건물 공동 임대 보증금 반환 요구 사건

이 사건은 건물 공유자들과 임대차 계약을 맺은 임차인이 계약 기간 만료 후 건물은 반환했으나 보증금 잔액을 돌려받지 못하여 제기된 소송입니다. 제1심 법원은 임차인의 손을 들어 임대인들에게 보증금 반환을 명령했고, 임대인 중 한 명인 피고는 자신은 보증금을 직접 받지 못했으므로 책임이 없다는 취지로 항소했습니다. 또한 피고는 제1심 판결이 공시송달로 이루어져 판결 송달 사실을 뒤늦게 알게 되었기에 ‘추완항소’의 적법성 여부도 쟁점이 되었습니다. 항소심 법원은 피고의 추완항소가 적법하다고 판단했으나, 건물을 공동으로 임대한 공유자들의 보증금 반환 채무는 그 성질상 ‘불가분채무’에 해당하며 공유자들 사이의 내부 사정은 임차인에게 주장할 수 없다고 보아 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결론적으로 항소심 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심 판결과 같이 피고를 포함한 공유자들이 임차인에게 미반환 보증금과 지연손해금을 공동으로 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 용산구 건물 1층 매장을 임차했던 임차인 (건물 사용자)
• 피고 B: 원고에게 건물을 임대한 건물 공유자 중 한 명 (임대인)
• 제1심 공동피고 C, D: 원고에게 건물을 임대한 나머지 건물 공유자들 (임대인)
• F: 제1심 공동피고 D의 아들로, 피고 B로부터 임대차 계약 권한을 위임받았다고 주장하는 인물

분쟁 상황

원고 A는 2016년 7월 25일 서울 용산구에 위치한 건물 1층 매장 약 18㎡를 피고 B와 제1심 공동피고 C, D(각 건물 지분 1/3 소유자)으로부터 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 3,600,000원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2016년 8월 1일부터 2018년 7월 31일까지였으며, 원고는 계약 체결 당시 보증금 전액을 지급했습니다. 계약 기간이 만료된 2018년 7월 31일, 원고는 임대차 목적물을 반환했으나, 임대인들로부터 보증금 중 33,333,334원만 돌려받고 잔액 16,666,666원은 돌려받지 못했습니다. 이에 원고는 보증금 잔액을 돌려받기 위해 소송을 제기했고, 피고 B는 자신이 제1심 공동피고 D의 아들 F에게 임대차 계약 권한을 위임했으며 F로부터 임대차보증금을 받지 못했으므로 원고에게 보증금을 반환할 책임이 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

피고가 공시송달된 판결을 뒤늦게 알게 된 후 제기한 항소(추완항소)가 적법한지 여부 건물 공유자들이 공동으로 건물을 임대한 경우, 임대차보증금 반환 채무가 어떤 성격(예: 분할 채무 또는 불가분 채무)을 가지는지 여부 공유자들 간의 내부적인 보증금 수령 및 권한 위임에 대한 사정을 임차인에게 주장하여 보증금 반환 책임을 면할 수 있는지 여부

법원의 판단

1. 피고의 항소를 기각합니다.
2. 항소 비용은 피고가 부담합니다.
3. 피고는 제1심 공동피고 C, D과 공동으로 원고에게 임대차보증금 잔액 16,666,666원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. (지연손해금은 2018년 8월 1일부터 소장 부본 최종 송달일인 2018년 11월 29일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%입니다.)

