지하철 상가 임대차 계약 만료 후 점포 명도 및 부당이득 반환 사건

서울교통공사는 지하철 역사 내 상가 임대차 계약기간이 만료되었음에도 점포를 계속 점유하고 있는 임차인 및 무단 전차인들을 상대로 점포 명도와 임대료 상당의 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 임차인들은 권리금 회수 방해, 점유면적 제한, 업종제한 위반으로 인한 손해배상 및 부속물 매수청구권 등을 주장하며 상계 항변을 했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음을 인정하고, 점포 명도 및 부당이득금 반환을 명령하면서 임차인들의 대부분의 항변을 기각했습니다.

관련 당사자

• 서울교통공사: 서울 지하철 1~8호선을 운영하는 공기업이자 이 사건 상가 점포의 임대인입니다.
• 피고 A, B, C, 주식회사 D, E, F, G, H: 서울교통공사와 임대차 계약을 체결했거나 승계하여 점포를 사용한 임차인들입니다.
• 피고 I: 임차인 H로부터 원고의 동의 없이 이 사건 점포를 전대받아 사용한 전차인입니다.

분쟁 상황

서울교통공사는 2002년 지하철 역사 내 상가 점포에 대해 최초 임차인들과 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 3년마다 감정평가를 통해 임대료를 조정하고 2017년 4월 28일에 만료될 예정이었습니다. 피고들은 이 최초 임차인들로부터 점포를 인도받아 사용하던 현 임차인들이거나, 임차인 H로부터 점포를 무단 전대받아 사용하던 전차인 I였습니다. 원고는 2017년 3월과 5월에 걸쳐 임차인들에게 계약 갱신 의사가 없음을 알리고 계약 만료와 동시에 점포를 인도할 것을 요청했습니다. 그러나 일부 피고들은 계약 만료 후에도 점포를 계속 점유하였고, 원고는 이들을 상대로 점포 명도 및 임대차 계약 종료일 다음 날부터 발생한 임대료 상당의 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 피고들은 원고가 권리금 회수 기회를 방해했고, 점유 면적 제한, 업종 제한 규정 위반으로 손해를 입혔으며, 설치한 부속물에 대한 매수 청구를 할 수 있다고 주장하며 원고의 청구를 다투었습니다. 특히 피고 H은 원고의 동의 없이 피고 I에게 점포를 전대하였고, 피고 I는 해당 점포를 인도할 때까지 점유했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 후 임차인이 점포를 계속 점유하는 경우, 점포를 인도해야 할 의무와 임대료 상당의 부당이득을 반환해야 할 의무가 있는지 여부입니다. 또한 임차인들이 주장하는 권리금 회수 방해, 점유면적 제한, 업종제한 위반으로 인한 임대인의 손해배상 책임이 인정되는지, 그리고 부속물 매수청구권이 인정되는지 여부가 쟁점입니다. 더불어 임대인 동의 없는 전대차 계약이 종료된 후 전차인이 임대인에게 직접 부당이득 반환 의무를 부담하는지 여부도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고인 서울교통공사의 청구를 대부분 받아들여 피고들에게 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 A, B, 주식회사 D, E, G는 해당 점포를 서울교통공사에 인도하고, 기발생 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금, 그리고 점포 인도 완료일까지의 월 차임 상당액을 지급하라.
2. 피고 C, F, H는 기발생 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
3. 피고 I는 피고 H과 연대하여 일부 부당이득금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라.
4. 원고의 피고 C, F, I에 대한 나머지 청구는 기각한다.

