임대차
코로나19 상황으로 상가 문 닫은 세입자의 계약 해지 및 보증금 반환 다툼
이 사건은 상가 임차인이 코로나19 방역 조치로 인한 매출 감소를 이유로 임대차 계약 해지를 주장하며 임대차보증금 반환을 청구하고, 임대인들은 연체된 차임을 이유로 임차인에게 차임 지급을 요구하며 반소를 제기한 사안입니다. 원고는 제과점을 운영하며 코로나19로 인한 영업제한 조치 등을 근거로 상가임대차법 제11조의2에 따른 계약 해지를 통보하고, 임대차보증금 잔액을 반환해달라고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 코로나19 사태로 인한 중대한 경제사정 변동으로 폐업에 이르렀다고 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 본소 청구를 기각했습니다. 대신 원고가 월 차임을 장기간 미납한 사실이 인정되어 임대차 계약은 해지되었고, 원고는 임대인들에게 연체된 차임에서 임대차보증금을 공제한 잔액을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
관련 당사자
- 원고(반소피고) A: 화성시 상가에서 'J'라는 상호로 제과점을 운영하다 폐업한 상가 임차인
- 피고(반소원고) 주식회사 B: 원고에게 상가 H호와 I호를 임대해 준 임대인
- 피고(반소원고) C: 원고에게 상가 F호와 G호를 임대해 준 공동 임대인 (해당 상가의 1/5 지분 소유)
- 피고(반소원고) D: 원고에게 상가 F호와 G호를 임대해 준 공동 임대인 (해당 상가의 4/5 지분 소유)
분쟁 상황
원고는 2020년 11월 13일과 14일에 피고들로부터 화성시에 위치한 상가 호실 F, G, H, I를 임대차보증금 총 1억 7천만 원에 임차하여 2021년 3월 8일부터 제과점을 운영하기 시작했습니다. 그러나 2021년 11월 30일부터 피고들에게 월 차임을 지급하지 않았고, 2022년 2월 17일 피고들에게 코로나19 상황으로 인한 손실을 이유로 임대차계약 해지를 원한다는 내용증명 우편을 발송했습니다. 이후 원고는 2022년 4월 5일 상가 내부시설물 철거 공사를 마친 후 퇴거하였고, 2022년 4월 18일 제과점을 폐업했습니다. 피고 C, D은 원고가 퇴거한 후 2023년 3월 20일 상가 F호, G호를 다른 회사에 다시 임대했습니다. 원고는 상가임대차법 제11조의2에 따라 계약이 적법하게 해지되었으므로 미납 차임 등을 공제한 잔존 임대차보증금을 반환해달라며 본소 청구를 제기했고, 피고들은 원고의 월 차임 연체를 이유로 임대차 계약이 해지되었음을 주장하며 미지급 차임의 지급을 구하는 반소를 제기했습니다.
핵심 쟁점
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 상가 임차인이 코로나19로 인한 집합제한 또는 금지 조치를 3개월 이상 받았음을 이유로 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부입니다. 둘째, 임차인의 주장대로 '경제사정의 중대한 변동'으로 인해 폐업에 이르렀다고 볼 수 있는지 여부입니다. 셋째, 임차인이 장기간 월 차임을 연체한 경우 임대차 계약 해지의 효력과 임대차보증금 및 미지급 차임의 정산 문제입니다.
법원의 판단
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
- 원고(반소피고)는 피고(반소원고) 주식회사 B에게 132,893,000원 및 이에 대해 2024년 5월 8일부터 2024년 12월 17일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다.
- 원고(반소피고)는 피고(반소원고) C에게 8,401,006원, 피고(반소원고) D에게 33,604,026원 및 위 각 금액에 대해 2024년 5월 8일부터 2024년 12월 17일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금액을 각 지급해야 합니다.
- 원고(반소피고)의 피고(반소원고)들에 대한 각 본소 청구와 피고(반소원고)들의 나머지 반소 청구는 기각합니다.
