상가 임대차보증금 반환 및 공과금 정산 사건

원고(임차인)가 피고(임대인)에게 상가 임대차계약 종료 후 임대차보증금 반환을 청구하고, 피고는 미납된 전기료, 교통유발부담금, 수도요금, 하수구 막힘 해결 비용 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 발생한 분쟁입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 청주시 흥덕구 C건물 1층 상가를 임차하여 음식점을 운영한 임차인
• 피고 주식회사 B: 원고에게 상가를 임대한 임대인

분쟁 상황

원고는 2022. 1. 8. 피고로부터 청주시 흥덕구 C건물 1층 D, E, F호 상가를 보증금 1억 원에 임차하여 2025. 4. 30. 임대차기간 만료로 상가를 인도했습니다. 원고는 보증금 반환을 청구했으나 피고는 미납 전기료 1,041,190원, 교통유발부담금 438,216원, 미납 수도요금 6,832,646원, 하수구 막힘 해결 비용 2,310,000원을 공제해야 한다고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다. 특히 하수구 막힘 해결 비용에 대해서 피고는 원고가 음식점을 운영하며 많은 고객이 방문하여 하수구 막힘이 발생했다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

임대차계약 종료 후 임대인(피고)이 임차인(원고)에게 반환해야 할 임대차보증금 1억 원에서 미납된 공과금(전기료, 교통유발부담금, 수도요금) 및 하수구 막힘 해결 비용을 공제할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고는 원고에게 91,687,948원 및 이에 대한 지연손해금(2025. 5. 1.부터 2025. 11. 28.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 임대차보증금 1억 원에서 피고가 주장한 미납 전기료 1,041,190원, 교통유발부담금 438,216원, 수도요금 6,832,646원을 합한 8,312,052원만 공제하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 하수구 막힘 해결 비용 2,310,000원은 임차목적물이 아닌 공용 공간 관련 비용이며 원고 퇴거 후 수개월간 언급이 없었던 점 등을 고려하여 공제를 인정하지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조 (임대차의 의의) 및 제619조 (차임의 지급시기): 임대차계약에 따라 임차인은 차임을 지급하고 임대인은 목적물을 사용수익하게 할 의무가 있으며 계약 종료 시 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물 인도 시까지 발생한 임차인의 모든 채무를 담보하는 역할을 합니다. 민법 제379조 (법정이율): 이 판결에서는 2025. 5. 1.부터 2025. 11. 28.까지 연 5%의 법정이율을 적용했습니다. 이는 채무불이행으로 인한 손해배상 예정액이 없거나 법률에 특별한 규정이 없는 경우 적용되는 이율입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 이 판결에서는 2025. 11. 29.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율을 적용했습니다. 이는 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 적절하다고 인정되는 경우를 제외하고는 소송촉진법에 따른 지연손해금 이율(현재 연 12%)을 적용하도록 규정하고 있습니다. 피고가 항쟁함이 상당한 기간(판결 선고일까지) 이후에는 이 높은 이율이 적용됩니다. 공과금 및 유지보수 비용 공제 관련 법리: 임대차계약이 종료되면 임대인은 임대차보증금을 반환해야 하며 이때 임대차 기간 동안 발생한 미납된 공과금(전기료, 수도요금 등)이나 임차인이 부담해야 할 손해배상 비용 등이 있다면 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 공제되는 비용은 명확하게 임차인의 책임 범위 내에 있거나 계약서에 명시된 내용에 근거해야 합니다. 공용부분의 관리비나 시설 유지보수 비용 중 임차인의 귀책사유가 명확하지 않거나 임차 목적물 자체와 무관한 부분은 임차인이 부담할 의무가 없습니다. 본 판결에서 하수구 막힘 해결 비용은 공용화장실 등 공용 부분에 해당하고 원고의 책임으로 단정하기 어렵다고 보아 공제가 기각된 사례입니다.

참고 사항

계약 시 공과금 및 유지보수 책임 명확화: 임대차계약 체결 시 전기, 수도, 가스 요금 등 공과금의 정산 방식 및 시설 유지보수 책임 범위(특히 공용 시설 관련)를 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 계약 종료 시 공과금 정산 철저: 임대차 기간 만료 시에는 임대인과 임차인이 함께 공과금(전기, 수도 등) 미터기를 확인하여 사용량을 기록하고 최종 납부액을 정산하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 임차인은 퇴거 전까지 발생한 공과금을 정확히 납부하거나 정산 자료를 확보해야 합니다. 시설물의 유지보수 기록 및 증거 확보: 임차 기간 중 발생한 시설물의 문제(예: 하수구 막힘)에 대해 임대인과 소통한 내역, 수리 비용 발생 내역, 해당 문제가 임차인의 책임인지 여부에 대한 증거(사진, 전문가 소견 등)를 미리 확보해두는 것이 좋습니다. 공용 시설의 문제라면 임차인에게 일방적으로 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 보증금 반환 지연 시 지연손해금 청구 가능: 임대인이 정당한 사유 없이 임대차보증금 반환을 지연하는 경우 임차인은 인도 다음날부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 소송을 통해 판결이 선고되면 특정 시점 이후로는 더 높은 이율(소송촉진법상 연 12%)의 지연손해금을 받을 수 있습니다. 명확한 증거 제출의 중요성: 소송 과정에서 자신의 주장을 입증할 수 있는 객관적인 증거(계약서, 공과금 고지서, 송금 내역, 통신 기록, 사진 등)를 충분히 제출해야 합니다. 본 판결에서 피고의 하수구 막힘 해결 비용 주장이 받아들여지지 않은 것은 증거 부족이 한 원인입니다.