결론

법원은 이 사건 임대차 계약이 2017년 4월 28일 기간 만료로 종료되었으며, 피고들이 임대차 종료 후에도 점포를 점유하며 사용·수익한 것은 부당이득에 해당한다고 보았습니다. 따라서 점포를 계속 점유하고 있는 피고들에게는 점포 인도 의무를, 모든 피고들에게는 임대차 종료일 다음 날부터의 임대료 상당 부당이득금 반환 의무를 인정했습니다. 피고들이 주장한 권리금 회수 방해, 점유면적 제한, 업종제한 위반으로 인한 손해배상 청구는 원고의 책임이 없다고 판단하여 기각되었습니다. 또한, 피고들이 설치한 시설물은 임차인의 특수 목적에 사용된 것으로 판단하여 부속물 매수청구권도 인정되지 않았습니다. 무단 전차인인 피고 I의 경우, 임대차 계약 종료 후의 점유에 대해서는 부당이득 반환 의무를 인정하되, 임차인인 피고 H과 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다. 다만, 계약 기간 중의 체납 임대료 및 무단전대 위약금은 피고 I가 직접 임대인에게 배상할 의무가 없다고 판단하여 이 부분 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민사소송법 제150조 제3항 (자백간주 규정)​: 소송에서 피고가 변론기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고의 주장 사실을 다투지 않으면, 법원은 그 사실을 인정한 것으로 간주할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 G, H에 대해 원고의 주장 사실이 자백간주된 것이 이에 해당합니다.
2. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 내지 제10조의7 (권리금 회수 기회 보호)​: 임차인이 상가 임대차 계약 종료 시 새로운 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 보호하는 규정입니다. 이 사건에서는 피고들이 원고의 권리금 회수 방해를 주장했지만, 법원은 해당 주장을 받아들이지 않아 임대인의 방해 행위가 구체적으로 입증되어야 함을 보여주었습니다.
3. 민법 제646조 (임차인의 부속물 매수청구권)​: 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서는 피고들이 설치한 시설이 임차인의 특수 목적에 사용된 것으로 보아 민법 제646조가 적용되지 않는다고 판단했습니다.
4. 부당이득 반환: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 점포를 계속 점유·사용하는 경우, 그 점유·사용으로 얻은 임대료 상당액은 법률상 원인 없는 이득(부당이득)에 해당하여 반환 의무가 발생합니다.
5. 지연손해금: 채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않음으로써 발생하는 손해에 대한 배상금입니다. 부당이득 반환 의무와 같이 기한의 정함이 없는 채무의 경우, 이행 청구를 받은 다음 날부터 지연손해금을 배상할 책임이 있습니다. '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 소장 부본 등이 송달된 다음 날부터는 연 12%와 같은 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
6. 부진정연대채무: 여러 채무자가 동일한 내용의 채무를 각자 전부 이행해야 할 의무를 지지만, 그 채무들 사이에 공동 목적이 없는 경우를 말합니다. 이 사건에서 무단 전차인(피고 I)과 임차인(피고 H)이 임대차 계약 종료 후의 부당이득 반환에 대해 부진정연대채무 관계를 지는 것으로 판단되었습니다. 즉, 어느 한 채무자가 변제하면 다른 채무자의 채무도 그 범위 내에서 소멸합니다.

참고 사항

임대차 계약 기간 만료가 예상될 경우, 임대인과 임차인 모두 사전에 계약 갱신 여부나 점포 인도 계획을 명확히 확인하고 서면으로 소통하는 것이 중요합니다. 임대차 계약 종료 후에도 정당한 권리 없이 점포를 계속 점유하고 사용한다면, 해당 기간 동안의 임대료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 책임이 발생하므로 신속하게 점포를 인도하는 것이 좋습니다. 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 임대인의 구체적인 방해 행위와 그로 인한 손해를 명확히 입증할 수 있어야 합니다. 단순히 임대인이 새로운 임차인 선정 방식을 정한 것만으로는 방해 행위로 인정되기 어려울 수 있습니다. 부속물 매수청구권은 건물 사용의 객관적인 편익을 증진시키는 시설물에 한정되며, 임차인의 특정 영업 목적이나 특수한 용도로 설치한 시설물은 일반적으로 매수청구의 대상이 되지 않으니 유의해야 합니다. 임대인 동의 없는 무단 전대차는 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있으며, 계약 종료 후에는 전차인도 임대인에게 직접 부당이득 반환 의무를 부담할 수 있습니다. 소송이 제기되었을 때 변론기일에 출석하지 않거나 답변서 등 서면을 제출하지 않으면, 상대방의 주장을 자백한 것으로 간주되어 불리한 판결을 받을 수 있으니 소송 절차에 적극적으로 참여해야 합니다.