상당인과관계가 인정되지 않아 배상책임이 부정되었습니다.
5. 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체한 경우에 발생하는 손해배상금입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있으나, 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 기간(보통 판결선고일까지)에는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

신탁된 부동산을 임대차 계약할 때는 반드시 신탁원부를 확인하여 실제 소유관계와 권리관계를 명확히 파악해야 합니다. 신탁계약의 법적 의미와 임차인의 권리보호 방안(주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권 확보 여부, 전세권 설정 가능성 등)에 대해 공인중개사의 충분한 설명을 듣고, 필요한 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다. 임대인이 신탁등기 말소를 약속하는 경우, 그 내용을 반드시 임대차 계약서에 구체적으로 명시하고, 말소 이행 기한과 불이행 시의 위약금 및 손해배상 조항을 포함해야 합니다. 만약 임대인의 채무불이행으로 계약을 해제하게 된다면, 불필요한 부당이득 청구를 방지하기 위해 임차 목적물을 조속히 인도하는 것이 현명합니다. 이 사건에서는 임차인이 임대차 목적물을 인도하지 않아 임대인의 보증금 반환 지연손해금 발생 시점이 늦춰지고 임차인의 부당이득 반환 의무가 발생했음에 유의해야 합니다.