임대차
임차인이 임대인과 맺은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않고 연락이 두절되자, 임차인이 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인이 아무런 변론을 하지 않아 임차인의 주장을 모두 받아들여 임대차보증금 1억 2,500만원 및 지연이자를 지급하라는 판결을 내렸습니다.
원고 A는 2020년 4월 30일 피고 C 소유의 부동산에 대해 보증금 1억 2,500만원, 임대차 기간 2020년 4월 30일부터 2022년 4월 29일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약 당일 보증금을 지급하고 2020년 5월 1일 전세권설정등기까지 마쳤습니다. 이후 원고는 계약 만료일 전인 2021년 9월 30일 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 피고에게 통보했으나, 피고는 연락이 두절되었습니다. 원고는 2022년 5월 16일 임대차 목적물에서 퇴거했고, 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 법원에 공탁함으로써 자신의 의무 이행을 완료했습니다. 임대차 계약 종료일인 2022년 4월 29일까지 보증금을 반환받지 못하자, 원고는 같은 날 전세권설정등기를 근거로 부동산 임의경매를 신청했습니다. 그러나 임대인의 체납 세금 등으로 인해 경매 절차만으로는 보증금 전액을 변제받기 어려울 것으로 예상되어, 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 위해 이 사건 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다. 피고는 이 사건 소송에서 아무런 변론을 하지 않았습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않고 연락이 두절된 상황에서 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부입니다. 특히 임대인이 법정에서 아무런 변론을 하지 않았을 때 법원이 임차인의 청구를 인용할 수 있는지에 대한 판단이 중요합니다.
법원은 피고(임대인)에게 원고(임차인)에게 임대차보증금 1억 2,500만원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 2022년 5월 17일부터 2022년 11월 28일까지는 연 5%의 이자를, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연이자를 추가로 지급하도록 명령했습니다. 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
임차인 A는 임대인 C로부터 전세보증금 1억 2,500만원과 지연이자를 모두 돌려받게 되었습니다. 임대인이 법원의 변론 기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 무변론 판결이 내려짐으로써 임차인의 청구가 모두 인용되었습니다. 이 판결을 통해 임차인은 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 신청할 수 있게 되었습니다.
이 사건은 임대인이 원고의 청구에 대해 아무런 방어를 하지 않아 민사소송법 제208조 제3항 제1호(무변론 판결)와 제257조(무변론 판결)에 따라 원고의 청구를 인용한 사례입니다. 이는 피고가 소장 부본을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나, 변론 기일에 출석하지 않는 등 원고의 주장을 다투지 않을 때 법원이 원고의 청구 취지대로 판결을 선고할 수 있음을 의미합니다.
또한, 이 사건의 근본적인 법리는 민법상 임대차 계약의 종료와 보증금 반환 의무에 있습니다. 임대차 계약이 기간 만료 등으로 종료되면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 임차인은 임대인에게 부동산을 반환하고 전세권 설정 등기가 되어 있다면 이를 말소해 줄 의무가 있는데, 이 두 의무는 동시에 이행되어야 합니다(동시이행항변권). 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 부동산 반환을 거부할 수 있고, 임차인이 부동산을 반환하지 않으면 임대인은 보증금 반환을 거부할 수 있습니다.
이 사건에서 원고는 임대인의 연락 두절에도 불구하고 임대차 목적물 반환 및 전세권 설정 등기 말소에 필요한 서류 공탁을 통해 자신의 의무 이행 준비를 완료했으므로, 피고의 보증금 반환 의무가 확정적으로 발생했다고 볼 수 있습니다. 법원은 이러한 원고의 주장을 피고가 다투지 않자 그대로 인용하여 보증금 및 지연이자를 지급하라고 판결한 것입니다.
임대차 계약 종료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 두절될 경우, 다음과 같은 점을 참고할 수 있습니다.
계약 갱신 거절 통보의 확실한 증거 확보: 내용증명 우편이나 문자 메시지 등 기록이 남는 방법으로 임대인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보해야 합니다. 상대방의 주소 불명으로 내용증명이 반송될 경우, 공인중개사나 주변 관계자를 통해 임대인의 연락처나 소재지를 파악하려는 노력을 하고 그 기록을 남겨야 합니다.
임차인의 의무 이행 준비: 보증금 미반환 시에도 임차인은 임대차 목적물을 비워주고(퇴거) 임대인에게 인도할 준비를 마쳐야 합니다. 만약 임대인에게 연락이 닿지 않아 퇴거 확인을 받을 수 없는 경우 관리소장의 퇴거 확인서나 공인중개사의 확인서 등을 확보하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
전세권 설정 등기 말소 의무 이행: 전세권 설정 등기를 한 경우, 임대차보증금을 돌려받는 것과 동시에 전세권 설정 등기를 말소해줄 의무가 있습니다. 임대인의 연락 두절 등으로 말소 서류를 직접 전달하기 어려운 경우, 법원에 서류를 공탁하여 임차인의 의무 이행을 완료할 수 있습니다.
법적 조치 고려: 보증금 미반환 시 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 법원의 확정 판결을 받는 것이 중요합니다. 확정 판결이 있으면 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다. 이미 전세권 설정 등기가 되어 있다면 이를 근거로 한 부동산 임의경매 신청도 고려해볼 수 있으나, 선순위 채권 등으로 인해 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으므로 전문가와 상담하여 가장 적절한 방법을 선택해야 합니다.
