한국토지주택공사의 임대 보증금 반환 지연 청구 사건

한국토지주택공사(LH)가 임대인인 A와 체결한 임대차계약에서 실제 거주자인 E의 월 차임 연체 등으로 계약이 해지된 후, 임대인 A가 임대보증금 8,500만 원 중 일부만 공탁하자 LH는 남은 보증금과 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 법원은 임대차계약의 임차인이 LH이므로 E의 채무나 관련 비용은 임대보증금에서 공제될 수 없다고 판단했습니다. 다만 과거 화해권고결정에 따라 E의 주택 인도 완료일까지 발생한 월 차임 상당액 9,690,000원은 임대보증금에서 공제하는 것이 맞다고 보았습니다. 따라서 A는 LH에게 미지급된 임대보증금 19,524,922원과 이에 대한 지연손해금 103,164원을 포함한 총 19,628,086원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 한국토지주택공사 (LH, 원고): 서민 주거 안정을 위해 임대차계약을 체결하고 실제 거주자 E에게 임대주택을 제공하는 임차인 역할의 공공기관입니다. 임대인 A로부터 임대보증금 반환을 청구했습니다.
• A (피고): 이 사건 부동산의 실제 임대인입니다. LH와 임대차계약을 맺었으며 계약 해지 후 임대보증금 반환 의무가 있습니다.
• E (입주자): LH와 A의 임대차계약에 따라 이 사건 부동산에 실제 거주한 사람입니다. 월 차임을 연체하여 분쟁의 원인을 제공했습니다.
• B (E의 채권자): 입주자 E에 대한 채권자로서 E의 보증금반환채권에 대해 가압류 및 압류 추심명령을 받은 제3자입니다.

분쟁 상황

한국토지주택공사(LH)는 임대인 A와 전세임대차 계약을 맺고 실제 입주자 E에게 주택을 제공했습니다. 그런데 입주자 E이 2019년 8월 15일부터 월 차임 등 지급을 연체하기 시작했고 이에 임대인 A는 2020년 4월 23일 LH에게 임대차계약 해지를 통지했습니다. 이후 A는 LH와 E을 상대로 부동산 인도 및 연체 차임 등 부당이득 반환 소송을 제기했고 법원의 화해권고결정으로 'E이 주택을 인도하고 LH가 보증금에서 월 30만원을 공제한 잔액을 돌려받는' 내용으로 합의가 확정되었습니다. 이후 E이 2022년 4월 23일 주택을 인도하자 임대인 A는 임대보증금 8,500만 원에서 연체 차임과 E의 채무, 공과금, 원상회복비용 등 피고 A가 주장하는 여러 명목의 금액을 공제한 나머지 55,785,078원만을 LH에 공탁했습니다. 이에 LH는 A가 주장하는 공제액 중 일부는 부당하다고 보아 남은 임대보증금과 지연손해금의 반환을 요구하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.1. 임대보증금 반환 채무의 범위: 임대인 A가 한국토지주택공사(LH)에 반환해야 할 임대보증금의 정확한 액수가 얼마인지, 특히 입주자 E의 채무(B의 가압류 등)나 공과금, 원상회복 비용 등이 임대보증금에서 공제될 수 있는지 여부입니다.2. 화해권고결정의 해석 및 적용: 과거 확정된 화해권고결정에서 '부동산 인도완료일까지 월 30만원'을 공제하기로 한 부분에 대한 인도완료일 확정과 공제액 산정입니다.3. 지연손해금 발생 여부 및 범위: 임대인 A의 임대보증금 반환 지연에 따른 손해배상(지연손해금) 의무가 있는지, 있다면 그 액수는 얼마인지입니다.4. 공탁금의 효력: A가 공탁한 금액이 채무변제로서 유효한 효력을 가지는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 A가 원고 한국토지주택공사(LH)에게 총 19,628,086원을 지급할 것을 명령했습니다. 이 금액은 미지급 임대차보증금 19,524,922원과 임대차보증금 반환 지연에 따른 손해배상금 103,164원으로 구성됩니다. 지급해야 할 돈에 대해서는 다음과 같은 이자가 추가로 붙습니다.

