재계약 합의 후 임대차보증금 반환 요청 거절 사건

원고(임차인)는 피고(새 임대인)와 임대차 계약 갱신에 합의하였으나, 부동산의 건축법 위반 사항으로 인해 대출이 어려워지자 갱신 합의를 취소하고 기존 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었거나 사정 변경으로 해지되었다고 주장하며 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 원고와 피고 사이에 이미 유효한 갱신 합의가 이루어졌고, 원고가 주장하는 대출 문제는 계약 해지를 인정할 만한 객관적인 사정 변경에 해당하지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 부동산의 임차인 (세입자).
• 피고 B: 이 사건 부동산의 새로운 소유주이자 임대인 (집주인).
• F: 이 사건 부동산의 최초 임대인이자 원 소유주.
• G: 원고 A의 배우자.

분쟁 상황

원고(세입자)는 2018년 4월 12일 F과 임대차보증금 267,000,000원, 임대차기간 2018년 4월 12일부터 2020년 4월 11일까지로 임대차계약을 체결했습니다. 이후 2019년 3월 6일 피고(새 집주인)가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하며 임대인 지위를 승계했습니다. 2019년 12월 19일 원고가 피고에게 계약 연장 희망 문자메시지를 보냈고, 피고는 2019년 12월 23일 임대차보증금 3,000,000원 증액 조건으로 재계약을 제안했습니다. 2019년 12월 27일 원고는 피고의 조건을 수락하겠다는 문자를 보냈고, 피고는 합의된 재계약 내용(임대차보증금 270,000,000원, 임대차기간 2019년 12월 27일부터 2022년 4월 11일까지)을 원고에게 전달하며 재계약 의사표시로 증액 보증금의 1%인 30,000원 또는 10,000원을 이체해 달라고 요청했습니다. 원고의 배우자 G은 2019년 12월 29일 피고 계좌로 10,000원을 입금했습니다. 그러나 2020년 1월 4일 원고는 이 사건 부동산에 건축법 위반 사항이 있어 대출 연장 및 추가 대출이 어렵다는 이유로 재계약이 어렵다는 문자를 피고에게 보냈습니다. 원고는 기존 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었거나 사정 변경 또는 신의칙을 이유로 해지되었다고 주장하며 피고에게 임대차보증금 267,000,000원 반환을 요구했으나, 피고가 이를 거절하여 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

1. 임대차 계약 갱신 합의가 유효하게 성립되었는지 여부.
2. 유효한 갱신 합의가 있는 경우, 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 갱신 거절 통지가 효력을 가질 수 있는지 여부.
3. 부동산의 건축법 위반 사항으로 인한 대출 불가능이 사정변경 또는 신의칙을 이유로 계약을 해지할 수 있는 사유에 해당하는지 여부.

법원의 판단

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고와 피고가 문자 메시지 교환 및 증액된 보증금 중 일부(10,000원) 이체를 통해 이미 2019년 12월 27일 임대차보증금을 270,000,000원으로, 임대차기간을 2022년 4월 11일까지로 연장하는 내용의 갱신 합의를 했다고 판단했습니다. 따라서 이미 합의가 이루어진 상황에서는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 갱신 거절 통지는 효력이 없다고 보았습니다. 또한, 원고가 주장하는 부동산의 건축법 위반 및 이로 인한 대출 문제는 원고가 계약 체결 당시 이미 인지했거나 예측 가능했던 주관적인 사정으로, 계약의 기초가 되는 객관적인 사정 변경에 해당하지 않으므로 사정변경 또는 신의칙을 이유로 계약을 해지할 수 없다고 결론 내렸습니다. 결과적으로 임대차 계약이 종료되지 않았으므로 임대차보증금 반환 청구는 이유 없다고 하여 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제6조 제1항: 이 조항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 내용입니다. 그러나 본 사례에서는 임대인과 임차인이 임대차기간 만료 전에 문자 메시지 교환과 증액 보증금 일부 이체 등을 통해 이미 구체적으로 임대차 계약 갱신에 합의를 하였습니다. 법원은 이러한 합의가 유효하게 성립된 경우, 위 법정 갱신 규정은 적용되지 않는다고 판단했습니다. 즉, 당사자 간의 명시적인 갱신 합의가 있었다면, 법정 갱신 규정에 따른 갱신 거절 통지 기간은 더 이상 의미를 갖지 않습니다.

2. 사정변경의 원칙: 이 원칙은 계약 성립 당시 당사자들이 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생하고, 그 변경이 계약 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정하면 신의성실의 원칙(신의칙)에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 예외적으로 계약의 구속력에서 벗어나 해제 또는 해지를 인정하는 법리입니다. 본 사례에서 원고는 부동산의 건축법 위반으로 대출이 어렵다는 점을 사정변경으로 주장했지만, 법원은 이 사건 부동산의 건축법 위반 사항을 원고가 최초 계약 당시 이미 인지했거나 장래에 관할 관청에 의해 적발될 가능성을 예견할 수 있었다고 보았습니다. 또한, 임대차보증금 대출은 원고의 주관적인 자금 조달 방법에 불과하여 계약의 기초가 된 객관적인 사정으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원고가 주장하는 사정은 계약 해지를 인정할 만한 객관적 사정변경에 해당하지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 갱신 합의는 반드시 계약서 작성을 통해서만 이루어지는 것이 아닙니다. 당사자 간의 문자 메시지, 구두 합의, 일부 금원 이체 등의 방식으로도 유효하게 성립될 수 있으므로, 재계약 의사를 주고받을 때 신중해야 합니다.
2. 일단 유효한 계약 갱신 합의가 이루어진 후에는 주택임대차보호법 제6조 제1항의 갱신 거절 통지 기간 규정은 적용되지 않습니다. 이 규정은 합의가 없을 때 법정 갱신 여부를 판단하는 보충적인 규정으로 해석됩니다.
3. 계약 해지를 주장할 수 있는 '사정변경'은 계약의 기초가 된 객관적인 사정이어야 하며, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정(예: 대출 불가능, 자금 조달의 어려움)만으로는 인정되기 어렵습니다. 특히 부동산의 위법 건축물 여부를 계약 당시 이미 인지했거나 예측 가능했다면 이를 사정변경으로 보기 더욱 어렵습니다.
4. 계약서의 특약사항을 해석할 때는 문언의 내용을 엄격하게 해석해야 하며, 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하게 되는 내용은 더욱 주의 깊게 해석해야 합니다.
5. 임대차 계약 체결 시 해당 부동산의 건축물대장 등을 통해 위법 건축물 여부를 미리 확인하고, 이로 인해 발생할 수 있는 대출 문제 등의 불이익을 충분히 고려해야 합니다.