임대차
원고 A는 C 소유의 주택을 보증금 5,300만 원에 임차하고 전입신고와 점유를 완료하여 대항력을 갖추었습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 후 A는 2017년 말 계약 해지를 통보하였고, 2018년 5월 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 뒤 주택을 C에게 인도했습니다. 그 후 2018년 12월 C는 피고 B에게 건물의 소유권을 이전하였고, 2019년 이 건물이 경매에 넘어가 2020년 11월 원고 A는 경매 절차를 통해 임차보증금 명목으로 5,300만 원을 배당받았습니다. 그러나 A는 이 배당금 중 지연손해금을 제외한 금액만 원금에 충당되어 아직 남은 보증금 6,526,986원과 이에 대한 지연손해금을 새로운 건물주인 피고 B에게 청구하였습니다. 피고 B는 원고가 자신 소유권 취득 전에 주택을 인도하여 대항력이 없다고 주장하거나, 자신의 내부적인 건물 취득 사정을 들어 보증금 반환 의무가 없다고 다투었으나, 법원은 원고의 청구를 인용하였습니다.
원고 A는 임대차계약 해지 후 보증금을 돌려받지 못하자 임차권등기를 마친 뒤 주택을 반환했습니다. 이후 임대주택의 소유자가 C에서 피고 B로 변경되었고, 해당 주택이 경매에 넘어가 원고는 경매 절차에서 보증금의 대부분을 배당받았습니다. 그러나 경매 절차 지연 등으로 인해 발생한 지연손해금 부분이 미지급된 상황이었고, 원고는 이 미지급된 잔여 보증금과 지연손해금을 새로운 건물주인 피고에게 청구했습니다. 피고는 자신이 임대인의 지위를 승계하지 않았거나, 자신의 내부적인 건물 소유권 이전 문제로 인해 보증금 반환 의무가 없다고 주장하며 원고의 청구를 거부하면서 분쟁이 시작되었습니다.
새로운 건물주(피고)가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환 의무를 부담하는지 여부. 특히 임차인이 주택을 인도한 후 소유권이 이전된 경우에도 대항력이 유지되는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 또한, 경매 배당금 중 임대차보증금에 대한 지연손해금과 원금의 충당 순서, 그리고 건물 소유권 이전 과정에서 발생한 새로운 건물주(피고)와 전 소유자(C) 또는 제3자 간의 내부 사정이 임차인에 대한 보증금 반환 의무에 영향을 미치는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 남은 임대차보증금 6,526,986원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 11월 10일부터 2021년 8월 19일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 해당 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
법원은 원고 A가 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이며, 임차권등기를 마쳤으므로 주택을 인도했더라도 대항력이 유지된다고 판단했습니다. 따라서 건물 소유권 이전으로 피고 B에게 임대인의 지위가 승계되었음을 인정하여, 피고 B가 원고 A에게 보증금 반환 의무를 진다고 보았습니다. 경매 배당금 5,300만 원은 민법 제479조에 따라 지연손해금에 먼저 충당되고 남은 금액이 원금에 충당된다고 보아, 피고 B는 미지급된 보증금 잔액과 지연손해금을 원고 A에게 지급할 의무가 있다고 최종적으로 결론 내렸습니다. 피고 B가 주장한 교환계약 취소 사유나 제3자와의 약정 등은 원고의 보증금 반환 청구와는 무관하다고 일축되었습니다.
주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 '대항력'을 부여합니다. 이 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택의 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하여 임차보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 본 사례에서 원고는 임차권등기명령에 따라 등기를 마쳤으므로, 이후 주택을 인도했더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 상실되지 않고 유지됩니다. 이는 임차인이 불가피하게 이사해야 하는 경우에도 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 제도입니다. 민법 제479조는 채무자가 여러 채무를 지고 있고 변제액이 부족할 경우, 법정 순서에 따라 변제액을 어떤 채무에 먼저 충당할지를 규정합니다. 일반적으로 비용, 이자, 원금 순서로 충당되며, 본 사례에서는 경매 배당금 5,300만 원이 임대차보증금에 대한 지연손해금에 먼저 충당되고 남은 금액이 원금에 충당된다고 판단되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 소송이 제기된 후 판결 선고일까지는 민법상 연 5%의 이율을 적용하지만, 판결 선고 다음 날부터 채무를 다 갚는 날까지는 연 12%의 높은 지연손해금 이율을 적용하도록 하여, 소송을 통해 확정된 채무를 변제하지 않고 지체하는 경우에 대한 제재 및 채권자 보호를 강화합니다.
임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하여 다른 곳으로 이사해야 하는 경우, 반드시 임차권등기명령을 활용하여 임차권등기를 마치시기 바랍니다. 이 등기를 완료하면 주택을 인도하더라도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있어 보증금 회수에 유리합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자가 전 임대인의 지위를 그대로 승계하므로 새로운 건물주에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 경매 절차를 통해 보증금을 배당받을 때, 배당금은 발생한 지연손해금에 먼저 충당되고 그 후에 보증금 원금에 충당된다는 민법 제479조의 원칙을 이해하고 있어야 합니다. 새로운 건물주가 건물 매매 또는 교환 계약의 취소 사유나 제3자와의 약정 등 자신에게 불리한 내부 사정을 주장하더라도, 이는 임차인의 보증금 반환 청구권 행사에 영향을 미치지 않습니다. 임차보증금 반환이 지연될 경우, 법정이자율(민법상 연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금률(연 12%)이 적용될 수 있으므로, 지연 기간에 따른 이자 계산 방식도 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
