심한 곰팡이와 누수로 인한 주택 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 사건

원고(임차인)가 피고(임대인)와 주택 임대차 계약을 체결하고 입주했으나, 입주 직후 바닥과 벽면에서 심각한 곰팡이와 누수를 발견했습니다. 원고는 피고에게 지속적으로 수선을 요구했으나 피고가 이를 이행하지 않자, 임대차 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 임대인의 수선의무를 다하지 않아 계약이 적법하게 해지되었다고 판단하고, 임대차보증금 4억 원 및 손해배상금 2천만 원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 체결하고 주택에 입주한 임차인(세입자)
• 피고 B: 원고에게 주택을 임대한 임대인(집주인)

분쟁 상황

원고는 2023년 5월 13일 피고로부터 임대차보증금 4억 원에 이 사건 부동산을 임차하는 계약을 체결하고, 2023년 7월 28일 임대차보증금 전액을 지급하고 부동산을 인도받았습니다. 그러나 인도받은 당일 입주청소 중 바닥 장판 아래와 벽면에 심각한 곰팡이와 누수를 발견했습니다. 원고는 2023년 7월 30일부터 8월 24일까지 피고에게 곰팡이 발생 사실을 지속적으로 알리고 수선을 요구했습니다. 2023년 8월 7일, 원고는 피고에게 수선의무 불이행 시 계약을 해지하겠다는 내용증명을 발송했고, 이는 8월 9일 피고에게 도달했습니다. 그럼에도 피고는 수리 일정을 잡거나 실제 수리를 진행하지 않았으며, 오히려 원고가 입주 전 현 시설물을 확인했고 임차인이 바닥 장판을 훼손했다고 주장하며 수선의무 이행에 부정적인 태도를 보였습니다. 이에 원고는 피고의 수선의무 불이행을 이유로 계약 해지를 통보하며 임대차보증금 4억 원의 반환과 4천만 원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 임대인의 수선에 협조하지 않았고, 원고에게 원상회복 의무가 있다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대인의 주택 수선의무 불이행 여부와 그 범위, 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 한 임대차 계약 해지의 적법성, 계약 해지에 따른 임대차보증금 반환 의무, 임대인의 채무불이행으로 인한 손해배상 책임 및 예정액 감액의 타당성, 임차인의 원상회복 의무 범위

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다. 피고는 원고로부터 문제의 부동산을 인도받는 즉시, 원고에게 임대차보증금 400,000,000원을 지급해야 합니다. 피고는 원고에게 손해배상금 20,000,000원 및 이에 대해 2023년 9월 8일부터 2024년 9월 11일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용 중 10%는 원고가, 90%는 피고가 각각 부담하도록 했습니다. 위 판결 제1항 및 제2항은 가집행할 수 있도록 했습니다.

결론

법원은 임대인이 임차목적물을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 수선의무를 다하지 않아 임대차 계약이 적법하게 해지되었으며, 이에 따라 임대차보증금과 지연손해금을 포함한 손해배상금을 임차인에게 지급해야 한다고 최종 판단했습니다. 다만, 계약에 명시된 손해배상 예정액은 여러 사정을 고려하여 절반으로 감액했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제623조 (임대인의 의무): '임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.' 이 조항은 임대인의 가장 기본적인 의무인 수선의무를 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고는 바닥 장판 아래 및 벽면 곰팡이와 누수 문제라는 중대한 하자가 발생했음에도 불구하고 이를 제때 수선하지 않아 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 없는 상태로 방치함으로써 이 의무를 위반했습니다. 대법원 판례(2021다202309)에 따르면 임대인의 수선의무는 임대인에게 귀책사유가 있든 없든, 하자를 알았든 몰랐든 면제되지 않습니다. 민법 제624조 (임차인의 인용 의무): '임차인은 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 인용하여야 한다.' 이 조항은 임대인이 임대차 목적물 보존을 위한 수선 등을 할 때 임차인이 이를 거부하지 않고 받아들여야 할 의무를 명시합니다. 피고는 원고가 수선에 협조하지 않았다고 주장했으나, 법원은 피고가 실질적인 수리 일정을 잡거나 수리를 시작하지 않았으므로 원고의 협조가 구체적으로 필요했던 상황이 아니었다고 판단하여 피고의 주장을 기각했습니다. 임차인의 협조 의무는 임대인이 실제 수선 행위를 할 때 발생하며, 단순히 임차인의 비용 분담 요구 등으로 임대인의 수선의무 이행이 지체될 수는 없다고 본 것입니다. 민법 제398조 제4항 (손해배상액의 예정): '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.' 이 사건 임대차계약 제7조에는 채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 위약금 약정이 있었습니다. 이러한 위약금 약정은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 법원은 이 사건에서 계약 해지로 인한 원고의 실질적인 손해(거주비용, 교통비, 이사비 등)에 비해 예정된 손해배상액 4천만 원이 과다하다고 판단했고, 부동산의 노후화 정도 등 여러 사정을 고려하여 예정액을 2천만 원으로 50% 감액했습니다. 이는 손해배상 예정액이 실제 손해에 비해 과도하게 책정되어 불공정한 경우, 법원이 직권으로 조정할 수 있다는 법리를 따른 것입니다.

참고 사항

하자 발견 시 즉시 통보 및 증거 확보: 임차한 주택에 중대한 하자(곰팡이, 누수 등)를 발견하면 즉시 사진, 영상 등 객관적인 증거를 확보하고, 임대인에게 내용증명우편이나 메시지 등 기록이 남는 방식으로 통보해야 합니다. 통보 시점과 하자의 정도를 명확히 해야 합니다. 임대인의 수선의무: 임대인에게는 임차인이 목적물을 계약 목적대로 사용·수익할 수 있도록 유지할 수선의무가 있습니다. 설령 임대인이 하자를 몰랐거나 임차인이 미리 알았더라도 이 의무가 면제되지 않습니다. 특약으로 ‘현 시설물 상태확인 후 계약’과 같은 조항이 있더라도 육안으로 확인하기 어려운 하자에 대해서는 임대인의 수선의무가 면제되지 않을 수 있습니다. 계약 해지 절차: 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우, 임차인은 상당한 기간을 정하여 수선을 최고(요구)하고, 그 기간 내에도 임대인이 수선을 이행하지 않으면 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명 등을 통해 해지 의사를 명확히 전달하고 기록을 남기는 것이 중요합니다. 손해배상 청구: 임대인의 채무불이행(수선의무 불이행)으로 인해 임대차 계약이 해지될 경우, 임차인은 발생한 손해에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 약정이 있다면 손해배상액의 예정으로 추정되나, 법원은 실제 발생한 손해 및 여러 사정을 고려하여 예정액을 감액할 수 있습니다. 원상회복 의무의 범위: 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 주택을 사용하면서 발생시킨 손상에 한정됩니다. 입주 전부터 존재했거나 임차인이 의도적으로 훼손하지 않은 하자에 대해서는 원상회복 의무가 없으며, 특히 하자를 확인하거나 수리하기 위해 불가피하게 발생한 최소한의 변형(예: 장판을 들추는 행위)은 원상회복 대상이 아닐 수 있습니다. 임차인의 협조 의무: 임대인의 수선에 필요한 임차인의 협조 의무(민법 제624조)가 있으나, 임대인이 구체적인 수리 일정을 잡거나 수리 시작조차 하지 않은 상황에서 임차인의 일반적인 요구(예: 거주 비용 분담)를 이유로 수선을 지체하는 것은 임대인의 정당한 변명이 될 수 없습니다.