임대차
스터디카페를 운영하려던 원고가 피고의 부동산을 임차했으나, 부동산 바닥의 누수 또는 결로 문제로 임대인에게 보수를 요청했음에도 제대로 해결되지 않아 계약을 해지하고 보증금 반환 및 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인의 수선의무 불이행을 인정하여 임대차보증금은 반환하라고 판결했으나, 손해배상 청구는 기각했습니다.
원고는 스터디카페 운영을 위해 피고로부터 부동산을 임대하고 임대차보증금 5,000만 원을 지급했습니다. 계약 체결 후 원고가 부동산을 인도받아 방문했을 때, 바닥에서 물이 올라오거나 결로 현상이 심각함을 확인했습니다. 원고는 2023년 5월 25일부터 피고에게 여러 차례 문자메시지 등을 통해 하자 보수를 요청했으나, 피고는 '관리사무소와 협의하라'는 식으로 적극적인 조치를 취하지 않았습니다. 이에 원고는 2023년 6월 5일, 피고에게 6월 15일까지 누수 등의 문제를 해결하지 않으면 계약을 해지하겠다는 최고서를 발송했습니다. 문제가 해결되지 않자 원고는 2023년 6월 16일 임대차계약 해지를 통보하는 내용증명을 발송했고, 이후 2023년 8월 30일 이 사건 부동산의 열쇠를 피고에게 반환하고 퇴거한 후 임대차보증금 반환 및 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
임대인이 임차 목적물의 하자에 대한 수선의무를 제대로 이행했는지 여부, 임차인이 하자를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부, 임대인의 귀책사유로 인한 계약 해지에 따른 손해배상 책임의 유무입니다.
법원은 피고(임대인)는 원고(임차인)에게 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 손해배상 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 각자 부담합니다.
재판부는 임대인인 피고가 임차 목적물인 스터디카페의 바닥 결로 및 습기 문제에 대해 적극적인 수리 조치를 취하지 않아 임차인인 원고가 계약의 목적대로 해당 부동산을 사용하기 어렵게 만들었다고 보았습니다. 따라서 피고의 수선의무 불이행으로 인해 원고가 임대차계약을 해지한 것은 정당하며, 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고가 청구한 일실 영업이익 및 고정 인건비에 대한 손해배상은 증거가 부족하고, 원고 또한 계약 해지 전 문제를 해결하기 위한 노력이 부족했다고 보아 기각했습니다.
이 사건은 임대인의 '수선의무'와 임대차계약 해지 및 보증금 반환에 관한 법리가 적용되었습니다.
1. 임대인의 수선의무 (민법 제623조): 임대인은 임차인이 목적물을 계약 존속 중 그 용도에 따라 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 즉, 임차 목적물에 파손이나 하자가 발생하여 임차인이 정상적으로 사용·수익할 수 없는 상태가 되면 임대인은 이를 수선해야 할 의무(수선의무)를 가집니다. 이때 수선의무는 단순히 사소한 하자가 아니라, 임차인이 계약에 정해진 목적대로 부동산을 사용·수익할 수 없을 정도의 중대한 하자가 있을 때 발생합니다. 본 사례에서는 스터디카페 운영에 결정적인 영향을 미치는 바닥의 심한 결로 및 습기 현상이 임대인의 수선의무 범위에 해당한다고 판단되었습니다.
2. 임대차계약 해지: 임대인이 이러한 수선의무를 정당한 이유 없이 이행하지 않아 임차인이 계약 목적을 달성하기 어렵게 될 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 계약이 해지되면 임차인은 임대인에게 지급했던 임대차보증금의 반환을 요구할 권리가 발생합니다.
3. 지연손해금: 피고가 임대차보증금 반환 의무를 제때 이행하지 않았으므로, 원고는 보증금에 대한 지연손해금을 받을 권리가 있습니다. 법원은 원고가 이 사건 부동산을 피고에게 인도한 다음날인 2023년 8월 31일부터 피고가 판결에 대해 다툴 만하다고 판단한 판결 선고일인 2024년 2월 15일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율을 적용하고, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 했습니다.
임대차 계약 시, 특히 상가나 특정 용도로 사용될 부동산의 경우 계약 전 내부 시설 상태를 철저히 확인하고, 바닥, 벽면, 천장 등에서 발생할 수 있는 결로, 누수 등의 하자에 대해 임대인과 보수 의무 및 범위를 명확히 문서화하여 특약 사항으로 정하는 것이 중요합니다. 하자 발생 시, 임대인에게 문자메시지, 내용증명 등 서면으로 보수 요청 기록을 남겨두어야 합니다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 경우, 즉시 계약 해지를 고려하기보다는 해당 하자로 인해 임차 목적 달성이 얼마나 어려운지 신중하게 판단하고, 필요하다면 보수 비용을 직접 지출한 후 임대인에게 비용 청구를 하는 방안도 검토해 볼 수 있습니다. 또한, 손해배상 청구를 고려한다면 일실 영업이익, 고정비용 등 발생 가능한 손해에 대한 객관적이고 구체적인 증거를 충분히 확보해야 법원에서 인정받을 수 있습니다.
