공유 주택 전세 계약 사문서 위조 및 사기 사건

피고인 A는 남편을 포함한 여러 명이 공동 소유한 다가구주택에 대해, 다른 공동 소유자들의 동의 없이 전세 계약을 체결하며 임차인들을 속였습니다. 이를 위해 공동 소유자 명의의 전세계약서를 위조하고 위조된 문서를 행사했으며, 소유권 분쟁이 진행 중인 사실을 숨기고 계약금을 받아 가로챘습니다. 총 5명의 피해자로부터 보증금 명목으로 약 2억 4천 8백만 원을 편취한 혐의로 기소되어 징역 10개월에 집행유예 2년을 선고받았습니다.

관련 당사자

• 피고인: A (공동 소유 주택의 다른 소유자 동의 없이 전세 계약을 체결하고 사기 행각을 벌인 자)
• 피해자: B, N, T, Z, AD (피고인의 사기 행위로 전세 계약금을 편취당한 임차인들)
• 공동 소유자: F(피고인의 남편), G, H, I (피고인이 사기를 저지른 다가구주택의 공동 소유자들)

분쟁 상황

피고인 A는 남편 F와 G, H, I가 공동으로 소유한 다가구주택의 일부 호실들에 대해 다른 공동 소유자 H, I의 동의를 받지 않은 채 전세 계약을 체결하고 전세 보증금을 편취했습니다.

1. 피해자 B에 대한 범행 (2014년 4월 14일)​

   • 피고인은 B와의 전세 재계약 과정에서 H, I의 동의를 받지 않았음에도 이들의 명의로 된 도장을 임의로 날인하여 전세계약서를 위조했습니다.
   • 위조된 계약서를 B에게 교부하며 '공유자들의 동의를 받았다'고 거짓말했고, 당시 진행 중이던 소유권이전등기 소송 사실을 숨겼습니다.
   • B로부터 기존 보증금과의 차액 5,000,000원을 편취했습니다.

2. 피해자 N에 대한 범행 (2014년 8월 13일)​

   • 피고인은 N과의 전세 계약 시에도 H, I의 동의 없이 이들의 명의 도장을 날인한 전세계약서를 위조하여 행사했습니다.
   • N에게 '내가 건물주이고 위임을 받았다, 문제없다'고 거짓말하고 소유권 분쟁을 숨겼습니다.
   • N으로부터 계약금과 잔금 합계 78,000,000원을 편취했습니다.

3. 피해자 T에 대한 범행 (2014년 9월 17일)​

   • 피고인은 T과의 전세 계약에서 H, I의 동의 없이 이들의 명의 도장을 날인한 전세계약서를 위조하여 행사했습니다.
   • T에게 '내가 실질적 소유자이고 공유자들의 동의를 받았다'고 거짓말하며 소유권 분쟁 사실을 숨겼습니다.
   • T로부터 계약금과 잔금 합계 80,000,000원을 편취했습니다.

4. 피해자 Z에 대한 범행 (2014년 10월 10일)​

   • 피고인은 Z와의 전세 재계약 협의 시 H, I의 동의 없이 '남편 아버지가 사망하여 자동 상속되었고 우리가 건물주이다, 분쟁 발생 시 전세금 전액 변제하겠다'고 거짓말하며 소유권 분쟁 사실을 숨겼습니다.
   • Z로부터 기존 보증금과의 차액 10,000,000원을 편취했습니다.

5. 피해자 AD에 대한 범행 (2015년 2월 12일)​

   • 피고인은 AD와의 전세 계약 협의 시 '내가 등기만 안 했지 실 소유자이고, 임대차 계약은 과반수 이상의 임대인과 계약하면 문제없다, G에게 위임을 받았다'고 거짓말했습니다.
   • 당시 소유권이전등기 소송에서 피고인이 패소한 상태였음에도 이 사실을 AD에게 알리지 않았습니다.
   • AD로부터 계약금과 잔금 합계 75,000,000원을 편취했습니다.

핵심 쟁점

피고인이 공동 소유 주택의 다른 공동 소유자들의 동의 없이 전세 계약을 체결할 수 있는지, 공동 소유자 명의의 전세계약서를 위조하고 행사한 행위의 위법성, 소유권 분쟁 사실을 숨긴 채 전세 계약을 체결하고 보증금을 받은 행위가 사기에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

피고인에게 징역 10개월을 선고하되, 이 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예한다.

결론

재판부는 피고인의 사문서위조, 위조사문서행사, 사기 혐의를 모두 유죄로 인정하여 징역 10개월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 피고인이 동종 전과가 없고 피해자들이 처벌을 원하지 않는 점, 잘못을 인정하고 반성하는 점 등이 참작되었습니다.

