재개발사업 분양신청 통지 절차 미준수 관리처분계획 취소 판결

재개발사업조합이 사망한 토지등소유자의 주소지로 분양신청 안내문을 발송했으나 수취인불명으로 반송되자 정관에 따른 추가 일반우편 발송 절차를 거치지 않고 주소지 입구에 안내문을 부착한 사안입니다. 법원은 등기부상 소유자가 사망했더라도 상속인들이 대표조합원을 지정하지 않은 책임은 상속인에게 있으므로 사망자 주소지로의 등기우편 발송 자체는 적법하다고 보았습니다. 그러나 조합 정관상 등기우편 반송 시 1회 일반우편을 추가 발송해야 함에도 이를 이행하지 않았고, 부착한 안내문에 도시정비법령이 정한 필수 고지 사항(종전 자산 가격, 분담금 추산액 등)이 누락되어 있어 적법한 분양신청 통지 절차를 거치지 않은 것으로 판단, 관리처분계획 중 해당 부분의 취소를 결정한 사례입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발사업 구역 내 부동산의 실제 소유권을 취득하여 단독 상속 등기를 마친 자 (사망한 H의 상속인)
• 피고 <사업조합>: 이 사건 사업시행구역에서 재개발사업을 시행하는 도시환경정비사업조합
• G: 이 사건 부동산의 등기부상 원래 소유자 (1985년 사망)
• H: 원고의 모친, G로부터 부동산을 매수했으나 등기를 마치지 못하고 2017년 사망

분쟁 상황

피고 재개발조합은 2019년 7월 22일부터 9월 19일까지 분양신청 기간을 공고했습니다. 이 사건 부동산의 등기부상 소유자는 1985년에 사망한 G로 되어 있었고, 원고는 G로부터 부동산을 매수한 자신의 모친 H의 상속인으로서, 2021년에야 취득시효 완성을 원인으로 이 사건 부동산의 소유권을 확정받고 단독 상속 등기를 마쳤습니다. 피고 조합은 2019년 7월 19일 G의 주소지로 분양신청 안내문을 등기우편으로 발송했으나 7월 23일 '수취인불명'으로 반송되었습니다. 이에 피고는 8월 4일 G의 주소지 입구에 분양신청 안내문을 부착했습니다. 그러나 G의 상속인들은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않았고, 2021년 2월 4일 성남시장이 인가한 피고 조합의 관리처분계획에는 G가 현금청산 대상자로 분류되었습니다. 이에 원고는 이 관리처분계획 중 G에 대한 부분이 위법하다고 주장하며 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 조합이 사망한 등기부상 소유자인 G에게 분양신청 통지를 한 것이 적법한지 아니면 G의 상속인들에게 개별 통지했어야 하는지 여부.
2. 등기우편 반송 후 정관에 명시된 일반우편 추가 발송 절차를 거치지 않고 주소지 입구에 안내문을 부착한 행위가 적법한 분양신청 통지 절차로 볼 수 있는지 여부 및 부착된 안내문에 법령상 필수 고지 사항이 모두 포함되었는지 여부.

법원의 판단

피고가 2021년 2월 4일 성남시장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 G에 대한 부분을 취소하며, 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 첫 번째 쟁점인 '사망한 G에게 분양신청 통지를 한 것이 적법한가'에 대해서, G의 상속인들이 조합원으로서 대표조합원을 지정하고 신고할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았으므로, 피고 조합이 G의 주소지로 분양신청 안내문을 발송한 것은 적법하다고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 그러나 두 번째 쟁점인 '일반우편 미발송 및 안내문 부착의 적법성'에 대해서는 피고 조합의 정관에 등기우편 반송 시 1회 일반우편을 추가 발송하도록 규정되어 있는데 이를 따르지 않은 점과, 주소지 입구에 부착한 분양신청 안내문에 도시 및 주거환경정비법령이 정한 필수 고지 사항(분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 가격, 분양대상자별 분담금의 추산액 등)이 누락되어 있어 적법한 분양신청 통지 절차를 거쳤다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 피고 조합의 관리처분계획 중 G에 대한 부분은 위법하므로 취소되어야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법(구 도시정비법) 제72조 제1항: 사업시행자는 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 분양대상자별 종전 자산 명세 및 가격, 분담금 추산액, 분양신청 기간 등 주요 사항을 토지등소유자에게 통지하고 공고해야 합니다. 이는 관리처분계획을 수립하기 위한 필수 절차이며, 절차를 제대로 거치지 않은 관리처분계획은 위법하게 됩니다.
2. 구 도시정비법 제39조 제1항 제1호: 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권 등이 여러 사람의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 사람을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 이는 조합 운영의 절차적 편의를 도모하고 권리 분배를 획일적으로 처리하기 위함이며, 대표조합원 외 나머지 소유자를 비조합원으로 취급하겠다는 의미는 아닙니다.
3. 구 도시정비법 시행령 제59조 제2항 및 제1항: 분양신청 통지 시 사업시행인가 내용, 분양신청 기간 및 장소, 분양대상 대지 또는 건축물의 내역, 분양신청자격, 분양신청 방법, 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 등 구체적인 필수 고지 사항을 규정하고 있습니다.
4. 구 도시정비법 제40조 제1항 제18호, 같은 법 시행령 제38조 제8호: 공고, 공람 및 통지 방법은 각 조합의 정관으로 정하도록 위임하고 있습니다. 따라서 조합은 정관에 규정된 통지 절차를 따라야 하며, 정관은 조합과 조합원에게 구속력을 가지는 자치법규입니다.
5. 조합 정관 규정 (이 사건의 경우)​: 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 고지할 때 등기우편으로 개별 고지해야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등으로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송해야 한다고 규정되어 있었습니다. 이러한 정관 규정은 적법한 송달장소로 등기우편을 보냈으나 송달되지 않았을 때 일반우편으로 1회 더 발송해야 고지의 효력을 인정하겠다는 의미로 해석됩니다.

참고 사항

1. 재개발조합은 정관에서 정한 분양신청 통지 절차를 철저히 준수해야 합니다. 특히 등기우편이 반송되었을 경우, 정관에 추가 발송(예: 일반우편)이 규정되어 있다면 반드시 그 절차를 이행해야 합니다.
2. 분양신청 안내문에는 도시 및 주거환경정비법령에서 정한 필수 고지 사항(예: 분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 가격, 분담금 추산액 등)이 모두 구체적으로 명시되어야 합니다. 단순히 분양신청 기간이나 장소만 알리는 것은 불충분한 통지로 간주될 수 있습니다.
3. 조합설립 인가일 이전에 등기부상 소유자가 사망했다면, 상속인들이 해당 부동산의 조합원이 됩니다. 상속인들은 조합원으로서 정관에 따라 대표조합원을 지정하고 조합에 신고할 의무가 있습니다.
4. 부동산 소유자가 사망하거나 소유권 분쟁이 진행 중인 상황에서 재개발 등 정비사업이 추진되는 경우, 상속인 등 이해관계자는 조합 정관과 관련 법규를 숙지하고, 조합에 자신의 권리 관계를 명확히 알리며 중요한 통지사항을 적극적으로 확인해야 합니다.
5. 조합원(상속인 포함)은 분양신청이 재개발 사업의 핵심 선택 절차임을 인지하고, 조합으로부터 받은 정보가 충분한지 확인하여 필요한 정보가 누락된 경우 조합에 적극적으로 문의하여 확보해야 합니다.