임대차
원고 A는 2022년 1월 17일 피고 B와 서울 구로구에 위치한 건물 1층의 47㎡ 부분을 임대차보증금 9,000만 원, 월 차임 35만 원으로 정하여 2년간 임대차 계약을 체결하였습니다. 임대차 기간은 2022년 2월 11일부터 2024년 2월 10일까지였습니다. 원고는 계약 기간 만료 약 7개월 전부터 피고에게 계약 갱신을 거절하겠다는 의사를 통보했고, 계약 만료일이 지난 2024년 2월 27일 건물을 피고에게 인도했습니다.
원고는 임대차 계약 기간 만료일인 2024년 2월 10일 이후 건물을 인도하였으나, 피고가 임대차보증금 전액을 즉시 반환하지 않아 소송을 제기했습니다. 원고는 임대차보증금 9,000만 원과 지연손해금, 그리고 피고가 보증금 지급 지연 시 월 50만 원을 추가로 지급하기로 약정했다고 주장하며 해당 금액의 지급을 요구했습니다. 반면 피고는 원고의 연체 차임 280만 원을 공제해야 한다고 주장했고, 임대차보증금 8,720만 원을 공탁했다고 항변했습니다. 이후 피고는 공탁금을 회수하였으나, 다시 원고 계좌로 해당 금액을 송금하여 변제했다고 주장했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 임대차 계약 종료 후 피고 B가 원고 A에게 반환해야 할 임대차보증금의 정확한 액수와 지연손해금의 범위입니다. 특히 피고가 주장한 연체 차임 공제, 임대차보증금 공탁의 효력, 그리고 공탁금 회수 후 변제가 유효한지 여부가 중요하게 다루어졌습니다. 또한, 원고가 주장한 월 50만 원의 약정금 지급 의무의 유무도 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 2,774,496원 및 이에 대하여 2024년 11월 1일부터 2025년 1월 14일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구, 즉 월 50만 원의 약정금 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 9/10, 피고가 1/10을 부담하도록 했습니다.
재판부는 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 피고 B가 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 원고의 연체 차임 280만 원은 보증금에서 공제되어야 하며, 피고가 임대차보증금을 공탁했더라도 이후 공탁금을 회수했기 때문에 공탁의 효력은 사라졌다고 보았습니다. 그러나 피고가 공탁금 회수 후 원고 계좌에 87,367,908원을 송금한 것은 유효한 변제로 인정하여, 지연손해금을 먼저 충당하고 남은 금액이 보증금에 충당된 것으로 계산했습니다. 결과적으로 피고가 반환해야 할 잔여 보증금은 2,774,496원으로 확정되었고, 약정금 청구는 인정되지 않았습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민법 제489조 제1항 (공탁물 회수의 제한): 채권자가 공탁을 승인하거나, 공탁소에 대해 공탁물을 받겠다고 통고하거나, 압류나 가압류 명령을 받은 후에는 채무자가 공탁물을 회수하지 못한다고 규정하고 있습니다. 본 사안에서는 피고가 임대차보증금을 공탁했으나, 채권자인 원고가 공탁을 승인하기 전에 피고가 공탁금을 회수했으므로, 이 공탁의 효력은 상실되었습니다. 즉, 공탁을 통해 변제의 효력을 발생시키려면 공탁자가 공탁금을 회수하지 않아야 합니다.
임대차보증금 반환 의무와 건물 인도의무의 동시이행 관계: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 임대인에게 임대 목적물을 인도할 의무가 있습니다. 이 두 가지 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계에 있으므로, 임차인이 건물을 인도하지 않으면 임대인은 보증금 반환을 지체하더라도 지연손해금 책임을 지지 않습니다.
변제 충당: 채무자가 동일한 채권자에게 여러 개의 채무를 부담하는 경우, 변제하는 금액이 채무 전액을 갚기에 부족할 때 어떤 채무부터 갚을 것인지를 정하는 문제입니다. 일반적으로 변제는 비용, 이자, 원금 순서로 충당됩니다. 이 사건에서는 피고가 송금한 금액이 지연손해금과 임대차보증금 원금에 순서대로 충당된 것으로 계산되었습니다.
임대차 계약 종료 시 임대차보증금 반환과 관련해서는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다. 첫째, 임대차보증금 반환 의무와 건물 인도의무는 동시이행 관계에 있으므로, 임차인은 건물을 임대인에게 명확히 인도해야 지연손해금 발생을 주장할 수 있습니다. 둘째, 연체된 차임이나 기타 관리비는 임대차보증금에서 공제될 수 있으므로, 임차인은 계약 종료 시까지 모든 비용을 정산하는 것이 좋습니다. 셋째, 공탁은 유효한 채무 변제 방법이지만, 공탁금을 채무자가 임의로 회수하면 그 공탁의 효력이 상실되므로 신중하게 판단해야 합니다. 넷째, 임대인이 임차인의 계좌로 돈을 송금하면 특별한 사정이 없는 한 유효한 변제로 인정됩니다. 다섯째, 구두로 약정했다고 주장하는 추가적인 지급 의무(예: 지연에 따른 위약금 등)는 나중에 분쟁이 생길 경우 입증하기 어려울 수 있으므로, 중요한 약속은 반드시 서면으로 남겨두어야 합니다.
