부동산 매매/소유권
원고는 특정 아파트에 대해 O개발과 가계약을 체결하고 신탁회사 계좌로 계약금을 입금했습니다. 이 아파트는 신탁계약에 따라 신탁회사 소유였고 신탁회사만이 분양 계약 체결 권한을 가지고 있었습니다. 원고는 분양권 확인, 가계약자 지위 확인, 소유권이전등기 절차 이행, 본계약 체결 절차 이행 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 분양권 및 가계약자 지위 확인 청구는 소의 이익이 없어 각하하고, 나머지 청구는 가계약이 정당한 처분 권한이 없는 O개발과 체결되었으므로 피고들에게 효력이 미치지 않고, 설령 유효하더라도 정해진 본계약 체결 기한을 넘겨 효력을 상실했다고 보아 모두 기각했습니다.
원고는 노인복지주택 신축 사업으로 지어질 아파트에 대해 O개발과 2020년 3월 26일 가계약을 맺고 4천8백만원을 피고 M신탁 명의 계좌로 입금했습니다. 이 사업은 피고 H를 위탁자, 피고 M신탁을 수탁자, 분할 전 E개발(이후 O개발로 분할)을 시공사 겸 우선수익자로 하는 신탁계약에 따라 진행되었습니다. 신탁계약상 아파트의 분양계약 체결 권한은 수탁자인 피고 M신탁에게 있었으나, 원고는 처분 권한이 없는 O개발과 가계약을 체결했습니다. 이후 원고는 피고 H와 임대차 계약도 체결했고, 피고 M신탁은 이에 동의한다는 확인서를 작성했습니다. 원고는 가계약이 유효하므로 피고들에게 분양권을 인정하고 소유권이전등기나 본계약 체결을 요구했지만, 피고들은 가계약이 처분 권한 없는 자와 체결되어 무효이거나, 본계약 체결 기한이 지나 효력을 상실했다고 주장했습니다.
신탁계약에 따른 부동산 분양에서 처분 권한이 없는 회사와 체결한 가계약의 효력이 신탁사에 미치는지 여부, 가계약이 실질적인 본계약으로 볼 수 있는지 또는 본계약 체결 의무를 발생시키는지 여부, 회사 분할 시 분할 전 회사와 체결된 가계약의 채무가 분할 후 다른 회사에 연대하여 승계되는지 여부, 이행을 청구하는 소를 제기할 수 있는 경우에도 확인의 이익이 인정되는지 여부.
법원은 원고의 주위적 청구 중 분양권 존재 확인 청구와 제1예비적 청구 중 가계약자 지위 존재 확인 청구는 법적 지위의 불안·위험을 제거하는 가장 유효·적절한 수단으로 볼 수 없어 확인의 이익이 없다는 이유로 모두 각하했습니다. 또한 원고가 이 사건 아파트에 관한 처분 권한이 없는 O개발과 체결한 가계약은 그 당사자가 아닌 피고들에게 효력이 미치기 어렵고, 설령 유효하게 성립되었더라도 본계약 체결 기한인 2020년 4월까지 본계약이 체결되지 않아 가계약이 무효 또는 해지되었다고 판단했습니다. 따라서 피고들에게 가계약에 따른 의무가 존재하지 않는다고 보아 소유권이전등기 절차 이행 청구, 본계약 체결 절차 이행 청구, 손해배상 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 부동산 신탁계약에서 신탁재산의 처분 권한을 가진 수탁자가 아닌 자와 체결된 가계약은 신탁재산에 대한 효력이 미치기 어렵고, 가계약에서 정한 본계약 체결 기한을 넘긴 경우 효력을 상실한다는 원칙을 재확인하며, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.
확인의 소의 이익: 법적 지위의 불안이나 위험을 제거하기 위한 가장 유효하고 적절한 수단인 경우에만 확인의 이익이 인정됩니다. 이행을 청구하는 소(예: 소유권이전등기 청구)를 제기할 수 있는 경우에는 원칙적으로 확인의 소는 확인의 이익이 없어 부적법합니다 (대법원 2019. 5. 16. 선고 2016다240338 판결). 신탁재산의 처분 권한: 신탁계약에서 수탁자(신탁회사)는 신탁재산에 대한 대외적인 소유권자로서 신탁재산의 관리, 처분 권한을 가집니다. 따라서 신탁재산인 부동산의 매매나 분양 계약은 특별한 사정이 없는 한 수탁자가 체결해야 하며, 수탁자의 동의 없이 위탁자나 다른 이해관계인이 체결한 계약은 수탁자에게 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 계약 체결 권한과 효력: 계약은 정당한 권한을 가진 당사자 또는 그 대리인에 의하여 체결되어야 유효합니다. 처분 권한 없는 자가 체결한 계약은 원칙적으로 권한 없는 자의 행위로 무효가 되거나, 본래 소유자에게 효력이 미치지 않습니다. 가계약의 효력: 가계약은 그 내용에 따라 본계약의 준비 단계이거나 본계약에 준하는 효력을 가질 수 있습니다. 그러나 본계약 체결 기한을 정하고 그 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약의 효력이 소멸된다는 조항이 있는 경우, 기한 내에 본계약이 체결되지 않으면 가계약은 무효가 되거나 해지될 수 있습니다.
부동산 신탁 관련 계약을 할 때는 반드시 신탁원부를 확인하여 누가 신탁재산의 소유자이며 처분 권한을 가지고 있는지 정확히 파악해야 합니다. 수탁자(신탁회사)가 아닌 위탁자나 시공사와 맺는 계약은 효력이 없을 수 있습니다. 가계약을 체결할 때는 본계약 체결 기한, 계약 해지 조건, 계약금 반환 조건 등 중요한 사항들을 명확히 정하고, 이를 서면으로 남겨두는 것이 중요합니다. 특히, 가계약이 본계약으로 전환되는 조건이나 기한을 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 신탁계약이 얽힌 복잡한 부동산 거래에서는 계약금 입금처가 신탁사 명의 계좌라고 할지라도, 실제 계약을 체결하는 당사자가 정당한 처분 권한이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 단순히 돈을 받았다고 해서 신탁사가 계약을 추인했다고 보기는 어렵습니다. 회사 분할 전후의 계약 관계에 대해서는 분할 계획서 등 관련 서류를 통해 채무 승계 여부와 범위를 명확히 확인해야 합니다. 분할 이후 체결된 계약은 분할 전 회사의 채무와 별개로 취급될 수 있습니다.
