건축하려던 토지 면적 부족으로 발생한 매매 분쟁

원고는 피고로부터 토지 및 건물을 매수하여 주택 건축을 계획했습니다. 매매계약서상 토지 면적은 162㎡였으나, 매수 후 측량 결과 약 22㎡~31㎡가 현황도로로 사용되고 있어 대지로 활용할 수 없다는 사실이 밝혀졌습니다. 이에 원고는 토지 면적 부족을 이유로 매매대금 감액과 손해배상을 청구했으나, 법원은 해당 계약이 '수량을 지정한 매매'에 해당하지 않고, 매도인에게 채무불이행이나 계약체결상 과실을 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 구로구 토지 및 건물을 매수하여 주택을 건축하려 했으나, 토지 면적 부족으로 대금 감액 및 손해배상을 청구한 매수인
• 피고 B: 원고 A에게 서울 구로구 토지 및 건물을 매도한 매도인

분쟁 상황

원고 A는 2022년 2월 18일 피고 B로부터 서울 구로구의 토지(162㎡)와 그 지상 건물을 7억 5,000만 원에 매수했습니다. 원고는 이 토지에 주택을 지을 계획이었고, 매매계약서에는 토지 면적이 '162.0㎡'로 기재되어 있었습니다. 잔금 지급 후 소유권이전등기를 마친 원고는 2022년 2월 25일 지적측량을 실시했고, 그 결과 토지 162㎡ 중 31㎡(법원 감정 결과는 22㎡)가 현황도로로 사용되고 있어 대지로 활용할 수 없다는 사실을 확인했습니다. 이에 원고는 토지 면적 부족을 이유로 매매대금 중 1억 4,250만 원의 감액과 이에 대한 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 매매계약이 특정 면적을 기준으로 가격이 정해지는 '수량을 지정한 매매'에 해당하는지 여부와, 매도인인 피고에게 토지 면적 부족으로 인한 담보책임, 채무불이행에 따른 손해배상 책임 또는 계약체결상 과실책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 매매대금 감액 청구 및 손해배상 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 매매를 '수량을 지정한 매매'로 보지 않았고, 매도인이 현황도로 사용 사실을 알았다고 보기도 어려우므로, 원고의 모든 청구를 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제574조 (수량을 지정한 매매의 매도인의 담보책임)​: 이 조항은 '수량을 지정한 매매'에서 목적물의 수량이 부족할 경우 매수인이 그 부족한 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있도록 규정합니다. 그러나 본 사건에서 법원은, 단순히 매매계약서에 토지 면적이 기재되어 있고 매수인이 건축 목적임을 알렸더라도, 당사자들이 면적을 가격을 정하는 가장 중요한 요소로 보았거나 실제 단위 면적을 기준으로 대금을 협상했다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 특히 원고가 매매 계약 전 이미 현황도로 사용 사실을 인지하고도 대금 감액 요구를 철회한 점, 매매대금이 피고의 희망 판매가보다 10% 감액된 7억 5,000만 원으로 결정된 점 등을 근거로 이 사건 매매를 '수량을 지정한 매매'로 보지 않았습니다.

2. 민법 제462조 (특정물의 현상인도)​: 이 조항은 특정물 매매에서 채무자가 이행기 현상대로 그 물건을 인도하면 충분하다고 명시합니다. 본 사건에서 법원은 이 매매계약이 특정물 매매이며, 피고는 토지를 매수할 당시의 현상과 현황대로 원고에게 매도했고, 피고 역시 토지 일부가 현황도로로 사용되고 있다는 사실을 알지 못했던 것으로 보인다고 판단했습니다. 따라서 피고가 현황도로가 없는 상태로 토지를 인도해야 할 채무를 부담한다고 볼 수 없으며, 불완전이행으로 인한 손해배상 책임도 없다고 보았습니다.

3. 민법 제535조 (계약체결상의 과실)​: 이 조항은 계약이 원시적 불능을 목적으로 할 때, 그 불능을 알았거나 알 수 있었던 당사자가 상대방에게 손해를 배상할 책임을 규정합니다. 법원은 부동산 매매에서 실제 면적이 계약 면적에 미달하는 경우, '수량을 지정한 매매'일 때 민법 제574조에 따른 담보책임을 묻는 것은 별론으로 하고, 면적 미달을 이유로 계약체결상의 과실 책임을 별도로 물을 수 없다고 판시했습니다. 또한 피고가 16년간 토지를 소유했더라도 토지 일부가 도로에 편입되어 사용되지 못한다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고의 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

1. 토지 매매 시 '수량을 지정한 매매' 여부는 중요합니다. 단순히 계약서에 면적이 기재되어 있어도, 당사자들이 면적을 가격 결정의 가장 중요한 요소로 보았고 단위 면적을 기준으로 대금을 정했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 면적을 중시한다면 계약서에 '면적 측량 후 정산'과 같은 특약을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
2. 토지 매수 전에는 반드시 지적측량을 포함한 현장 실사를 통해 실제 사용 가능한 면적과 공부상 면적의 차이, 현황도로 편입 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다. 매도인 또한 본인 소유 토지의 정확한 현황을 파악하고 거래에 임하는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다.
3. 매매대금 협상 과정에서 면적 부족이나 기타 하자에 대한 논의가 있었다면, 해당 대화 내용(문자 메시지, 통화 기록 등)을 보관하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 준비해야 합니다. 본 사건의 경우 원고가 현황도로 존재를 인지하고도 대금 감액 요구를 철회한 사실이 인정되어 불리하게 작용했습니다.