차임을 내지 않고 거주한 아파트 임차인 강제 퇴거 판결

원고인 아파트 시행사가 피고인 임차인에게 임대차 계약 해지를 원인으로 아파트 인도 및 미지급 차임 지급을 요구하고, 임차인은 분양권을 주장하며 거부했으나, 법원은 임차인의 주장 증거 부족을 이유로 원고의 청구를 받아들여 아파트 인도와 미지급 차임 지급, 그리고 동거인의 퇴거를 명령한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 H: 아파트를 신축하여 분양한 시행사입니다.
• 피고 D: 원고로부터 아파트를 임대하여 거주하며 차임을 연체한 임차인입니다.
• 피고 E: 피고 D와 함께 이 사건 아파트를 점유하며 거주한 동거인입니다.

분쟁 상황

아파트 시행사인 원고 H는 피고 D와 임대차 계약을 맺고 아파트를 임대했습니다. 하지만 피고 D는 계약에 따라 차임을 지급하지 않았고, 장기간에 걸쳐 3기 이상의 차임을 연체하여 계약 해지 사유가 발생했습니다. 원고는 이에 따라 피고 D에게 아파트 인도와 미지급 차임 지급을 요구했으며, 피고 D와 함께 거주하는 피고 E에게 퇴거를 요구했습니다. 피고들은 이에 맞서 자신들에게 아파트에 대한 분양권이 있으므로 아파트를 인도하거나 퇴거할 의무가 없다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임차인의 3기 이상 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지 여부와 임차인의 분양권 주장의 유효성 및 그에 따른 아파트 인도 의무 발생 여부였습니다. 또한 미지급 차임과 부당이득금의 범위 및 임차인과 동거인의 부동산 인도 및 퇴거 의무가 핵심적으로 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고 D가 원고에게 이 사건 아파트를 인도하고, 미지급 차임 및 차임 상당 부당이득금 11,590,000원과 2023년 11월 1일부터 아파트 인도 완료일까지 월 700,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한 피고 E는 해당 아파트에서 퇴거해야 하며, 소송 비용은 피고들이 부담하도록 결정했습니다. 이 판결은 가집행할 수 있도록 결정되었습니다.

결론

법원은 임차인의 3기 이상 차임 연체 사실과 임차인의 분양권 주장에 대한 증거 부족을 인정하여, 원고의 아파트 인도 및 미지급 차임 청구를 모두 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대인이 차임 연체로 계약을 해지하려면 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달해야 합니다. 다만 주택임대차보호법에서는 이 조항을 보완하여 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달해야 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 합니다. 이 사건의 경우, 피고 D는 장기간 차임을 지급하지 않아 3기 이상의 차임을 연체했으므로, 원고는 임대차 계약을 적법하게 해지할 수 있습니다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 피고 D와 E가 아파트를 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없이 얻은 이익에 해당하므로, 원고에게 그 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 발생합니다.
• 민법 제213조 (소유물반환청구권): 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건 아파트의 소유자로서, 임대차 계약이 해지되어 점유할 권리를 상실한 피고 D와 E에게 아파트의 반환을 청구할 권리가 있습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 임대차 계약의 중요성: 임대차 계약은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 법적 구속력을 가집니다. 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 특히 월 차임 지급 의무를 성실히 이행하는 것이 중요합니다.
• 차임 연체의 위험: 주택 임대차의 경우, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지하고 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 차임을 연체하게 되면 보증금에서 공제될 뿐만 아니라, 법적 분쟁으로 이어져 추가적인 비용과 강제 집행의 위험을 초래할 수 있습니다.
• 점유할 권리의 상실: 임대차 계약이 해지되면 임차인은 해당 부동산을 점유할 법적 권리를 상실하게 됩니다. 계약 해지 후에도 부동산을 계속 점유할 경우, 임대인에게 부당이득 반환 의무를 지게 됩니다.
• 권리 주장의 증거: 특정 권리(예: 분양권)를 주장하려면 이를 뒷받침할 명확하고 객관적인 증거를 갖추어야 합니다. 단순한 주장만으로는 법정에서 인정받기 어렵습니다. 계약서, 영수증, 관련 통신 기록 등 증거 자료를 잘 보관해야 합니다.
• 동거인의 퇴거 의무: 계약 당사자가 아니더라도 임차인과 함께 부동산을 점유하고 있는 동거인은 임대차 계약이 종료되면 임차인과 함께 퇴거 의무를 집니다.