전세 계약 취소 후 보증금 돌려받은 사건

원고 A는 피고 C와 전세 계약을 맺었으나, 피고가 해당 부동산의 선순위 보증금 액수, 보증보험 가입 불가 여부, 최우선변제권 적용 불가 등 중요한 사실을 고지하지 않았음을 알게 되었습니다. 원고는 피고의 기망행위를 이유로 계약 취소를 통보하고 전세보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 피고가 소송에 응하지 않아 무변론으로 원고의 주장을 인정하며 피고에게 전세보증금 1억 7천만원을 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 전세 계약을 체결하고 1억 7천만원의 보증금을 지급한 임차인으로, 임대인의 기망으로 인해 계약을 취소하고 보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 C: 원고와 전세 계약을 체결한 임대인으로, 선순위 보증금 현황 등 중요한 정보를 제대로 고지하지 않은 기망행위가 인정되어 보증금을 반환해야 할 의무가 있는 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2022년 6월 18일 피고 C와 전세보증금 1억 7천만원에 2년 전세 계약을 맺고 보증금을 송금했습니다. 계약서 특약사항에는 선순위 권리 및 경매 시 보증금 반환 불가 가능성에 대한 설명이 있었다고 기재되었으나, 원고는 실제로는 ▲건물 전체 선순위 보증금 액수(16억원에 달했음) ▲건물이 다중시설이라 보증보험 가입 불가 ▲원고의 보증금 1억 7천만원이 서울시 최우선변제 기준(1억 5천만원)을 초과하여 경매 시 배당금 확보 불가 등의 중요 사실을 제대로 고지받지 못했습니다. 중개사와 피고는 '이 전세가 몇 집 없다'고 하면서 원고가 좋은 조건에 계약하는 것처럼 속였습니다. 원고는 나중에 이러한 사실들을 알게 되었고, 자신을 제외한 다른 임차인들은 최우선변제 조건을 충족하는 1억 5천만원 이내로 계약했다는 사실도 확인했습니다. 이에 원고는 2024년 5월경 피고의 기망을 이유로 계약 취소 의사를 표시했고, 2024년 6월 5일 계약이 취소되었습니다. 이후 원고가 피고에게 전세보증금 반환을 수차례 요구했으나 피고는 계약 만기일인 2024년 7월 9일까지도 반환할 수 없다고 답변하여, 원고는 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 임대인 C의 기망행위가 인정되어 전세 계약이 취소될 수 있는지 여부와, 계약이 취소될 경우 임대인 C가 임차인 A에게 전세보증금 1억 7천만원을 반환할 의무가 있는지였습니다. 또한, 전세보증금 반환과 부동산 인도의 동시이행 관계가 어떻게 성립되는지도 중요한 판단 사항이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받는 동시에 원고에게 1억 7천만원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 피고가 원고와의 전세 계약 과정에서 중요한 정보를 제대로 고지하지 않은 기망행위가 있었음을 인정하고, 이에 따라 원고가 계약을 취소할 수 있다고 보았습니다. 피고가 변론에 응하지 않은 무변론 판결을 통해, 원고의 전세보증금 1억 7천만원 반환 청구를 전적으로 받아들여 원고가 부동산을 인도함과 동시에 피고가 보증금을 반환해야 한다고 최종적으로 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 다음과 같은 법률과 법리를 기반으로 진행되었습니다.

1. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)​: 타인의 기망(속임수)에 의해 착오에 빠져 의사표시를 한 경우, 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 선순위 보증금, 보증보험 가입 불가, 최우선변제권 미적용 등 중요한 사실을 고지하지 않은 행위가 기망에 해당하며, 원고는 이를 이유로 전세 계약을 취소할 수 있게 된 것입니다. 계약이 취소되면 처음부터 계약이 없었던 상태로 돌아가므로, 임대인은 받은 보증금을 임차인에게 돌려줄 의무가 발생합니다.

2. 주택임대차보호법상 최우선변제권 및 확정일자: 주택임대차보호법은 임차인의 주거 생활 안정을 위해 여러 보호 규정을 두고 있습니다. 특히, 소액 임차인에게는 다른 채권자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 최우선변제권을 인정하며, 확정일자를 받으면 대항력과 함께 우선변제권이 발생하여 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다. 그러나 이 사건의 원고는 보증금 액수가 지역별 최우선변제권 기준(서울 1억 5천만원)을 초과하여 최우선변제권을 행사할 수 없었으며, 확정일자를 받았음에도 선순위 보증금이 워낙 많아 사실상 보증금 회수가 어려운 상황에 처하게 된 것입니다. 이러한 법적 상황에 대한 임대인의 불충분한 고지는 기망행위의 중요한 근거가 되었습니다.

3. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이 두 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 집을 비워주지 않으면 임대인도 보증금을 돌려주지 않을 수 있고, 반대로 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인도 집을 비워주지 않아도 됩니다. 이 사건 판결에서도 법원은 피고가 원고로부터 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 보증금을 지급하라고 명시하여 이 원칙을 적용했습니다.

4. 민사소송법 제208조 제3항 제1호 및 제257조 제1항 (무변론 판결)​: 이 규정들은 소송에서 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론 기일에 출석하지 않아 원고의 청구를 다투지 않을 때 법원이 변론 절차 없이 원고의 청구를 그대로 인정하여 판결할 수 있음을 명시하고 있습니다. 이 사건은 피고가 변론에 응하지 않았기 때문에 무변론 판결로 신속하게 처리될 수 있었습니다. 피고가 원고의 주장을 사실상 인정한 것으로 보아 법원이 별도의 심리 없이 판결을 내린 것입니다.

참고 사항

전세 계약 시에는 다음과 같은 사항들을 반드시 확인하고 신중하게 진행해야 합니다:

1. 선순위 채권 확인: 계약하려는 건물의 등기부등본을 통해 근저당권 설정 여부와 금액을 확인해야 합니다. 특히 다가구주택의 경우, 다른 임차인들의 보증금 총액이 얼마인지 임대인에게 요구하여 확인하고, 임대인이 이를 고지하지 않거나 회피한다면 계약을 심각하게 재고해야 합니다.
2. 보증보험 가입 가능 여부 확인: 전세보증금 반환 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인해야 합니다. 건물의 종류나 선순위 채권 등으로 인해 가입이 불가능한 경우도 있으므로, 이는 반드시 사전에 확인해야 할 중요한 요소입니다.
3. 최우선변제권 기준 확인: 주택임대차보호법상 소액 임차인에게 인정되는 최우선변제권의 보증금 기준이 지역별로 다릅니다. 본인의 전세보증금이 이 기준에 해당하는지 미리 확인하여, 만약 경매 등의 상황이 발생할 경우 보증금을 보호받을 수 있는지 파악해야 합니다.
4. 중요 정보 기록: 임대인이나 중개사로부터 받은 중요한 구두 설명은 녹취하거나 문자 메시지 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.
5. 계약 취소 의사 명확화: 만약 임대인의 기망으로 인해 계약을 취소하려는 경우, 계약 취소 의사를 내용증명 우편이나 메시지 등 증거가 남는 방식으로 명확히 전달해야 합니다. 이는 법적 절차 진행 시 중요한 증거가 됩니다.
6. 무변론 판결 이해: 소송 과정에서 상대방이 답변서를 제출하지 않거나 법원에 출석하지 않아 원고의 청구를 다투지 않을 경우, 법원은 원고의 청구 원인을 인정하여 변론 없이 판결할 수 있습니다 (무변론 판결). 이는 소송을 신속하게 마무리할 수 있는 하나의 방법이 될 수 있습니다.