결론

항소심 법원은 제1심 판결이 공시송달로 이루어졌음을 뒤늦게 안 피고의 추완항소를 적법하다고 판단했습니다. 그러나 건물의 공동 임대인인 피고와 제1심 공동피고들은 임차인에게 임대차보증금을 공동으로 반환해야 할 불가분채무를 부담하며, 공유자들 사이의 내부적인 보증금 배분 문제나 권한 위임 문제는 임차인에게 주장할 수 없다고 보았습니다. 따라서 법원은 제1심 판결이 정당하다고 보아 피고의 항소를 기각하고, 원고의 보증금 반환 청구를 인용하는 결론을 유지했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 추완항소의 적법성 (민사소송법 제173조 및 관련 대법원 판례)​ 민사소송법 제173조는 당사자가 자신에게 책임 없는 사유로 인해 법이 정한 불변기간(예: 항소 기간)을 지키지 못했을 경우, 그 사유가 없어진 날로부터 2주(해외 거주 시 30일) 이내에 지연된 소송 행위를 보완할 수 있도록 규정하고 있습니다. 판결 정본이나 소장 부본 등이 '공시송달' 방식으로 송달된 경우, 특별한 사정이 없다면 당사자는 과실 없이 그 송달 사실을 알지 못한 것으로 봅니다. 이때 '사유가 없어진 날'은 단순히 판결이 있었다는 사실을 안 날이 아니라, 판결이 공시송달 방식으로 송달되었다는 사실을 알게 된 날을 의미합니다. 이 사건에서 피고는 제1심 판결이 공시송달되었음을 2019년 2월 21일에 알게 되어 같은 날 추완항소를 제기했으므로, 법원은 피고의 추완항소를 적법하다고 판단했습니다.

2. 건물 공유자의 임대차보증금 반환 채무의 성격 (불가분채무 원칙, 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 등)​ 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임대차보증금을 수령한 경우, 임차인에게 보증금을 반환해야 할 채무는 성질상 '불가분채무'에 해당합니다. '불가분채무'란 채무의 내용이 분할될 수 없는 경우를 말하며, 이 경우 채무자들은 각자 채무 전체를 이행해야 할 책임이 있습니다. 즉, 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이러한 법리는 공동 임대인들이 각자의 지분만을 임대한 것이 아니라 임대 목적물 자체를 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것으로 보기 때문입니다. 따라서 피고 B가 주장한 것처럼 D의 아들 F에게 권한을 위임했거나 자신은 보증금을 직접 받지 못했다는 사정은 공유자들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 임차인인 원고에게는 그 효력을 주장할 수 없습니다.

3. 지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)​ 임대차보증금 반환 채무와 같이 금전 채무의 이행이 지체될 경우, 채무자는 채무 불이행에 대한 손해배상으로서 지연손해금을 지급해야 합니다. 민법 제379조에 따라 약정이 없는 경우 법정 이율인 연 5%가 적용됩니다. 그러나 소송이 제기되어 소장 부본이 송달된 다음날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법' 제3조 제1항에 따라 더 높은 이율(현재 연 15%)의 지연손해금이 적용됩니다. 이 사건에서는 2018년 8월 1일부터 소장 부본 최종 송달일인 2018년 11월 29일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 지연손해금 지급을 명령했습니다.

참고 사항

여러 명이 공동으로 소유하는 건물을 임차할 때는 임대차 계약이 만료된 후 보증금 반환 문제에 유의해야 합니다. 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 '불가분채무'로 간주됩니다. 이는 임차인이 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 요구할 수 있음을 의미합니다. 공유자들끼리 보증금의 분배나 권한 위임에 대한 내부적인 약정을 했더라도, 이러한 사정은 임차인에게 주장할 수 없으며, 임차인에게는 공동 임대인 전체가 보증금 반환에 대한 책임이 있습니다. 만약 소송 중 법원의 서류(소장 부본, 판결정본 등)가 공시송달이라는 방법으로 이루어졌고, 이 사실을 뒤늦게 알게 되어 항소 기간을 놓쳤다면, 법원의 판결이 공시송달된 사실을 알게 된 날로부터 2주 이내에 '추완항소'를 제기하여 자신의 권리를 구제받을 수 있습니다. 임대차보증금 반환이 지연되는 경우, 임차인은 임대차 계약 종료일 또는 임대차 목적물 반환일 다음날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송이 진행될 경우 일반적으로 소장 부본 송달일까지는 연 5%의 민법상 이율이 적용되며, 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 15%의 이율이 적용됩니다.