분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정
신용보증기금이 채무자의 대출금을 대신 갚은 후 채무자로부터 구상금을 받기 위해, 채무자가 부동산을 매도한 행위가 재산을 빼돌리는 사해행위라고 주장하며 매매계약 취소 및 소유권이전등기 말소를 청구했으나, 법원은 채무자의 부동산 매매 시점에 신용보증기금의 구상금 채권이 사해행위취소권의 피보전채권으로 인정될 만큼 고도의 개연성을 가지고 성립되었다고 보기 어렵다며 청구를 기각한 사례입니다.
F은 2022년에 신용보증기금과 두 차례 신용보증약정을 체결하고 농협은행과 하나은행에서 대출을 받았습니다. 신용보증약정에는 신용보증기금이 대신 변제하면 F이 원금, 이자, 지연손해금 등을 갚아야 한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 이후 F은 대출금 채무를 연체하기 시작했고, 신용보증기금은 2024년 2월 26일 하나은행에 6,690,231원을, 2024년 4월 4일 농협은행에 5,065,616원을 각각 대신 갚았습니다(대위변제). 대위변제 후 신용보증기금은 F에 대한 구상금 채권 원금이 합계 12,506,510원이 되었다고 주장했습니다. 한편, F은 신용보증기금이 대위변제하기 전인 2023년 9월 22일 피고 C와 매매대금 350,000,000원에 부동산 매매계약을 체결하고, 2023년 11월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 신용보증기금은 F이 재산을 빼돌리려는 목적으로 부동산을 매도한 것이라며, 피고와의 매매계약을 취소하고 소유권이전등기를 F에게 되돌리라는 채권자취소소송을 제기했습니다.
신용보증기금이 제기한 채권자취소소송에서, 채무자의 부동산 매매계약 당시 신용보증기금의 구상금 채권이 사해행위취소권의 피보전채권으로 인정될 만큼 고도의 개연성을 가지고 성립되었는지 여부.
원고(신용보증기금)의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 채권자취소권의 요건 중 하나인 '피보전채권'이 사해행위 이전에 성립되었어야 한다는 원칙을 강조했습니다. 이 사건의 경우, 채무자가 부동산을 매매한 시점(2023년 9월 22일)에는 아직 신용보증기금이 은행에 대위변제를 하지 않아 구상금 채권이 확정적으로 발생하지 않은 상태였습니다. 비록 신용보증약정이 있었고 대출금 연체가 시작되었지만, 법원은 단순히 대출 연체만으로 가까운 장래에 대위변제가 이루어질 것이라는 '고도의 개연성'이 충분히 입증되지 않았다고 판단하여, 원고의 청구를 기각했습니다.
민법 제406조 (채권자취소권): 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다. 이 조항은 채무자가 자신의 재산을 고의적으로 줄여 채권자가 빚을 받을 수 없게 만드는 행위(사해행위)를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원래대로 돌려놓을 수 있도록 하는 권리입니다. 이 사건에서 신용보증기금은 F의 부동산 매매계약이 이러한 사해행위에 해당한다고 주장했습니다. 피보전채권의 성립 시점: 채권자취소권을 행사하기 위해서는 사해행위 이전에 채권자의 채권(피보전채권)이 성립되어 있어야 합니다. 판례는 원칙적으로 사해행위가 발생하기 전에 채권이 존재해야 한다고 봅니다. 이 사건에서 신용보증기금의 '피보전채권'은 F에게 대신 갚아준 돈(대위변제금)에 대한 구상금 채권입니다. 법원은 신용보증기금이 은행에 대위변제를 한 시점이 F과 피고 C 사이의 매매계약이 체결된 시점(2023년 9월 22일)보다 늦은 2024년 2월, 4월이라는 점에 주목했습니다. 예외: 채권 성립의 고도의 개연성: 사해행위 당시 채권이 확정적으로 발생하지 않았더라도, 사해행위 이전에 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생했고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 성립되리라는 '고도의 개연성'이 있으며, 실제로 가까운 장래에 채권이 성립된 경우에는 예외적으로 피보전채권으로 인정될 수 있습니다. 신용보증기금은 F과 신용보증약정을 체결했고 F이 대출금 채무를 연체했으므로, 대위변제에 대한 고도의 개연성이 있었다고 주장했을 것입니다. 그러나 법원은 단순히 대출 연체만으로는 '고도의 개연성'을 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 즉, 채무자가 채무를 연체하더라도 반드시 보증인이 대위변제를 하게 될 것이라고 단정하기는 어렵다는 입장입니다. 이 사건에서는 해당 고도의 개연성이 입증되지 않아 원고의 청구가 기각되었습니다.
채권자취소소송은 채권자가 사해행위 사실을 안 날로부터 1년 이내, 또는 사해행위가 있은 날로부터 5년 이내에 제기해야 합니다. 이 기간을 놓치면 소송 자체가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 채권자취소소송을 제기하려면 채무자의 사해행위(재산을 빼돌리는 행위)가 있기 전에 채권자에게 채권이 성립되어 있어야 합니다. 이 사건처럼 보증 채무의 경우, 단순히 보증 약정이 있거나 대출금 연체가 시작된 것만으로는 부족할 수 있습니다. 채권자가 보증기관으로서 은행에 대신 갚아주는 대위변제가 이루어져야 구상금 채권이 확정적으로 발생하는데, 사해행위가 이 대위변제보다 먼저 발생했다면 사해행위 당시 피보전채권이 충분히 성립했다고 보기 어려울 수 있습니다. 만약 사해행위 이전에 채권이 확정적으로 발생하지 않았다면, 적어도 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 사해행위 이전에 발생했고, 가까운 장래에 채권이 성립될 '고도의 개연성'이 있었으며, 실제로 가까운 장래에 채권이 성립했음을 입증해야 합니다. 이 '고도의 개연성'은 엄격하게 판단되므로 신중하게 증거를 준비해야 합니다.
