공공주택사업 토지보상금 증액 요구 사건

원고는 공공주택사업 지구 내 토지 소유자로, 한국토지주택공사 등 사업 시행자들이 제시한 토지 수용 보상금에 대해 불복하여 손실보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했습니다. 원고는 수용재결 및 이의재결에서 정해진 보상금이 시가를 제대로 반영하지 못하고 인근 다른 개발사업으로 인한 개발이익을 포함하지 않아 부당하다고 주장했습니다. 법원은 자체 감정인을 통해 토지 가치를 재평가했고, 최종적으로 법원 감정 결과에 따라 이의재결 보상금보다 약 2,149만 원 증액된 금액을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공공주택사업 지구 내 토지(남양주시 D 전 2,097㎡)를 소유한 개인
• 피고들: 한국토지주택공사, 경기도, 경기주택도시공사, 남양주도시공사 (공공주택사업[B <2차>]의 공동 사업시행자들)

분쟁 상황

원고 A 소유의 토지(남양주시 D 전 2,097㎡)가 'B <2차> 공공주택사업' 지구에 포함되어 수용 대상이 되었습니다. 중앙토지수용위원회는 2023년 1월 5일에 1,449,027,000원의 수용보상금을 결정했고, 원고가 이의를 제기하자 2022년 9월 21일 이의재결을 통해 1,486,248,750원으로 증액했습니다. 그러나 원고는 이 금액 또한 정당한 시가를 반영하지 못하며, 특히 이 사건 사업과 무관한 주변의 다른 개발사업(남양주 F, G, H, I, J 공공주택지구 및 도시개발사업 등)으로 인한 개발이익이 포함되지 않아 보상금이 현저히 과소평가되었다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지의 손실보상금 산정 시, 법원 감정인의 감정 결과가 인근 다른 개발사업으로 인한 개발이익을 충분히 반영하지 못하여 위법한지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 기존 감정 결과와 법원 감정 결과가 상이할 경우 어떤 감정 결과를 기준으로 정당한 보상금을 산정할 것인지가 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 21,494,250원 및 이에 대해 2023년 3월 2일부터 2025년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용의 90%는 피고들이, 나머지는 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 일부 인용하여, 이의재결에서 정해진 보상금보다 법원 감정인의 평가액이 높은 차액만큼의 손실보상금을 지급하라고 판결했습니다. 법원은 다른 개발사업으로 인한 개발이익이 법원 감정 결과에 포함되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이지 않았으나, 법원의 독립적인 감정 결과를 통해 보상금의 증액을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 '토지보상법') 및 「공공주택 특별법」과 관련된 법리를 다루었습니다.

1. 개발이익의 배제 및 포함 원칙 (토지보상법 제67조 제2항 등)​

• 원칙: 토지보상법 제67조 제2항은 '보상액을 산정할 경우 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다'고 규정합니다. 이는 해당 공익사업 자체의 시행으로 인해 발생하는 개발이익은 보상금에 포함시키지 않아야 한다는 원칙입니다. 즉, 토지주가 자신의 토지가 수용되는 공익사업으로 인해 이득을 보지 않도록 하는 것입니다.
• 예외: 그러나 대법원 판례(대법원 1992. 2. 11. 선고 91누7774 판결 등)에 따르면, 수용대상 토지의 인근에 있는 '해당 공익사업과는 관계없는 다른 사업'의 시행으로 인한 개발이익은 보상액에 포함하여 평가해야 합니다. 즉, 다른 개발사업으로 인해 토지 가치가 올랐다면 이는 정당한 보상금에 반영되어야 한다는 의미입니다. 다만, 이 사건에서는 법원이 원고가 주장하는 다른 개발사업으로 인한 개발이익이 이미 '2018년 1월 1일 기준 공시지가'나 '남양주시 녹지지역의 지가변동률'에 대부분 반영되었을 것으로 보아 추가적인 개발이익을 인정하지 않았습니다.

2. 보상금 산정의 기준 및 시점수정 (공공주택 특별법 제27조 제5항, 같은 법 시행령 제20조 제1항, 토지보상법 시행령 제37조)​

• 공공주택사업의 경우, 「공공주택 특별법」에 따라 주민 의견청취 공고 등으로 인해 토지 가격이 크게 변동되었다고 인정될 경우, 의견청취 공고일 이전의 공시기준일 공시지가를 기준으로 보상금을 산정할 수 있습니다.
• 이 때, 「토지보상법 시행령」 제37조에 따라 공시기준일부터 가격시점(수용재결일 등)까지의 기간 동안 지가변동률을 적용하여 '시점수정'을 합니다. 이는 과거의 공시지가를 현재 시점의 가치로 보정하는 과정으로, 이 사건에서 법원 감정인은 이러한 기준과 절차에 따라 보상금을 산정했습니다.

3. 감정 평가의 신뢰성 판단 (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129 판결 등)​

• 토지수용 보상금 증감 소송에서 여러 감정 결과가 있을 때, 법원은 재결 감정 결과와 법원 감정 결과 모두 평가 방법에 위법 사유가 없고 오류가 없는 경우, 어느 감정 결과를 더 신뢰할지는 법원의 재량에 속한다는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 이 사건에서 법원은 법원의 관여 하에 이루어진 법원 감정이 토지의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절히 반영했다고 보아 이를 기준으로 보상금을 산정했습니다.

참고 사항

공공사업으로 인해 토지를 수용당할 경우, 초기 보상금액이 불충분하다고 생각된다면 이의신청 및 행정소송을 통해 정당한 보상금을 요구할 수 있습니다. 법원 감정은 해당 토지의 특성과 시장 상황을 보다 면밀히 반영할 수 있으므로, 재결 보상금이 불합리하다고 판단되면 법원에 감정 평가를 의뢰하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 보상금 산정 시 해당 공익사업으로 인한 개발이익은 원칙적으로 배제되나, 이 사건 사업과 무관한 주변 다른 개발사업으로 인한 개발이익은 포함될 수 있습니다. 그러나 법원은 이미 공시지가 변동률이나 인근 거래 사례에 이러한 지가 상승분이 대부분 반영되었을 것으로 보아, 별도로 추가 개발이익을 인정하지 않을 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.