임대차
원고 A는 피고 E와 상가 임대차 계약을 체결했으나, 해당 건물이 재개발 정비사업 구역에 포함되어 관리처분계획 인가 고시로 인해 계약 목적 달성이 불가능해지자 계약 해지를 통보하고 보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 재개발로 인해 계약 해지가 적법하다고 판단하여 임대인인 피고 E의 보증금 반환 의무를 인정하면서도, 미지급 차임, 퇴거일까지의 부당이득금, 연체료를 보증금에서 공제해야 한다고 보았습니다. 또한, 제1심 판결 이후 피고 E와 재개발조합이 원고 A에게 보증금 및 지연손해금을 변제하였으므로, 최종적으로 원고의 피고 E에 대한 보증금 반환 청구는 모두 소멸했다고 판단하여 제1심 판결 중 피고 E 패소 부분을 취소하고 원고 A의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 3월 피고 E와 광명시 소재 상가에 대해 보증금 25,000,000원, 월 차임 2,500,000원으로 임대차 계약을 체결하고 자동차정비업을 시작했습니다. 2021년 3월 월 차임을 2,900,000원으로 증액했고, 2022년 3월 17일 계약 기간을 '수용재결 재심 2번 완료시까지' 연장하기로 합의했습니다. 그러나 해당 상가는 D주택재개발정비사업 구역에 포함되어 2022년 5월 13일 D조합에 관리처분계획 인가가 고시되었습니다. D조합은 2022년 12월 원고 A에게 건물 인도 청구 소송을 제기했고, 2023년 3월에는 이주 공고를 부착했습니다. 원고 A는 2023년 4월 10일 새로운 사업장으로 이사하여 상가에서 퇴거했고, 2023년 5월 3일 D조합에게 열쇠를 반납했습니다. 원고 A는 이 사건 상가를 더 이상 사용·수익할 수 없게 되자 임대인인 피고 E에게 임대차보증금 반환을 청구하며 소송을 제기했습니다.
재개발 정비사업으로 인한 임대차 계약의 해지 효력 및 보증금 반환 범위, 임차인의 점유 기간에 따른 부당이득금 공제 여부, 재개발 철거 예정 건물에 대한 원상복구비용 공제 타당성, 임대보증금 및 지연손해금에 대한 변제 충당 방식
제1심 판결 중 원고에 대한 피고 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고에 대한 청구를 기각합니다. 원고와 피고 사이에 생긴 소송 총비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담합니다.
재개발 관리처분계획 인가 고시로 인해 임대차 계약의 목적 달성이 불가능해져 적법하게 계약이 해지되었으므로, 임대인인 피고 E는 임차인인 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있었습니다. 그러나 법원은 원고 A가 미지급한 차임, 2023년 4월 10일까지의 차임 상당 부당이득금, 그리고 임대차 계약 특약에 따른 연체료 200,000원을 보증금에서 공제해야 한다고 판단했습니다. 반면, 건물이 철거될 예정이므로 원상복구비용 공제 항변은 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 공제 후 남은 보증금 18,198,065원과 이에 대한 지연손해금 채권은 제1심 판결 이후 피고 E와 재개발조합이 원고 A에게 지급한 총 21,080,431원의 변제금으로 민법상 법정 변제충당 순서에 따라 모두 소멸했다고 보아, 원고 A의 피고 E에 대한 보증금 반환 청구는 이유 없다고 결론지었습니다.
도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항은 관리처분계획 인가 고시가 있을 경우 종전 건물 소유자나 임차권자 등은 이전고시가 있는 날까지 건물을 사용·수익할 수 없고 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 된다고 규정합니다. 이는 재개발 사업의 공익적 목적을 위한 것으로, 임차인이 계약 기간이 남아있더라도 건물 인도를 강제할 수 있는 근거가 됩니다. 같은 법 제70조는 정비사업 시행으로 임차권 설정 목적을 달성할 수 없을 때 임차인이 계약을 해지할 수 있으며, 보증금 반환청구권은 사업시행자에게도 행사할 수 있다고 명시합니다. 이에 따라 원고 A는 관리처분계획 인가 고시로 인해 상가를 사용·수익할 수 없게 되었으므로 위 조항에 따라 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있었습니다. 민법 제479조는 채무자가 여러 채무를 지고 있고 변제액이 부족할 때 당사자 간 특별한 합의가 없다면 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당된다고 규정합니다. 이 사건에서는 피고 E와 재개발조합이 보증금 및 지연손해금을 변제할 때 당사자 간 합의가 없었으므로 이 조항에 따라 지연손해금과 보증금에 순차적으로 충당되어 최종적으로 원고의 채권이 소멸되었습니다. 또한, 대법원 판례는 임차인이 임대차 종료 후 건물을 계속 점유했더라도 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환 의무는 성립되지 않는다고 봅니다(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결). 이 판례에 따라 원고 A가 2023년 4월 10일 이후 이 사건 점포를 사용·수익하지 않았으므로, 그 이후 기간에 대한 차임 상당 부당이득금은 공제되지 않았습니다. 한편, 임대차계약상 월 차임 지급 지체 시 적용되는 연체료 약정이 당연히 차임 상당 부당이득반환채무에도 적용되는 것은 아니라는 대법원 판례(대법원 2004. 3. 11. 선고 2003다37808 판결)에 따라, 이 사건에서는 계약 해지 전의 차임 연체에 대해서만 연체료 특약이 적용되었습니다.
재개발이나 재건축 등으로 인해 임대차 목적물 사용이 어려워질 경우, 관리처분계획 인가 고시 시점에 임대차 계약 해지가 가능하며 보증금은 사업시행자나 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 계속 점유했더라도 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득반환 의무는 성립되지 않습니다. 건물이 철거될 예정인 재개발 상황에서는 임차인의 원상복구 의무가 면제될 수 있습니다. 임대보증금 반환에 대한 합의나 실제 변제 금액이 있다면, 어떤 채무(원금, 이자, 지연손해금 등)에 충당되는지 명확히 확인하고 기록해야 합니다. 임대차 계약 시 재개발이나 철거 등 특별한 상황 발생 시 계약 해지 및 보증금 반환에 대한 특약을 명확히 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