연관 법령 및 법리

이번 사건에서 피고인에게 적용된 주요 법령과 그 법리는 다음과 같습니다.

1. 형법 제231조 (사문서위조)​:

   • 권리, 의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서나 도화를 위조 또는 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다는 내용입니다.
   • 피고인이 공동 소유자 H, I의 동의 없이 이들의 명의로 전세계약서를 작성하고 도장을 날인한 행위는 이 조항에 따라 사문서위조죄에 해당합니다.

2. 형법 제234조 (위조사문서행사)​:

   • 위조 또는 변조한 문서, 도화, 전자기록 등 특수매체 기록을 행사한 자는 그 문서, 도화, 전자기록 등 특수매체 기록 위조 또는 변조죄와 동일한 형으로 처벌한다는 내용입니다.
   • 피고인이 위조한 전세계약서들을 피해자들에게 교부하여 마치 진정한 문서인 것처럼 사용한 행위는 이 조항에 따라 위조사문서행사죄에 해당합니다.

3. 형법 제347조 제1항 (사기)​:

   • 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다는 내용입니다.
   • 피고인이 공동 소유자 동의를 받았다고 거짓말하고, 소유권 분쟁 중인 사실을 숨긴 채 피해자들로부터 전세 보증금(재물)을 받아 가로챈 행위는 이 조항에 따라 사기죄에 해당합니다.

4. 형법 제40조 (상상적 경합)​:

   • 하나의 행위가 여러 죄에 해당하는 경우에는 가장 중한 죄에 정한 형으로 처벌한다는 내용입니다.
   • 예를 들어, 하나의 전세계약서를 위조하여 여러 죄(H 명의 위조, I 명의 위조 등)가 성립하는 경우나, 위조한 사문서를 행사하는 행위와 그로 인한 사기 행위가 밀접하게 연결되어 있을 때 적용될 수 있습니다.

5. 형법 제37조 전단 (경합범) 및 제38조 제1항 제2호, 제50조 (경합범 가중)​:

   • 경합범은 동시에 여러 개의 죄를 저지른 경우를 의미하며, 경합범 가중은 여러 죄에 대해 하나의 형을 선고할 때 각 죄의 형을 합산하거나 가장 중한 죄의 형에 일정한 비율을 가중하여 처벌하는 원칙입니다.
   • 피고인은 여러 명의 피해자에게 사문서위조, 위조사문서행사, 사기 등 여러 범죄를 저질렀으므로 경합범으로 처리되어 형이 가중되었습니다.

6. 형법 제62조 제1항 (집행유예)​:

   • 3년 이하의 징역 또는 금고의 형을 선고할 경우, 일정한 사유가 있을 때 1년 이상 5년 이하의 기간 동안 형의 집행을 유예할 수 있다는 내용입니다.
   • 피고인이 동종 전과가 없고, 피해 회복 노력이나 반성하는 태도 등이 참작되어 징역형의 집행이 유예되었습니다.

참고 사항

다가구 주택과 같이 여러 명의 소유자가 있는 부동산과 전세 계약을 할 때는 다음과 같은 점들을 반드시 확인해야 합니다.

1. 등기부등본 확인: 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 실제 소유자가 누구인지, 공유자가 몇 명인지, 소유권 관련 분쟁이나 가압류 등 권리 관계에 이상은 없는지 확인해야 합니다.
2. 공유자 전원의 동의 확인: 주택이 여러 명의 공동 소유로 되어 있는 경우, 원칙적으로 공동 소유자 전원의 동의를 받아야만 유효한 임대차 계약이 체결될 수 있습니다.
   • 계약 시 모든 공동 소유자가 참석하거나, 불가능하다면 불참하는 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아두어야 합니다. 위임장 내용과 인감도장 날인 여부도 철저히 확인해야 합니다.
3. 소유권 분쟁 여부 확인: 임대인이 '소유권이전등기 소송 중'이거나 '상속 문제로 등기가 늦어지고 있다'는 등의 설명을 한다면, 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
   • 계약 전 부동산 소송 여부를 확인하고, 불확실한 경우 계약을 보류하거나 다른 부동산을 알아보는 것이 안전합니다.
4. 계약금 및 잔금 송금: 임대인 본인 명의의 계좌로 송금하고, 공동 소유라면 위임받은 대표 소유자 명의의 계좌로 송금하는 것이 원칙입니다.
   • 제3자(배우자, 자녀 등) 명의의 계좌로 송금을 요구한다면 의심하고 송금 목적과 당사자를 명확히 기재하여 증거를 남겨야 합니다.
5. 공인중개사의 역할 확인: 공인중개사가 계약을 진행하는 경우에도, 위조된 서류를 통한 계약이 아닌지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 중개사에게도 공동 소유자들의 동의 여부와 서류의 진위 여부를 재차 확인해야 합니다.