기본계획의 수립 및 정비구역의 지정

• 일러두기
  • 아래의 내용은 「도시 및 주거환경정비법」의 모든 내용을 설명하고 있지 않으며, 공인중개사 업무와 관계된 일부사항에 대해서만 설명하고 있으므로, 자세한 내용은 『국가법령정보센터』에서 해당법령의 전문을 확인하시기 바랍니다.

도시·주거환경정비 기본방침

• 국토교통부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위해 10년마다 기본방침을 정하고, 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제3조).

도시·주거환경정비기본계획의 수립

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획(이하 "기본계획"이라 함)을 10년 단위로 수립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항 본문).

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(이하 "기본계획의 수립권자"라 함)은 기본계획에 대하여 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제2항).

• 기본계획 수립절차

정비계획 및 정비구역 지정권자

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 일정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항).

정비계획의 입안

• 정비구역의 지정권자는 정비구역 지정을 위해 직접 정비계획을 입안할 수 있습니다. 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 정비계획을 입안하여 특별시장·광역시장에게 정비구역 지정을 신청해야 하며, 이 경우 지방의회의 의견을 첨부해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제8조제4항 및 제5항).

• 토지등소유자는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제14조제1항).

• 정비계획 입안절차

  • 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1항).

  • 정비계획의 입안권자는 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제15조제2항).

정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시

• 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않을 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제1항).

• 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 하며(이 경우 지형도면 고시 등에 있어서는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따름), 이를 지정·고시한 때에는 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고하고, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제2항 및 제3항).

정비구역 지정·고시의 효력

• 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호에 해당하는 사항은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정·고시된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제1항).

• 또한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 「도시 및 주거환경정비법」 제9조제1항 각 호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우를 포함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제17조제2항).

행위제한 및 기득권의 보호

• 정비구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등의 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제19조제1항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제15조제1항).

• 다만, 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위 등의 경우에는 허가를 받지 않고 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제19조제2항).

• 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 정비구역이 지정·고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할 시장·군수등에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제19조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제15조제4항).

정비구역의 해제

• 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 “정비구역등”이라 함)을 해제해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제20조제1항).

  • 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우

  • 재개발사업·재건축사업(조합이 시행하는 경우만 해당)이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

    • 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)의 승인을 신청하지 않는 경우
    • 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(추진위원회를 구성하지 않는 경우만 해당)
    • 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우
    • 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

  • 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우