재개발 사업시행기간 연장 후 영업 손실 보상 요구 사건

재개발구역 내에서 사업시행인가 고시일 이후에 영업을 시작한 원고가 사업시행기간이 만료된 후 기간 연장 변경인가가 있었다는 이유로 피고 주택재개발정비사업조합에 영업 손실 보상을 위한 재결 신청을 요구했습니다. 그러나 피고 조합이 이에 응하지 않자 원고는 피고의 이러한 부작위가 위법함을 확인해달라고 소송을 제기했습니다. 법원은 사업시행계획 변경인가, 특히 기간 연장은 최초 사업시행인가의 효력을 소급하여 무효로 하거나 새로운 권리 발생 기준일을 만들지 않으므로, 원고는 보상 대상인 '관계인'에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 성북구 재개발구역 내 사무실에서 인테리어 및 철거 공사 등을 해왔던 사업자 (영업 손실 보상을 요구함)
• 피고 B 주택재개발정비사업조합: 서울 성북구 C 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합 (원고의 영업 보상 재결 신청 요구에 응하지 않음)

분쟁 상황

피고 주택재개발정비사업조합은 2013년 6월 19일 최초 사업시행인가를 받고, 시행 기간을 2019년 6월 19일까지로 정했습니다. 원고 A는 2017년 3월 4일부터 이 정비구역 내 사무실에서 인테리어 및 철거 공사 등의 영업을 해왔습니다. 2019년 9월 23일, 피고는 사업시행 변경인가를 받아 시행 기간을 2023년 6월 19일까지로 48개월 연장했습니다. 원고는 기존 사업시행인가가 2019년 6월 19일에 실효되었고, 2019년 9월 23일의 변경인가로 인해 새로운 사업시행계획이 유효하게 되었다고 주장하며, 자신이 2017년부터 영업을 해왔으므로 영업 손실 보상 대상이 된다고 보아 피고에게 두 차례에 걸쳐 영업보상에 대한 협의 또는 수용재결신청을 요청했습니다. 그러나 피고는 이에 대해 회신하지 않았고, 이에 원고는 피고의 부작위가 위법하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업시행기간이 만료된 후 사업시행변경인가를 통해 기간이 연장된 경우, 최초 사업시행인가 고시일 이후, 그리고 사업시행기간 만료 전까지 해당 구역에서 영업을 시작한 사업자가 영업 손실 보상의 대상이 되는 '관계인'에 해당하는지 여부가 이 사건의 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 조합이 원고의 재결 신청 요구에 응하지 않은 부작위는 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론

법원은 재개발 사업시행계획 변경인가, 특히 사업시행기간을 연장하는 변경인가가 있었다고 하더라도, 이는 최초 사업시행인가의 효력을 소급하여 실효시키거나 새로운 보상 대상자 범위를 확장하는 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 영업 손실 보상의 대상이 되는 '관계인' 여부를 판별하는 기준 시점은 최초 사업시행인가 고시일(2013. 6. 20.)이며, 그 이후에 영업을 시작한 원고는 '관계인'에 해당하지 않아 피고에게 재결 신청을 청구할 권리가 없다고 보았습니다. 이에 피고가 재결 신청 요구에 응하지 않은 것이 위법하다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에는 주로 '도시 및 주거환경정비법'과 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(이하 '토지보상법')이 적용됩니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항 및 제2항: 이 조항은 정비사업에 의한 토지 등의 수용 및 사용에 관하여 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있습니다. 특히, '사업시행계획인가 고시'가 있을 때 토지보상법 제20조 제1항 및 제22조 제1항에 따른 '사업인정 및 그 고시'가 있은 것으로 본다고 명시하여, 재개발 사업에서 '사업인정고시'의 역할을 '사업시행계획인가 고시'가 대신함을 밝히고 있습니다.

2. 토지보상법 제30조 제1항: 이 조항은 사업인정고시 후 협의가 이루어지지 않을 때 토지소유자나 '관계인'이 사업시행자에게 재결 신청을 청구할 수 있도록 합니다. 여기서 '관계인'의 자격이 중요하게 다루어집니다.

3. 토지보상법 제2조 제5호: 이 조항은 '관계인'을 사업인정고시 전에 권리를 취득한 자나 그 승계인으로 정의하고 있습니다. 핵심은 사업인정고시 후에 권리를 취득한 자는 기존 권리를 승계한 경우가 아니라면 '관계인'에 포함되지 않는다는 점입니다.

법리 해설: 이 사건에서 법원은 '관계인'의 자격을 판단하는 기준 시점을 '최초 사업시행계획인가 고시일'로 보았습니다. 정비사업은 장기간에 걸쳐 진행되며, 사업시행기간 변경이나 연장은 충분히 예상될 수 있습니다. 법원은 사업시행계획이 변경되더라도 별도로 정하지 않는 한, 변경 전부터 정비사업에 포함되었던 토지에 관한 소유자 및 관계인의 결정은 변경 전 사업시행계획에 따른다고 설명합니다. 또한, 사업시행기간이 도과되었다고 해서 사업시행계획이 곧바로 실효되는 것이 아니라, 사후적 기간 연장 변경인가가 가능하며, 이러한 기간 연장 변경인가가 있었다고 하여 '관계인'의 범위가 새롭게 확장되는 것은 아니라고 보았습니다. 만약 기간 연장만으로 새로운 보상 대상이 생긴다면, 사업 진행을 알고 들어온 이들에게 예상치 못한 이득을 주고 조합원에게 과도한 부담을 줄 수 있기 때문입니다. 결론적으로, 사업시행기간은 사업시행자가 사업을 시행할 예정 기간을 의미할 뿐이고, 그 기간이 경과했다고 해서 기존 권리관계의 기초였던 '사업인정 고시일'이 새롭게 변경된다고 볼 수 없습니다. 따라서 원고와 같이 최초 사업시행인가 고시일 이후에 권리를 취득한 자는 '관계인'으로 인정되지 않아 재결 신청을 청구할 권리가 없다고 판단된 것입니다.

참고 사항

재개발 구역 내에서 영업 손실 보상을 받을 수 있는지를 판단할 때, 가장 중요한 기준 시점은 해당 정비사업의 '최초 사업시행계획인가 고시일'입니다. 사업시행계획이 변경되거나 사업시행기간이 연장된다고 해서 이 기준 시점이 자동으로 변경되거나, 새로운 보상 대상자가 추가되는 경우는 드뭅니다. 따라서 해당 정비사업이 이미 진행 중인 구역에서 새로 사업을 시작하려는 경우, 반드시 '최초 사업시행계획인가 고시일'을 확인하여 영업 보상 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 단순히 기존 사업시행기간이 만료되고 기간이 연장되었다는 사실만으로, 그 사이에 영업을 시작한 자가 보상 대상이 된다고 오해해서는 안 됩니다.