건물 임대차 계약 해지와 전대 동의 거부로 인한 보증금 반환 다툼 사건

주식회사 A(임차인)는 B(임대인)와 건물을 임대하며 전대를 허용하는 계약을 맺었습니다. 이후 양측은 전대 시 개별 동의를 받기로 합의했고, 임대인은 임차인의 전대 요청을 거부했습니다. 이에 임차인은 임대인의 채무불이행 또는 기망을 이유로 계약 해지 및 취소를 주장하며 보증금, 차임, 손해배상금, 필요비 반환을 청구했습니다. 법원은 임대인의 전대 동의 거부가 정당하다고 보아 임차인의 주요 청구를 기각했으나, 임차인이 지출한 건물 필요비 1,100,000원에 대해서는 임대인이 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 건물을 임차하여 제3자에게 전대 사업을 하려던 회사 (원고).
• B: 주식회사 A에게 건물을 임대한 건물 소유주 (피고).

분쟁 상황

주식회사 A(원고, 임차인)는 2023년 12월 5일 B(피고, 임대인)와 건물 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 특약사항에는 임차인이 전대 사업자로서 임대인이 전대에 동의하며 모든 책임은 임차인이 진다는 내용이 포함되어 있었습니다. 2024년 1월 8일, 임대인은 '임차인이 제3자에게 전대를 할 수 있도록 허용합니다'는 내용의 전대 동의서를 교부했습니다. 그러나 2024년 1월 27일, 양측은 기존 전대 동의서를 무효화하고 '향후 임차인이 전대할 경우에는 각각의 전대 계약서를 임대인에게 제출하고 동의를 받아야 한다'는 새로운 합의서를 작성했습니다. 이후 2024년 4월 5일, 임차인은 주식회사 C에 건물을 전대하는 것에 동의해달라고 임대인에게 요청했으나, 임대인은 4월 22일 이를 거부했습니다. 이에 임차인은 임대인의 전대 동의 거부가 채무불이행이거나 임대인이 계약 체결 당시 고지의무를 위반하고 기망한 것이라 주장하며 임대차 계약 해지 또는 취소를 요구했습니다. 임차인은 임대차보증금 60,000,000원, 이미 지급한 차임 합계 19,800,000원, 계약 조항에 따른 손해배상금 6,000,000원 및 지출한 필요비 1,100,000원의 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인의 전대차 계약 요청에 동의할 의무가 있는지 여부와 해당 임대차 계약이 임대인의 동의 거부로 인해 해지되거나 취소될 수 있는지 여부, 그리고 임차인이 지출한 필요비 상환 청구가 정당한지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고(임대인)는 원고(임차인)로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 1,100,000원 및 이에 대하여 부동산 인도 완료일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(임대차보증금, 차임, 손해배상금 등)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.

결론

재판부는 임차인 주식회사 A가 주장한 임대차 계약의 해지 또는 취소 사유를 인정하지 않았습니다. 따라서 주식회사 A의 임대차보증금, 이미 지급한 차임, 손해배상금 반환 청구는 모두 기각되었습니다. 다만, 주식회사 A가 건물 수선을 위해 지출한 1,100,000원은 필요비로 인정되어, 피고 B는 주식회사 A로부터 건물을 인도받는 것과 동시에 해당 금액을 지급하라는 판결을 받았습니다. 결과적으로 임차인의 주요 청구는 받아들여지지 않았으나, 필요비 청구는 일부 인용되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)​가 중요한 법리로 작용했습니다. 이 조항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하도록 규정하며, 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 초기 계약에서 전대가 허용되는 듯 보였으나, 이후 '각각의 전대 계약서 제출 및 동의'를 요구하는 합의서가 작성되면서 임대인에게 전대 동의를 거부할 정당한 권리가 있다고 판단되었습니다. 따라서 임대인의 전대 동의 거부는 채무불이행이나 기망으로 인정되지 않아 임대차 계약의 해지 또는 취소 사유가 되지 못했습니다. 또한, 민법 제203조(점유자의 상환청구권)​에 따라 임차인이 점유물을 보존하기 위해 지출한 필요비에 대한 상환 청구권이 인정되었습니다. 원고가 건물 수선을 위해 지출한 1,100,000원은 필요비로 인정되어 피고에게 반환 의무가 발생했습니다.

참고 사항

임대차 계약 체결 시에는 전대차와 같은 핵심적인 특약 사항에 대해 명확하고 구체적으로 합의해야 합니다. 계약 내용을 변경하거나 추가 합의를 할 때에는 변경되는 내용과 그 효력 범위, 그리고 기존 계약 조항과의 관계를 명확히 문서화하는 것이 중요합니다. 합의서 작성 시에는 추후 분쟁을 예방하기 위해 각 당사자의 의무와 권리를 분명히 명시하고, 해당 합의서가 기존 계약 조항에 우선하는지 여부를 명시하는 것이 좋습니다. 임대차 기간 중 건물 보존을 위해 지출하는 수리비나 개량비 등 필요비나 유익비에 대해서는 영수증과 같은 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 전대차 계약의 경우 임대인의 동의는 필수적인 요소이므로 임대인의 동의 방식, 거부 시의 책임 소재 등을 계약서에 구체적으로 명시하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.