임대차 · 세금
이 사건은 임대인인 A가 세입자 B에게 과거 밀린 월세와 지연손해금을 청구한 사건입니다. A는 사망한 남편 C로부터 건물을 상속받아 임대인 지위를 승계했습니다. A는 B가 2007년 11월부터 2018년 8월까지 총 11,090,000원의 월세를 연체했다고 주장했습니다. 반면 B는 A의 아들 F로부터 2015년 2월까지의 연체 월세를 면제받았고, 2017년 4월부터 월세가 월 30만원에서 20만원으로 감액되었다고 주장했습니다. 법원은 F이 작성해 준 확인서를 근거로 2015년 2월분까지의 연체 월세는 면제되었다고 판단했으며, 원고 A가 장기간 감액된 월세를 이의 없이 받아온 점 등을 고려하여 2017년 4월부터 월세가 20만원으로 감액되었다는 약정도 인정했습니다. 이에 따라 법원은 B가 A에게 연체 월세 2,940,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
피고 B는 2007년 10월부터 A의 남편 C 소유 건물에서 월세 30만 원으로 임대차 계약을 맺고 거주했습니다. 2013년 4월 C가 사망하자, A가 건물을 상속받고 임대인 지위를 승계했습니다. A는 B가 2007년 11월부터 2018년 8월까지 총 11,090,000원의 월세를 연체했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. B는 과거 연체된 월세가 면제되었고 2017년 4월부터는 월세가 20만 원으로 감액되었다고 주장하며 A의 청구에 반박했습니다.
세입자가 과거 밀린 월세의 면제 약정을 받았는지 여부, 임대인과 세입자 사이에 월세 감액 약정이 실제로 있었는지 여부, 그리고 최종적으로 세입자가 임대인에게 지급해야 할 연체 월세액이 얼마인지가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
항소심 법원은 제1심판결 중 피고에게 500,000원 추가 지급을 명하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 B는 원고 A에게 500,000원 및 이에 대한 2018년 10월 2일부터 2020년 12월 18일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 이는 제1심에서 인정된 2,440,000원에 더하여 총 2,940,000원을 지급하라는 의미입니다. 원고 A의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 7/10은 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 원고 A가 청구한 연체 월세 11,090,000원 전액을 인정하지 않고, 피고 B가 주장한 월세 면제 및 감액 약정을 일부 받아들여 최종적으로 2,940,000원과 그에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 이는 원고의 청구 중 일부만 인용되고 나머지는 기각된 결과입니다.
임대차 계약은 임대인과 임차인의 합의로 그 내용을 자유롭게 정할 수 있는 민법 제105조 임의규정의 원칙이 적용됩니다. 이 사건에서는 월세 감액 약정 여부가 주요 쟁점이었으며 법원은 당사자들의 실제 행동, 즉 감액된 월세 수령 및 이의 없음 등을 통해 약정의 존재를 인정했습니다. 월세 채권은 민법 제168조에 따라 소멸시효의 중단 사유가 발생하지 않는 한 통상 3년의 단기 소멸시효가 적용될 수 있습니다. 또한 민법 제618조에 명시된 임대차의 의의에 따라 차임 지급은 임대차 계약의 핵심 요소입니다. 특히 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있으나, 소송 전에는 민법상의 연 5% 이율이 적용됩니다. 법원은 이 원칙에 따라 지급명령 송달일 다음날부터 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터는 연 12%의 지연손해금을 명했습니다. 이 사건에서 법원은 F이 작성한 '이 사건 확인서'와 같은 처분문서를 중요한 증거로 보아 2015년 2월분까지의 연체 차임이 면제되었다고 판단했는데, 이는 대리인의 행위가 본인의 의사와 부합하는 것으로 추정되는 경우 그 행위의 효력이 본인에게 미칠 수 있다는 법리가 적용된 것입니다.
임대차 계약 승계 시에는 기존 계약 내용을 새로운 임대인과 명확히 확인하고 필요한 경우 재작성하는 것이 좋습니다. 월세 면제나 감액과 같은 중요한 약정은 반드시 서면으로 작성하고 관련 당사자들의 서명이나 날인을 받아 두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용해야 합니다. 대리인이 임대차 관련 업무를 처리할 경우, 대리인의 권한 범위를 명확히 해두는 것이 중요하며, 특히 월세 면제와 같이 임대인의 중요한 권리 포기와 관련된 행위는 본인의 명확한 승인이 필요합니다. 자필 확인서와 같이 당사자의 의사를 명확히 담고 있는 처분 문서는 강력한 증거가 되므로 작성 시 신중해야 합니다. 임대인이 장기간 동안 세입자로부터 감액된 월세를 이의 없이 받아왔다면 월세 감액 약정이 있었다고 인정될 수 있으므로 임대인은 월세가 감액된 사정이 아니라면 정확한 월세를 요구해야 합니다. 월세 지급 내역, 약정서, 문자 메시지, 녹취록 등 모든 관련 증거를 잘 보관하여 분쟁 발생 시 자신의 주장을 뒷받침할 자료로 활용해야 합니다.
