임차 주택 곰팡이 문제로 인한 임대차보증금 반환 소송

임차인인 원고는 임대인인 피고와 체결한 임대차계약 기간 중 주택에 심각한 곰팡이와 결로 현상이 발생하자 피고에게 수선을 요청했습니다. 그러나 피고가 이를 이행하지 않아 원고는 계약 해지를 통보하고 임대차보증금 6천만 원의 반환을 청구했습니다. 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 곰팡이 및 결로 현상이 임대인의 수선의무를 발생시킬 정도의 하자에 해당한다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 계약 해지 주장을 받아들이지 않았습니다. 다만, 임대차 계약이 기간 만료일인 2022년 10월 7일로 종료될 예정이며, 원고가 이미 주택을 인도한 사실이 인정되어 임대인의 동시이행 항변은 기각되었습니다. 이에 따라 법원은 임대차 계약 기간 만료에 따른 보증금 반환을 인정하되, 미지급된 월 차임 및 관리비 5,050,000원을 공제한 54,950,000원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 중랑구 다가구주택의 임차인으로, 주택에 발생한 곰팡이 및 결로 문제로 임대인에게 수선을 요구했으나 불이행되자 계약 해지 및 임대차보증금 반환을 주장했습니다.
• 피고 B: 원고에게 다가구주택을 임대한 임대인으로, 곰팡이 및 결로가 자신의 수선의무 불이행으로 인한 것이 아니라고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고는 피고와 다가구주택 임대차계약을 체결하고 거주하던 중 주택에 심각한 곰팡이와 결로가 발생하자 임대인인 피고에게 수차례 수선을 요구했습니다. 그러나 피고가 이를 이행하지 않자 원고는 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보내고 2022년 2월 15일 주택에서 퇴거한 후, 임대차보증금 6천만 원의 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 곰팡이 발생이 자신의 수선의무 불이행으로 인한 것이 아님을 주장하며 계약 해지 및 보증금 즉시 반환 의무를 부정했습니다. 또한, 임대차 계약기간 만료 전 퇴거에 따른 미지급 차임과 관리비 공제를 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대차 목적물에 발생한 곰팡이 및 결로 현상이 임대인의 수선의무를 발생시킬 정도의 하자에 해당하는지 여부, 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 한 임대차계약 해지의 정당성, 임대차보증금 반환 청구의 시기 및 범위, 임대차 목적물 인도의무와 임대차보증금 반환 의무의 동시이행 관계.

법원의 판단

1. 원고의 주위적 청구(곰팡이 문제로 인한 즉각적인 계약 해지 및 보증금 반환)는 기각되었습니다.
2. 피고는 2022년 10월 8일이 도래하면 원고에게 54,950,000원(임대차보증금 6천만 원에서 미지급 월 차임 및 관리비 5,050,000원 공제)을 지급해야 합니다.
3. 위 금액에 대하여 2022년 10월 8일부터 2022년 9월 2일까지는 연 5%의, 그 다음날(2022년 9월 3일)부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
4. 원고의 나머지 예비적 청구는 기각되었습니다.
5. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각각 부담합니다.

결론

임차 주택에 곰팡이 문제가 발생했더라도 그것이 임대인의 수선의무 불이행으로 인정되어 계약을 즉시 해지하기에는 증거가 부족하다고 판단되었습니다. 하지만 임대차 계약기간 만료에 따라 임대차보증금은 반환되어야 하며, 임차인이 계약기간 만료 전이라도 목적물 인도의무를 이행했다면 임대인의 동시이행 항변은 받아들여지지 않습니다. 임차인이 미납한 월세나 관리비는 보증금에서 공제될 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대인의 수선의무 (민법 제623조 관련)​: 임대인은 임대차 계약 기간 동안 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 목적물에 파손이나 장해가 발생한 경우, 그것이 임차인이 적은 비용으로 고칠 수 있는 사소한 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담합니다. 그러나 사용·수익을 방해할 정도가 아닌 사소한 하자의 경우 임대인에게 수선의무가 없습니다. 곰팡이와 같은 하자가 임대인의 수선의무에 해당하는지는 목적물의 종류, 용도, 하자 발생의 원인과 규모, 임차인의 사용·수익에 미치는 영향, 수선 용이성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 및 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).
2. 동시이행항변권 (민법 제536조)​: 임대차 계약 종료 시 임차인의 임대차 목적물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계(동시이행관계)에 있습니다. 그러나 본 사안에서는 원고가 계약 종료 전에 이미 주택을 비우고 피고에게 비밀번호를 알려주는 방식으로 주택 인도의무를 다하였으므로, 피고의 동시이행 항변은 받아들여지지 않았습니다.
3. 지연손해금 (소송촉진 등에 관한 특례법)​: 금전 채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 때, 채무자가 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항변하는 것이 타당하다고 인정되는 기간(보통 판결 선고일까지)에 대해서는 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용됩니다. 그러나 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

1. 임대차 목적물에 심각한 하자가 발생했을 때는 즉시 임대인에게 통지하고 수선을 요청해야 하며, 이때 요청 내용과 임대인의 반응, 하자 상태를 사진, 문자 메시지, 내용증명 등으로 기록해두는 것이 중요합니다.
2. 임대인의 수선의무는 단순히 하자가 발생한 것만으로는 인정되기 어렵고, 해당 하자로 인해 임차인이 주거 목적으로 해당 공간을 정상적으로 사용하고 수익하는 것이 불가능할 정도인지 구체적인 증거를 통해 입증해야 합니다. 특히 곰팡이의 경우 임대인의 책임 있는 하자(누수, 단열 불량 등)인지 임차인의 생활 습관(환기 부족 등) 때문인지 논란이 될 수 있으므로 전문가의 진단 등을 받아두는 것이 유리합니다.
3. 임차인이 계약기간 만료 전 퇴거하더라도 임대차보증금 반환 의무는 원칙적으로 계약기간 만료 시 발생합니다. 다만, 임대인이 임차인이 퇴거 후 목적물을 재활용할 수 있도록 협력하고 임차인이 목적물 인도의무를 다했다면 임대인의 동시이행 항변은 받아들여지지 않을 수 있습니다.
4. 임대차 계약에 따라 임차인이 미지급한 월 차임, 관리비, 공과금 등은 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로, 퇴거 시에는 이러한 정산 내역을 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.