공동 소유 집주인의 전세 보증금 미반환 사건

원고 A는 피고 C, D 소유의 부동산을 전세 보증금 8천만 원에 임차하였습니다. 임대차 계약 만료 2개월 전 계약 갱신 거절 의사를 통지했으나, 피고들은 보증금 반환을 미루다 연락이 두절되었습니다. 이에 원고는 임대차 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하였고, 법원은 피고들에게 연대하여 8천만 원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전세 계약을 맺고 해당 부동산에 거주해 온 임차인
• 피고 C, D: 원고 A에게 부동산을 임대한 공동 소유자이자 공동 임대인

분쟁 상황

원고 A는 2020년 7월 4일 피고 C, D가 각 2분의 1 지분으로 소유한 부동산에 대해 보증금 8천만 원, 기간 2020년 7월 31일부터 2022년 7월 30일까지의 주택 임대차 전세 계약을 체결했습니다. 원고는 2022년 5월 말경(계약 만료 2개월 전) 피고들에게 계약 갱신 거절 의사를 통지했습니다. 피고들은 '지금 당장은 보증금을 반환할 돈이 없다. 부동산에 방을 내놓을 테니 다른 임차인이 들어오면 빼주겠다'고 말하며 보증금 반환을 미뤘습니다. 2022년 10월경부터 피고들은 연락이 닿지 않기 시작했고, 원고가 거주하는 부동산에는 새로운 임차인이 집을 보러 오는 경우도 없었습니다. 원고는 2022년 12월 30일부터 현재까지 피고들에게 지속적으로 연락을 시도했으나 모든 연락을 회피당했습니다. 이에 원고는 임대차 계약 종료에 따른 보증금 반환을 받기 위해 본 소송을 제기했으며, 소장 부본 송달을 통해서도 임대차 계약 해지 의사를 다시 한번 밝혔습니다.

핵심 쟁점

임차인이 계약 만료 전 계약 갱신 거절 의사를 통지했음에도 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 지연할 경우, 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지 여부 공동 소유의 부동산에 대한 임대차 계약에서 공동 임대인들이 임대차 보증금 반환 채무에 대해 연대 책임을 지는지 여부 임대인이 연락 두절되어 보증금 반환이 이루어지지 않을 경우 임차인이 취할 수 있는 법적 조치 및 그 효력

법원의 판단

법원은 피고 C와 D는 연대하여 원고 A에게 8천만 원을 지급하고, 소송 비용 또한 피고들이 부담하며, 제1항에 대한 가집행이 가능하다고 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 전부 인용하여, 공동 소유 임대인들이 임차인에게 임대차 보증금 8천만 원을 연대하여 반환할 것을 명령했습니다. 이는 임차인이 적법하게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 연락이 두절된 상황에서 임차인의 권리를 보호한 것입니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신): 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다. 본 사례에서 원고는 계약 만료 2개월 전인 2022년 5월 말경에 계약 갱신 거절 의사를 통지하여, 임대차 계약이 2022년 7월 30일 만료일에 적법하게 종료되었음을 입증했습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지): 제6조 제1항에 따라 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 본 판결문에서는 원고가 소장 부본 송달을 통해 임대차 계약 해지를 다시 한번 명확히 한 것으로, 만약 갱신 거절 의사 통지가 불분명했거나 묵시적 갱신으로 이어졌더라도 임차인이 계약을 해지할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 민법 제411조 (불가분채무와 연대채무): 수인이 공동으로 어떤 의무를 부담할 경우, 그 의무가 성질상 불가분이거나 특별한 약정이 없다면 채무자 각자가 채무 전부를 이행할 의무를 집니다. 본 사례에서 피고들은 공동 소유자로서 공동 임대인이었으므로, 임대차 보증금 반환 채무에 대해 연대하여 책임을 지는 것으로 보아 재판부가 '연대하여 지급하라'고 판시했습니다. 이는 공동 임대인 중 한 명이 연락 두절되더라도 다른 임대인이 보증금 전액을 반환할 책임이 있다는 것을 의미합니다. 민사소송법 제208조 제3항 (판결): 법원은 당사자가 제출한 증거와 변론 전체의 취지에 따라 판결을 내립니다. 특히, 피고가 소장 부본 등을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않으면, 원고의 청구원인에 대한 사실을 자백한 것으로 보아 변론 없이 판결할 수 있습니다(자백간주 판결). 또한, 피고의 주소불명 등으로 소장 등을 공시송달한 경우에는 피고가 출석하지 않아도 변론 없이 판결할 수 있습니다(공시송달 판결). 본 사건에서 피고 C는 자백간주, 피고 D는 공시송달에 의해 판결이 이루어졌습니다. 이는 임대인들이 소송에 제대로 응하지 않거나 연락 두절된 상황에서도 법적 절차를 통해 임차인의 권리 구제가 가능하다는 것을 보여줍니다.

참고 사항

계약 종료 의사 명확화: 임대차 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 종료 의사를 명확히 통지해야 합니다. 내용증명 우편, 문자, 통화 녹음 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 전달하는 것이 좋습니다. 본 사례에서 원고는 문자메시지 및 통화내역을 증거로 제출했습니다. 임대인의 보증금 반환 지연 시 대응: 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 새로운 임차인과 연계하여 반환하겠다는 구두 약속만으로는 안전하지 않습니다. 구체적인 반환 일정을 서면으로 합의하거나, 임대차보증금 반환청구 소송, 임차권등기명령 신청 등을 고려해야 합니다. 공동 임대인의 책임: 공동 소유 부동산의 경우, 임대인 중 한 명이 연락 두절되더라도 다른 공동 임대인에게도 보증금 반환 책임이 있습니다. 본 판결에서처럼 공동 임대인들은 연대하여 보증금 반환 의무를 집니다. 연락 두절 시 증거 확보: 임대인이 연락 두절될 경우, 카카오톡 메시지, 통화 시도 내역(부재중 전화 기록 등), 우편물 발송 기록 등 연락을 시도한 모든 증거를 보존해야 합니다. 이는 소송 진행 시 임대인의 고의적인 회피를 입증하는 데 중요한 자료가 됩니다. 전입신고 및 확정일자의 중요성: 전입신고와 확정일자는 임차인의 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 본 사례에서도 원고는 전입신고 및 확정일자를 통해 임차인으로서의 보호를 받을 수 있었습니다. 소송을 통한 계약 해지: 임대인이 연락 두절 등으로 계약 해지 통지가 어려운 경우, 소장 부본 송달을 통해 계약 해지 의사를 다시 한번 명확히 할 수 있습니다. 이는 주택임대차보호법상 계약 해지의 효력을 발생시키는 중요한 절차가 될 수 있습니다.