임대차
이 사건은 코로나19로 인한 매출 급감으로 상가 임대차 계약의 조기 해지를 통보한 임차인들이 임대인으로부터 보증금을 돌려받는 과정에서 발생한 분쟁입니다. 임차인들은 특약과 상가건물 임대차보호법에 근거하여 계약 해지를 주장했고, 임대인은 계약 기간 만료 주장을 하며 연체 차임, 관리비, 원상회복 비용, 일실수익 등을 공제해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 임차인들의 계약 해지가 적법하다고 판단하고, 임대인이 임차인들에게 일부 공제 금액을 제외한 임대차 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A은 2015년 11월 27일 피고 C와 상가 임대차 계약을 갱신하면서 '5년 임대차 기간 경과 후 원고 A이 영업 중 부득이한 사정으로 계약 기간 만기 전에 3개월 전 해지 통보할 경우 피고 C는 조건 없이 보증금을 반환한다'는 특약을 맺었습니다. 이후 2020년 2월부터 4월까지 코로나19의 영향으로 원고 A이 운영하던 이비인후과의 매출이 크게 감소하여 적자가 누적되자, 원고 A은 2020년 5월 11일 피고 C에게 해당 특약에 따라 7월 27일까지 계약을 종료하겠다고 카카오톡 메시지로 통보했습니다. 피고 C는 같은 해 6월 3일 '네 잘 알겠습니다, 최선을 다 하겠습니다'라고 답했습니다. 그러나 임대차 계약 종료 시점과 보증금 반환 금액을 두고 분쟁이 발생했고, 원고들은 피고를 상대로 임대차 보증금 반환 소송을 제기했습니다. 원고들은 계약이 2020년 7월 27일에 종료되었다고 주장하며 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 계약이 2020년 12월 27일에 만료되었고, 원고들이 8월부터 12월까지의 차임과 7월부터 12월까지의 관리비, 그리고 원상회복 비용 6천만 원 및 원상회복 의무 불이행으로 인한 일실수익 840만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 상가 임대차 계약의 조기 해지 효력 인정 여부 및 계약 종료 시점입니다. 둘째, 임대인이 임차인들의 임대차 보증금에서 공제할 수 있는 연체 차임, 관리비, 원상회복 비용, 일실수익 등의 범위입니다. 셋째, 임대인의 임대차 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무의 동시이행 관계가 인정되는 범위 및 그에 따른 지연손해금의 발생 시점입니다.
법원은 다음과 같이 판단했습니다.
재판부는 제1심 판결을 변경하여 피고 C는 원고 A에게 25,319,778원과 이에 대한 지연손해금을, 원고 B에게 233,518원과 이에 대한 지연손해금을 각 지급하도록 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송 총비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제5항: 이 조항은 임차인이 임대차 계약을 해지하려는 경우, 임대인에게 해지 통고를 한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정합니다. 이는 임차인이 임대차 계약 기간 중 부득이한 사정 등으로 영업을 지속하기 어려운 경우에도 일정한 절차를 거쳐 계약을 종료할 수 있도록 하여 임차인을 보호하는 취지가 있습니다. 본 판례에서 재판부는 임대차 계약 갱신 시 체결된 '부득이한 사정 발생 시 3개월 전 해지 통보' 특약이 바로 이 법 조항의 취지를 고려한 것으로 보아 임차인에게 유리하게 해석했습니다.
임대차 보증금 반환 및 공제: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차 보증금을 반환해야 합니다. 다만, 임차인이 연체한 차임, 관리비, 임대차 목적물 원상회복에 필요한 비용 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 피고는 5개월분 차임, 관리비, 원상회복 비용 등을 주장했으나, 법원은 계약 종료 시점이 피고 주장보다 빠르다고 판단하여 차임과 관리비 공제 주장은 인정하지 않았습니다.
원상회복 의무: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임대차 목적물을 계약 당시의 상태로 원상회복하여 임대인에게 반환해야 하는 의무가 있습니다. 그러나 이 의무의 범위는 통상적인 사용에 따른 마모나 임차인이 설치한 시설 중 기본적인 것이 아닌 경우에 한정될 수 있습니다. 본 판례에서는 원고들이 자인한 원상회복 비용과 더불어 외부 간판시설 철거 비용이 추가로 원상회복 비용으로 인정되었습니다.
동시이행 항변권: 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 원상회복 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않는 한 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다. 그러나 대법원 판례(대법원 2022. 4. 14. 선고 2021다244860(본소), 2021다244877(반소) 판결 참조)에 따르면, 동시이행 관계는 임대인이 반환해야 할 보증금 중 원상회복 비용에 해당하는 부분에 대해서만 인정됩니다. 원상회복 비용을 초과하는 나머지 보증금에 대해서는 임대인이 반환을 지체할 경우 지연손해금 책임을 부담합니다.
변제충당 (민법 제479조 제1항, 제477조 제2호): 채무자가 여러 개의 채무를 부담하고 있을 때 변제를 통해 어떤 채무부터 갚아나갈지 정하는 것을 변제충당이라고 합니다. 당사자 간에 충당 순서에 대한 합의나 지정이 없으면 법정충당의 원칙에 따라 비용, 이자, 원금 순으로 충당됩니다. 본 판례에서도 피고가 지급한 금액이 임대차 보증금 반환 채무의 지연손해금, 부당이득금의 지연손해금, 부당이득금 원금, 임대차 보증금 원금 순서로 충당되었다고 보았습니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
