임대차 보증금 반환 요구 사건

원고는 피고 및 C으로부터 한 건물을 보증금 1억 5,000만 원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 임대차 기간 만료를 앞두고 원고가 재계약 거절 의사를 만기 2개월 전이 아닌 만기 직전인 2024년 4월 18일경에 통보하여 계약이 자동으로 갱신되는 상황이 발생했습니다. 하지만 주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 규정에 따라, 임대차 계약은 2024년 7월 18일경 해지되었습니다. 이에 원고는 임대차 보증금의 반환을 청구했으나 피고는 자신이 임대차 계약에 관여하거나 보증금을 받은 사실이 없다고 주장하며 책임을 부인했습니다. 법원은 피고가 공동 임대인으로서 임대차 계약서에 날인된 사실이 인정되고 책임을 면할 사유가 없다고 판단하여 피고와 C이 공동으로 원고에게 임대차 보증금 1억 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 관악구 D건물 E호를 임차한 임차인으로 임대차 보증금 1억 5,000만 원의 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 원고에게 건물을 공동으로 임대한 임대인 중 한 명으로, 임차보증금 반환 의무를 부인했으나 법원으로부터 책임을 인정받았습니다.
• C: 원고에게 건물을 공동으로 임대한 임대인 중 한 명으로, 원고가 C에 대한 소를 취하하였으나 피고와 공동으로 임대차 보증금을 반환할 의무가 있는 당사자입니다.

분쟁 상황

원고는 공동 소유자인 피고와 C으로부터 주택을 임차하고 보증금을 모두 지급했습니다. 임대차 계약 기간 만료가 다가오자, 원고는 계약서 특약사항에 명시된 '만기 2개월 전 재계약 여부 통보' 기한을 넘겨 만기 직전인 2024년 4월 18일경에야 재계약 거절 의사를 표시했습니다. 이에 계약은 자동 갱신되었으나, 원고는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 경우 임차인이 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있다는 규정에 근거하여 해지를 주장했습니다. 임대인 중 한 명인 피고는 자신은 임대차 계약에 직접 관여하거나 보증금을 지급받지 않았으며, 소유권 이전이 담보 목적이었다고 주장하며 임대차 보증금 반환 의무가 없다고 다투어 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약의 자동 갱신 조항에도 불구하고 임차인의 묵시적 갱신에 따른 해지권 행사 여부 및 그 효력 발생 시점입니다. 공동 임대인 중 한 명이 임대차 계약 관여나 보증금 수령 사실을 부인할 경우 공동 임대인으로서의 책임 인정 여부입니다.

법원의 판단

피고는 원고로부터 별지 목록에 기재된 부동산을 인도받는 것과 동시에 C과 공동으로 원고에게 임대차 보증금 1억 5,000만 원을 지급해야 합니다. 소송에 필요한 비용은 피고가 부담하며, 위 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 원고의 임대차 보증금 반환 청구가 정당하다고 인정하여 피고가 주장하는 계약 불관여나 보증금 미수령 등의 사유를 받아들이지 않고 공동 임대인으로서의 책임을 인정했습니다. 이에 따라 피고와 C은 공동으로 원고에게 임대차 보증금 1억 5,000만 원을 반환해야 한다고 최종 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사례에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다:

1. 주택임대차보호법 제6조의2 (묵시적 갱신 등의 경우 계약의 해지)​

   • 이 조항은 주택임대차보호법 제6조제1항에 따라 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정합니다.
   • 임차인의 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
   • 본 사례에서 임차인이 만기 2개월 전까지 재계약 거절 의사를 통보하지 않아 특약에 따라 자동 갱신될 상황이었으나, 이는 묵시적 갱신으로 간주되어 임차인은 이 조항에 따라 해지권을 행사할 수 있었고, 통보 시점으로부터 3개월 후인 2024년 7월 18일경에 계약이 적법하게 종료되었습니다.

2. 공동 임대인의 연대 책임 원칙

   • 민법상 수인이 공동으로 타인에게 채무를 부담하는 경우(특히 계약상 채무)에는 특별한 의사 표시가 없는 한 연대하여 채무를 부담하는 것이 원칙입니다.
   • 공동 임대인들이 임차인과 임대차 계약을 체결하고 보증금을 받은 경우, 임대차 종료 시 임차인에게 보증금을 반환할 의무에 대하여 공동 임대인들은 연대하여 책임을 지게 됩니다.
   • 따라서 본 사례에서 피고가 임대차 계약 관여나 보증금 수령을 부인하였더라도, 공동 임대인으로서 임대차 계약서에 날인한 사실이 인정되는 이상 다른 공동 임대인인 C과 함께 원고에게 보증금 반환 채무에 대한 연대 책임을 지게 됩니다.

참고 사항

임대차 계약 시 특약사항으로 자동 갱신 조항이 있더라도, 주택임대차보호법에 따른 '묵시적 갱신'이 발생하면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이때 해지 통지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생하므로, 이 기간을 고려하여 이사 계획 등을 세워야 합니다. 공동 소유의 부동산을 임차하는 경우, 모든 공동 소유자가 임대차 계약서에 임대인으로 기재되어 있거나 날인되어 있다면, 설령 한 소유자가 계약에 직접 관여하지 않았다고 주장하더라도 공동 임대인으로서의 법적 책임을 면하기 어렵습니다. 임대차 계약이 종료되었을 때, 임대인이 보증금 반환을 지체하거나 거부하는 경우 내용증명 발송 등 적절한 절차를 통해 보증금 반환을 청구하고 필요한 경우 법적 절차를 진행해야 합니다.