건물 누수로 합의 해지된 임대차 계약 보증금 반환 소송

주식회사 A는 피고 B 소유 건물을 임대차보증금 6천만원에 임차했으나 건물 누수로 인해 2021년 10월 23일 임대차 계약을 합의 해지했습니다. 원고가 건물을 반환했음에도 피고는 2022년 8월 24일에야 보증금의 일부인 37,014,810원만 반환하였고, 남은 미반환 보증금 18,573,364원에 대해 원고가 소송을 제기했습니다. 피고는 주차장 사용료 공제를 주장했고, 법원은 주차 차량 1대분에 해당하는 사용료만 공제하여 피고가 원고에게 15,973,364원과 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 임차인): 건물 누수로 인해 임대차 계약을 합의 해지하고 임대차 보증금 미반환액의 지급을 청구한 회사
• B (피고, 임대인): 원고에게 건물을 임대하였고, 임대차 계약 해지 후 임대차 보증금의 잔액을 반환해야 하는 건물주

분쟁 상황

주식회사 A는 2019년 7월 24일 피고 B 소유의 건물 지층을 임대차보증금 6천만원에 임차하는 계약을 맺었습니다. 임차 기간 중 건물에 심각한 누수가 발생하여 임차인은 더 이상 건물을 사용하기 어려워졌습니다. 이에 원고와 피고는 2021년 10월 23일 임대차 계약을 합의 해지하기로 했으며, 원고는 2021년 10월 14일 건물을 피고에게 반환했습니다. 그러나 피고는 2022년 8월 24일에야 보증금의 일부인 37,014,810원을 반환하였고, 나머지 18,573,364원에 대한 반환을 지연했습니다. 피고는 미반환 보증금에서 원고가 사용한 주차장 사용료 5,200,000원을 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 합의 해지 후 임대인이 임차인에게 미반환한 임대차 보증금 18,573,364원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 임대인이 주장한 주차장 사용료 공제 주장의 타당성 및 구체적인 공제 범위도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

제1심 판결을 변경하여 피고(임대인)는 원고(임차인)에게 15,973,364원과 이에 대하여 2022년 8월 25일부터 2023년 11월 24일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송 총비용 중 10%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

임대인은 임대차 계약 해지 후 임차인에게 임대차 보증금 잔액 중 일부를(주차료 공제를 반영하여 15,973,364원) 반환해야 하며, 이에 대한 지연손해금도 부담하게 되었습니다. 임대인이 주장한 주차료 공제는 주차 차량 1대분에 해당하는 금액만 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약 종료 후 임대차 보증금 반환과 관련된 분쟁으로, 주로 민법의 임대차 관련 규정이 적용됩니다. '민법 제618조(임대차의 의의)'에 따라 임대차 계약의 법률적 성격을 이해하며, '민법 제623조(임대인의 의무)'는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담함을 명시합니다. 이 사건에서 발생한 건물 누수는 임대인의 이러한 의무 위반에 해당할 수 있으며, 이는 임대차 계약의 합의 해지 배경이 되었습니다. 계약이 해지된 경우, '민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)'에 따라 임대인은 임대차 보증금을 반환하고 임차인은 임차물을 반환할 원상회복 의무를 부담하게 됩니다. 또한, '소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)'는 금전채무의 이행을 명하는 판결 시 지연손해금률을 정하고 있는데, 본 판결에서는 소송 기간 중에는 연 6%, 판결 이후에는 연 12%의 이율이 적용된 것을 확인할 수 있습니다. 임대인이 보증금에서 공제를 주장하는 경우, 해당 공제 사유와 금액에 대한 증명 책임은 임대인에게 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 시 주차장 사용료나 관리비 등 보증금에서 공제될 수 있는 모든 비용을 특약사항으로 명확히 문서화해야 합니다. 구두 약정보다는 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 중요합니다. 건물 누수 등 중대한 하자로 인해 계약을 유지하기 어려워 합의 해지를 할 경우, 해지일, 건물 인도 시점, 그리고 보증금 반환 시점을 구체적으로 정하고 문서로 남겨야 합니다. 임대차 보증금 반환이 지연될 경우, '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 법정 지연손해금이 발생할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다. 임대인이 보증금에서 특정 비용을 공제하려 한다면, 해당 공제 사유와 금액에 대한 객관적인 증빙 자료를 임대인에게 요구하고, 필요한 경우 직접 증거(예: 주차 대수 관련 사진, 차량 운행 기록 등)를 확보하여 불필요한 공제를 방어할 준비를 해야 합니다.