손해배상
A아파트 입주자대표회의가 아파트 관리회사와 관리소장을 상대로 전기요금 계약 방식 선택 미고지, 옥상 방수 도장 공사 부적정 진행, 옥상 난간대 관리 소홀 등을 이유로 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고들의 선량한 관리자 주의의무 위반을 인정하여 일부 손해배상 책임을 명령했으며, 다만 입주자대표회의의 관리감독 소홀도 일부 인정되어 손해배상액을 감액했습니다. 그러나 직원 식대, 복리후생비, 관리소장 시간외 근무수당 등은 입주자대표회의의 승인이 있었으므로 부당이득으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
A아파트 입주자대표회의는 아파트 관리회사인 주식회사 C와 관리소장 B의 관리 부실로 인해 여러 가지 손해를 입었다고 주장하며 소송을 제기했습니다.구체적으로는 다음과 같은 상황이 발생했습니다.첫째, 아파트 전기요금 납부 방식에는 '종합계약방식'과 '단일계약방식'이 있었는데, A아파트는 2009년부터 한국전력공사와 종합계약방식을 유지해왔습니다. 그러나 실제 아파트에는 단일계약방식이 연간 약 2,400만 원에서 3,400만 원가량 더 저렴하여 유리한 상황이었습니다. 관리소장 B는 2019년 고양시 덕양구청으로부터 유리한 요금제를 자체적으로 검토하라는 협조 공문을 받았음에도 이를 입주자대표회의에 보고하거나 검토하지 않아 2016년 7월부터 2020년 12월까지 약 1억 2,600만 원의 전기료 차액 손실이 발생했습니다.둘째, 2021년 옥상 우레탄 방수 및 슁글탄 도장공사를 진행하는 과정에서 문제가 발생했습니다. 이미 2019년과 2020년에 유사한 1, 2차 옥상 보수 공사가 시행되었고, 1차 공사는 하자보수보증기간(준공 후 2년)이 남아있어 무상으로 하자 보수를 요청할 수 있었습니다. 관리소장 B는 이러한 사실을 입주자대표회의에 보고하지 않고, 새롭게 구성된 입주자대표들이 전체 동에 대한 공사를 결정하도록 방치했습니다. 또한, 공사 견적 과정에서 실제 도면 면적보다 1,772㎡를 과다하게 산출하여 약 8,400만 원의 불필요한 공사대금이 지출되었습니다.셋째, 관리소장 B는 근무 기간 동안 A아파트 옥상 난간대를 관리 점검한 적이 없고, 부식을 막기 위한 방청 페인트 도장 공사 같은 보수 관리를 검토하거나 보고한 사실이 없었습니다. 이로 인해 옥상 난간대 간살 접합 부위가 부식되어 난간대 간살 전면 교체가 필요한 상황이 되었고, 약 1억 9,100만 원의 공사비가 예상되었습니다.넷째, 원고는 피고들이 직원 식대, 경비원 및 미화원 복리후생 물품비, 주택관리사 협회비, 관리소장 B의 시간외 근무수당 등을 부당하게 지출하게 하여 부당이득을 취했다고 주장하며 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 비용들이 입주자대표회의의 승인을 거쳐 지급된 것이므로 법률상 원인 없는 이득이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.이러한 일련의 관리 부실 행위들로 인해 A아파트 입주자대표회의는 관리회사와 관리소장을 상대로 손해배상을 청구하게 되었습니다.
법원은 아파트 관리회사와 관리소장이 공동주택관리법과 민법상 위임관계에 따라 공동주택의 관리주체로서 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하며 입주자의 권익을 보호하기 위한 '선량한 관리자의 주의의무'를 다해야 한다고 보았습니다. 이에 따라, 보다 유리한 전기요금 계약방식을 검토하고 설명하지 않은 점, 기존 공사를 무시하고 중복 공사를 진행하며 공사 면적을 과다하게 산출한 점, 옥상 난간대 유지보수를 소홀히 한 점 등에서 피고들의 의무 위반을 인정했습니다. 다만, 입주자대표회의 역시 관리 업무에 대한 감독을 소홀히 한 점이 인정되어 손해배상액이 일부 감액되었습니다. 반면, 입주자대표회의의 승인 하에 지급된 식대, 복리후생비, 관리소장 수당 등은 법률상 원인 없이 얻은 이득으로 볼 수 없어 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다.