• 19,524,922원에 대해서는 2022년 5월 4일부터 2023년 1월 11일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 계산하여 지급해야 합니다.
• 103,164원에 대해서는 2022년 7월 16일부터 2023년 1월 11일까지 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 계산하여 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며 소송비용은 원고가 34%, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. 이 판결은 즉시 집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대차계약의 당사자가 한국토지주택공사(LH)이므로 입주자 E이 부담하는 채무(예: E의 채권자에 대한 채무, E의 B에 대한 소송비용)는 임대보증금에서 공제될 수 없다고 명확히 판단했습니다. 또한 피고 A가 주장한 공과금 및 원상회복 비용은 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 다만 과거 화해권고결정에서 합의된 대로 E의 주택 인도 완료일까지 발생한 월 30만원 상당의 연체 차임 등 9,690,000원은 임대보증금에서 공제해야 한다고 보았습니다. 최종적으로 피고 A가 이미 공탁한 금액을 제외한 잔여 보증금과 지연손해금을 LH에 지급할 책임이 있다고 판결함으로써 원고 LH의 청구를 일부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 한국토지주택공사(LH)가 임대인 A로부터 부동산을 임차하고 입주자 E이 실제 거주하는 형태의 특수한 임대차 관계였습니다. 대법원 판례 (임대차보증금의 성격): 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물이 임대인에게 반환될 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 이러한 채무는 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 다만 이 사건에서 법원은 임차인이 LH이므로 임대차보증금이 담보하는 채무는 LH의 채무일 뿐 입주자 E의 개인적인 채무는 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 임대차보증금 반환 채권자가 계약상 임차인임을 명확히 한 것입니다. 민법 제487조 (변제공탁의 요건): 채무자가 채권자의 수령 거절, 수령 불능 또는 채무자의 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 A는 보증금을 공탁했지만 공탁액이 실제 반환해야 할 보증금에 미달했습니다. 대법원 판례(2011다11580 등)에 따르면 일부 공탁은 특별한 사정이 없는 한 채권자가 수락하지 않는 한 효력이 없습니다. 그러나 이 사건에서는 LH가 "이의를 유보하고" 공탁금을 출급했으므로 해당 금액만큼은 채무변제의 효력이 발생했다고 보았습니다. 민법 제379조 (법정이율) 및 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙): 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 의합니다. 법정이율은 연 5%입니다. 이 사건에서 임대차계약상 지연손해금은 연 5%로 약정되어 있었고 법원도 이를 적용했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금 이율은 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)을 적용합니다. 다만 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 적절하다고 인정되는 경우(항변이 타당한 경우)에는 해당 판결 선고 전까지는 민법상 법정이율이 적용될 수 있습니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터는 연 12%가 적용되었습니다.

참고 사항

임대차계약의 당사자 확인: 임대차계약서에 명시된 임차인이 누구인지 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 실제 거주자와 계약상 임차인이 다를 경우 보증금 반환 채권자나 담보하는 채무의 범위가 달라질 수 있습니다. 임대보증금은 계약상 임차인의 채무를 담보하는 것이 원칙입니다. 보증금 공제 항목의 명확화: 임대차 계약 종료 시 임대인이 보증금에서 공제할 수 있는 항목은 임대차 목적물 인도 시까지 발생한 임차인의 연체 차임, 관리비, 손해배상금(원상회복 비용 등)에 한정됩니다. 제3자의 채무나 계약서에 명시되지 않은 비용은 함부로 공제할 수 없습니다. 공과금이나 원상회복 비용 등은 그 발생 사실과 금액에 대한 명확한 증거(영수증, 사진, 전문가 견적서 등)가 필요합니다. 화해권고결정 등 합의 내용 준수: 법원의 화해권고결정이나 당사자 간 합의는 확정되면 법적 효력을 가지므로 그 내용에 따라 보증금에서 공제할 금액을 정확히 계산해야 합니다. 합의된 공제 항목 외의 다른 항목을 추가로 공제하려면 별도의 합의나 법적 근거가 필요합니다. 공탁의 신중한 활용: 채무자가 채무액 전부를 정확하게 공탁하면 채무를 면할 수 있습니다. 그러나 공탁금이 채무액에 미달하는 경우 채권자가 이의를 유보하고 수령하더라도 부족한 부분에 대한 채무는 여전히 남게 됩니다. 임대인은 보증금 반환 시 공제 항목과 금액을 신중하게 검토하여 정확한 액수를 반환하거나 공탁해야 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 지연손해금: 임대차 계약서에 보증금 반환 지연 시 이자율에 대한 약정이 있다면 그 약정에 따르고 없다면 민법상 지연손해금(연 5%)이 적용됩니다. 소송이 진행될 경우 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 높은 이자율이 적용될 수 있으므로 분쟁 발생 시 신속한 해결이 중요합니다.