전세권 설정 약정 불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상 판결

원고는 도시민박업 운영을 위해 피고와 전세 계약을 체결하며 보증금 회수 위험을 줄이고자 전세권설정등기를 약정했습니다. 그러나 피고는 원고에게 부당한 조건을 내세우며 전세권설정등기를 거부했고, 이에 원고는 계약 해제를 통보하고 소송을 제기했습니다. 법원은 피고의 전세권설정등기 의무 불이행이 계약 해제 사유가 된다고 판단하여, 피고는 원고에게 계약금 반환 및 손해배상액으로 총 4,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 용산구 주택 2층을 도시민박업 운영 목적으로 임차하려 했던 사람
• 피고 B: 해당 주택의 공동 소유자이자 원고에게 주택을 임대한 사람
• C: 피고 B의 공동 소유자이며 피고를 대리하여 계약 교섭 및 체결에 관여한 사람
• F: 원고 A의 딸로서 원고를 대리하여 계약 교섭 및 체결에 관여한 사람

분쟁 상황

원고 A는 2019년 2월 25일 피고 B로부터 서울 용산구 소재 주택 2층을 보증금 2억 원에 임차하는 전세 계약을 체결했습니다. 원고는 해당 건물에서 도시민박업(게스트하우스)을 운영할 계획이었고, 피고 측도 이 사실을 알고 있었습니다. 원고는 사업 운영상의 인허가 문제나 보증금 회수 위험을 방지하기 위해 피고에게 전세권설정등기를 요구했고, 피고 측은 이를 약정했습니다. 원고는 계약금 2,000만 원을 지급했습니다. 그러나 피고는 원고가 전세권자로서의 경매 실행 권한을 포기하겠다는 확약을 하지 않으면 전세권설정등기에 협조할 수 없다는 부당한 조건을 제시했습니다. 원고는 핵심 권한인 경매 실행권 포기 요구의 부당함을 주장하며 약정에 따른 전세권설정등기 의무 이행을 요구했으나, 피고는 기존 입장을 고수하며 잔금 지급 여부와 상관없이 무조건적인 등기는 불가하다는 의사를 명확히 밝혔습니다. 이에 원고는 계약 파기를 선언하고 2019년 5월 14일 소송을 제기했습니다. 이후 피고는 제3자에게 이 사건 건물을 임대하고 보증금 3억 원에 대한 전세권설정등기를 마쳐주었습니다.

핵심 쟁점

피고가 약정한 전세권설정등기 의무를 부당한 조건을 내세워 거부한 것이 계약 해제 사유가 되는지, 계약 해제 시 원고가 계약금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고의 전세권설정등기 요구를 수용하기 어려운 부당한 조건을 내세워 이행을 거부하였으므로, 이는 피고의 귀책사유로 인한 적법한 계약 해제에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복으로서 계약금 2,000만 원과 손해배상 예정액으로서의 위약금 2,000만 원을 합한 총 4,000만 원을 지급할 의무가 있습니다. 또한 2019년 10월 31일부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 지급해야 합니다. 소송비용은 피고가 부담합니다.

결론

법원은 원고의 주장을 받아들여 원고 승소 판결을 내렸습니다. 피고는 원고에게 계약금 2,000만 원과 손해배상액 2,000만 원을 포함하여 총 4,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 그에 따른 원상회복, 손해배상에 관한 것입니다. 민법 제543조에 따르면 채무불이행이 있을 때 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 특히 본 사건과 같이 약정한 의무를 이행하지 않겠다는 의사를 명확히 밝힌 경우(이행거절)에는 즉시 계약 해제가 가능합니다. 민법 제548조에 따라 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복의 의무를 지며, 받은 이익을 전부 반환해야 합니다. 또한 민법 제398조에 의거하여 계약 시 손해배상액을 예정하는 약정을 하였다면, 채무불이행으로 인한 손해배상은 해당 예정액에 따르게 됩니다. 본 사건에서는 계약금 2,000만 원을 손해배상액의 예정으로 약정했으므로, 원상회복될 계약금 외에 추가로 2,000만 원을 손해배상액으로 인정했습니다. 마지막으로, 지급 지연에 따른 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 판결 선고 전까지는 연 5%, 판결 선고 이후부터는 연 12%의 법정이율이 적용될 수 있으나, 본 사건에서는 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 비율로 계산하도록 하였습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 중요한 사항은 반드시 계약서 특약사항에 명확히 명시하고 구체적인 이행 조건을 합의해야 합니다. 보증금 보호를 위한 전세권 설정 등기는 임대차 계약의 중요한 부분이며, 특히 사업 목적으로 건물을 임차하는 경우 주민등록 전입신고와 확정일자만으로는 충분한 보증금 보호가 어려울 수 있으므로 전세권설정등기와 같은 추가적인 권리 확보 방안을 적극적으로 강구해야 합니다. 상대방이 계약상 핵심 의무 이행을 부당한 조건을 내세워 거부하거나 명확히 불이행 의사를 밝힌다면, 이는 채무불이행에 해당하여 계약을 해제할 수 있는 사유가 될 수 있습니다. 이러한 상황에서는 상대방에게 내용증명 등으로 의무 이행을 독촉하고, 이행이 이루어지지 않을 경우 계약 해제를 통보한 후 법적 절차를 통해 보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 손해배상액의 예정(위약금) 조항이 있다면, 계약 해제 시 해당 조항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.