- 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 2/3는 원고(반소피고)가, 1/3은 피고(반소원고)들이 각 부담합니다.
결론
법원은 임차인이 코로나19로 인한 집합제한 조치 및 영업시간 제한 조치를 받았고 소상공인 손실보상금을 수령한 사실은 인정했으나, 이러한 사실만으로는 상가임대차법 제11조의2가 정하는 '경제사정의 중대한 변동으로 인한 폐업'을 인정하기 어렵다고 보아 임차인의 계약 해지 주장을 받아들이지 않았습니다. 반면, 임차인이 장기간 월 차임을 연체한 사실을 인정하여 임대인들의 반소 청구를 인용하고, 임차인은 임대인들에게 미납 차임에서 임대차보증금을 공제한 잔액과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.
연관 법령 및 법리
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
- 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제11조의2 (재난으로 인한 임대차 계약 해지):
- 제1항은 임차인이 감염병예방법 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 '경제사정의 중대한 변동'으로 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다.
- 제2항은 이러한 해지는 임대인이 계약 해지 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정하고 있습니다.
- 이 규정은 2022년 1월 4일 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용됩니다.
- 법원은 이 조항의 적용을 위해서는 단순히 영업제한 조치를 받은 것을 넘어, 그로 인해 '중대한 경제사정 변동'이 발생하여 '폐업'에 이르렀다는 점이 명확히 입증되어야 한다고 판단했습니다.
- 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 제11조 (차임 또는 보증금의 증감 청구권):
- 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병예방법 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인해 차임 또는 보증금이 상당하지 않게 된 경우 당사자는 장래의 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
- 이 조항은 경제사정 변동 시 차임 조정을 위한 것이며, 법원은 임차인이 계약 해지 외에 차임 감액 청구도 고려할 수 있었다는 점을 지적했습니다.
- 민법상 임대차 계약 해지:
- 임차인이 월 차임을 2회 이상 연체하는 경우 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고가 2021년 11월 이후 월 차임을 지급하지 않아 임대인들이 반소장에서 임대차 계약 해지 의사를 표시함으로써 계약이 해지되었습니다.
- 공동 임대인의 차임 채권:
- 공동 임대인이 여러 명인 경우, 특별한 사정이 없는 한 차임 채권은 가분급부를 목적으로 하는 채권으로서 각 임대인의 지분 비율에 따라 분할 채권에 해당합니다.
참고 사항
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 단순히 코로나19와 같은 감염병으로 인한 영업제한 조치를 받았다는 사실이나 손실보상금을 수령했다는 것만으로는 상가 임대차 계약을 해지할 수 있는 '경제사정의 중대한 변동'이 있었다고 인정받기 어렵습니다. 둘째, 계약 해지를 주장하려면 영업제한 조치와 폐업 간의 직접적인 인과관계 및 경제사정 변동의 '중대성'을 객관적이고 구체적인 증거로 입증해야 합니다. 셋째, 매출 감소가 오로지 감염병 조치 때문이 아니라 다른 내외부적 요인에 복합적으로 기인했을 가능성, 또는 포장 및 배달 판매 등 다른 영업 방식을 강구할 수 있었던 상황이라면 계약 해지 주장이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 넷째, 상가임대차법 제11조에 따라 차임 또는 보증금 감액 청구를 먼저 고려할 수 있으며, 이는 중대한 경제사정 변동으로 인한 계약 해지와는 다른 요건과 효과를 가집니다. 다섯째, 임차인이 장기간 차임을 연체하면 임대인은 이를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 미납 차임은 임대차보증금에서 공제되고 부족액은 추가로 지급해야 합니다. 따라서 영업이 어렵더라도 임대인과 소통하여 해결 방안을 모색하거나 법적 절차를 통해 차임 조정을 시도하는 것이 중요합니다.
