임대차
원고 임차인이 임대인에게 차임 감액을 청구했고, 임대차 계약의 특약 조항 해석을 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. 법원은 특약에 따라 임차인이 상가건물임대차보호법의 요건과 관계없이 차임 감액 청구권을 행사할 수 있다고 판단하여, 임차인이 초과 지급한 차임을 부당이득으로 인정하고 임대인에게 반환을 명령했습니다.
원고 주식회사 A는 상가 매장을 임차하여 빵집을 운영하던 중, 임대차 계약서의 특약에 따라 계약 기간 10년 중 최초 5년이 지난 시점인 2021년 1월 7일 임대인에게 월세 감액을 청구했습니다. 이 사건 임대차 계약 특약에는 '임대차기간 최초 5년간은 차임을 동결하고 나머지 5년간은 상가건물임대차보호법에서 정한 범위 내에서 상호 증감을 청구할 수 있다'고 명시되어 있었습니다. 원고는 이 특약에 따라 차임 감액 청구가 유효하며, 감정평가 결과 등을 바탕으로 월세가 2,500만 원에서 2,000만 원으로 감액되어야 한다고 주장하며 초과 지급한 월세에 대한 부당이득 반환을 청구했습니다. 반면 피고 임대인들은 해당 특약은 감액 청구 시기만을 제한할 뿐, 상가건물임대차보호법 제11조에서 정한 '경제 사정 변동 등으로 기존 차임이 현저히 부당한 경우'와 같은 감액 요건은 여전히 충족되어야 한다고 주장했습니다. 또한, 피고들은 원고의 감액 청구가 부당하다고 보아 원고가 월세를 제대로 내지 않았다며 연체 차임에 대한 반소 청구를 제기했습니다.
임대차 계약 특약에 따라 차임(월세) 증감청구권을 행사할 때 상가건물임대차보호법 제11조에 명시된 경제 사정 변동 등의 요건이 필요한지, 아니면 특약 자체로 감액 청구가 가능한지가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고(임차인)가 피고(임대인)들에게 43,387,097원과 이에 대한 2021년 12월 2일부터 2023년 5월 25일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고들의 반소 청구는 기각되었습니다.
법원은 상가 임대차 계약의 특약이 상가건물임대차보호법과 다른 차임 증감청구권 조건을 정한 경우, 해당 법의 요건과 관계없이 특약에 따라 감액 청구권 행사가 가능하다고 판단했습니다. 이에 따라 임차인이 감액된 차임보다 더 많이 지급한 금액은 부당이득이므로 임대인에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 상가건물임대차보호법 제11조와 제15조가 주요하게 다루어졌습니다.
법원은 임대차 계약의 특약이 임차인에게 불리하게 상가건물임대차보호법 제11조의 요건까지 적용하도록 해석된다면, 이는 상가건물임대차보호법 제15조에 따라 무효가 될 수 있다고 보았습니다. 따라서 특약은 상가건물임대차보호법이 정한 요건과 관계없이 임차인이 차임 증감청구권을 행사할 수 있는 시기를 정한 것으로 해석하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 즉, 최초 5년 이후에는 경제 사정 변동 등 법률상 요건 없이 특약에 따라 차임 감액 청구가 가능하다는 법리를 적용했습니다.
상가 임대차 계약 시 차임(월세) 증감과 관련한 특약이 있다면 그 내용을 명확하게 확인해야 합니다. 만약 계약서에 '상가건물임대차보호법에서 정한 범위 내에서 상호 증감을 청구할 수 있다'는 등의 특약이 있다면, 이 특약이 단순히 증감 청구의 시기만을 정한 것인지 아니면 법에서 정한 증액/감액 제한 범위나 요건까지 포함하는 것인지 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임차인에게 불리한 조항은 상가건물임대차보호법 제15조에 따라 효력이 없을 수 있으므로, 특약 내용이 법적 효력을 가지는지 따져보는 것이 중요합니다. 차임 감액 청구는 의사표시가 임대인에게 도달한 날부터 효력이 발생하므로, 내용증명 등 증빙이 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 차임 감액 요구 시에는 감정평가 등의 객관적인 자료를 준비하는 것이 유리할 수 있습니다.
