임대차
원고는 피고가 소유한 상가 건물을 임차하여 식당을 운영하다 계약이 종료되자 임차보증금 반환과 함께, 임대차 계약서상 면적과 실제 면적의 차이로 인해 초과 지급된 임대료 및 관리비, 그리고 과도한 원상회복 공사 비용 등에 대한 부당이득 반환을 청구했습니다. 원고는 계약이 약관규제법의 적용을 받는다고 주장하거나 수량을 지정한 임대차에 해당한다고 주장했지만, 법원은 원고가 사업 경험이 풍부하고 개별적인 협상을 통해 계약 조항을 변경한 점 등을 들어 약관이 아닌 개별 약정으로 보았고, 수량지정 임대차 주장도 받아들이지 않았습니다. 임차보증금 반환과 관련해서는 미납 임대료와 관리비 일부를 공제하고, 계약서상의 과도한 연체료 약정은 민법상 손해배상액 예정으로서 그 비율을 연 12%로 감액했습니다. 원상회복 공사 비용에 대한 부당이득 주장은 증거 부족으로 기각되었습니다. 결과적으로 법원은 피고가 원고에게 90,783,041원과 그에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.
원고는 피고 소유의 상가를 임차하여 식당을 운영하던 중, 임대차 계약 기간 만료로 계약이 종료되자 피고에게 임차보증금 반환을 청구했습니다. 원고는 임대차 계약 당시 고지받은 점포 면적이 실제와 다르다며 그 차이에 해당하는 임대료와 관리비를 초과 지급했다고 주장하며 이를 돌려달라고 요구했습니다. 또한 임대차 계약서에 명시된 임대료 및 관리비 연체료율이 과도하게 높다고 주장하며 감액을 요청했습니다. 이와 함께 피고가 요구한 원상회복 공사가 지나쳐 추가적인 비용이 발생했다며 이 역시 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 계약이 약관의 규제에 관한 법률의 적용을 받는 약관인지, 수량을 지정한 임대차에 해당하는지 여부, 임차보증금 반환 시 미납 임대료, 관리비, 연체료 등 공제 항목의 적절성, 계약서상 과도한 연체료 약정의 감액 가능성, 과다한 원상회복 공사 비용에 대한 부당이득 반환 청구의 인정 여부입니다.
법원은 피고가 원고에게 90,783,041원 및 이에 대하여 2017년 11월 23일부터 2019년 10월 25일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20%를 부담하도록 했습니다.
이 사건은 임대차 계약이 약관에 해당하는지, 수량지정 임대차인지에 대한 판단과 함께, 계약 종료 후 임차보증금 반환 시 공제되는 미납 임대료, 관리비, 그리고 특히 과도하게 설정된 연체료율에 대한 법원의 감액 판단이 주요 쟁점이었습니다. 법원은 임차인의 개별 협상 능력을 인정하여 약관 적용을 배제했으나, 불공정한 연체료 조항에 대해서는 법원의 재량으로 감액을 인정함으로써 임차인의 권익을 일부 보호했습니다.
이 사건에서는 여러 법률과 법리가 적용되었습니다. 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)은 약관이 불공정하게 작성되거나 사용되는 것을 방지하여 소비자의 권익을 보호하기 위한 법률입니다. 그러나 본 판례에서는 임차인이 사업 경험이 풍부하고 계약 조항을 개별적으로 협상하여 일부 내용을 변경한 사실이 인정되어, 해당 임대차 계약은 약관이 아닌 '개별 약정'으로 판단되었습니다. 즉, 사업자 간의 대등한 지위에서 이루어진 계약은 약관규제법의 규율 대상이 아니라는 법리가 적용된 것입니다. 민법 제567조(유상계약에의 준용)와 제574조(수량부족의 경우와 매도인의 담보책임)는 '수량을 지정한 매매'에 관한 조항으로, 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있음을 주된 고려사항으로 삼아 대금을 정한 경우를 말합니다. 이러한 법리는 유상계약인 임대차 계약에도 준용될 수 있습니다. 본 판례에서는 임차인이 임대차 계약 체결 당시 점포의 실제 면적을 알고 있었고, 계약서에 기재된 면적은 임대료 산정의 표준에 불과하다고 보아 수량지정 임대차로 판단하지 않았습니다. 더불어, 설령 수량지정 임대차였다 해도 면적 부족을 안 날로부터 1년 이내에 권리를 행사해야 하는 '제척기간'이 도과하여 원고의 감액 청구권은 소멸했다고 보았습니다. 민법 제398조 제2항(손해배상액의 예정)은 채무 불이행에 대비하여 손해배상액을 미리 정해 놓은 경우(손해배상액의 예정)에, 그 예정액이 부당하게 과다하다고 판단되면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 본 판례에서 임대차 계약서상의 월 10%의 연체료에 다시 월 5%를 가산하는 방식의 연체료 조항은 채무액 대비 예정액 비율이 매우 높아 임차인에게 과도한 압박을 가하는 부당한 내용으로 판단되어 연 12%로 감액되었습니다. 이는 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정될 때 적용되는 법리입니다. 부당이득 반환 의무는 법률상의 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 하는 의무를 말합니다. 본 판례에서는 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 본래 목적대로 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않은 기간 동안의 차임 상당액은 부당이득 반환 의무가 성립되지 않는다고 보아 임차보증금에서 공제할 수 없다고 판단했습니다.
상가 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 임대할 점포의 실제 면적을 확인해야 합니다. 등기부등본이나 건축물대장을 통해 면적을 정확히 확인하고, 계약서에 기재된 면적과 실제 면적이 다른 경우 명확히 협의하여 기록하는 것이 중요합니다. 계약서 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하고, 과도한 연체료율이나 불분명한 원상회복 범위 등 불리하다고 생각되는 조항에 대해서는 적극적으로 협상을 통해 수정하거나 특약으로 별도 합의해야 합니다. 사업 경험이 많은 임차인이라도 약관이 아닌 개별 약정으로 간주될 수 있으므로 모든 조항에 대한 주의 깊은 검토가 필요합니다. 임대차 계약이 종료된 후 점포를 실제로 사용하지 않고 원상회복 공사를 진행하는 기간에 대해서는, 해당 기간 동안의 임대료 및 관리비 지급 의무가 면제될 수 있습니다. 이를 입증할 수 있도록 공사 시작 및 완료 시점, 열쇠 인도 시점 등 핵심적인 사항들을 기록하고 임대인과 소통한 내역을 남겨두는 것이 좋습니다. 특히, 임대인이 원상회복 공사를 방해하거나 지연시키는 경우, 관련 증거(예: 사진, 동영상, 통화 녹취록, 내용증명, 행정기관 허가 신청 및 발급 내역 등)를 철저히 확보하여 손해 발생의 책임을 입증할 준비를 해야 합니다. 임대료 연체 등에 대비한 손해배상액 예정 조항이 계약서에 포함되어 있다면, 그 비율이 과도하게 높은지 확인해야 합니다. 법원은 부당하게 과다한 손해배상 예정액을 감액할 수 있으므로, 해당 조항이 불공정하다고 판단되면 법적 구제를 요청할 수 있습니다. 임대차 보증금 반환 시 공제되는 항목(미납 임대료, 관리비, 원상회복 비용 등)에 대해 임대인과 충분히 협의하고, 각 항목의 근거를 명확히 확인해야 합니다. 부당하게 공제되는 부분이 없는지 면밀히 검토하고 필요 시 이의를 제기해야 합니다.
