임대차
원고(임차인)가 종전 임대인과 임대차 계약을 맺고 입주 및 대항력을 갖춘 후, 주택 소유자가 피고로 변경되자 임대차 기간 만료 후 피고에게 임대차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 임대인 지위가 피고에게 승계되었음을 인정하여 원고에게 임대차보증금 6천만원을 지급하라고 판결했습니다.
원고는 2015년 2월 2일 종전 소유자 F과 서울 강서구 D E호에 대해 임대차보증금 6천만원, 임대차기간 2015년 2월 28일부터 2017년 2월 27일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 2015년 2월 28일 임대차보증금 6천만원을 지급하고 입주한 뒤, 2015년 2월 25일 확정일자를 부여받고 같은 날 주소지로 전입신고를 하여 2015년 3월 1일 0시부터 주택임대차보호법상의 대항력을 취득했습니다. 이후 2015년 4월 1일 피고가 F으로부터 이 주택을 매수하고 2015년 4월 3일 소유권이전등기를 마쳤으며, 이로 인해 피고가 임대인의 지위와 임대차보증금 반환 채무를 승계하게 되었습니다. 원고는 2017년 1월 16일 임대차 계약 갱신 거절 의사를 밝혔고, 이에 따라 계약은 임대차 기간의 만료일 다음 날인 2017년 2월 28일에 적법하게 종료되었습니다. 그러나 피고가 임대차보증금을 반환하지 않자, 원고는 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
주택 소유권이 변경된 경우 새로운 소유자가 종전 임대인의 임대차보증금 반환 채무를 승계하는지 여부 및 임대차 계약 종료 후 보증금 반환 의무 발생 여부입니다.
법원은 주택 소유권이 변경될 경우 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 채무를 진다는 주택임대차보호법의 원칙을 확인했습니다. 또한, 임대차 계약이 적법하게 종료되었으므로 피고에게 임대차보증금 6천만원을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자, 즉 새로운 소유자나 채권자 등에게 임차인의 권리(임차권)를 주장할 수 있는 힘(대항력)이 생깁니다. 이 사건의 원고는 2015년 2월 28일 입주하고 2015년 2월 25일 전입신고를 하여 2015년 3월 1일 0시부터 대항력을 취득했으므로, 피고가 주택 소유권을 취득한 이후에도 자신의 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 (임대인 지위 승계): 임차주택의 양수인(매매, 경매 등으로 소유권을 취득한 자)은 임대인의 지위를 승계합니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 경우에 적용되며, 새로운 소유자는 이전 임대인이 가지고 있던 모든 권리와 의무를 그대로 이어받는다는 의미입니다. 따라서 이 사건에서 피고가 주택을 매수하면서 종전 임대인 F의 임대차보증금 반환 채무를 그대로 승계하게 된 것입니다. 대법원 판례(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)도 같은 입장을 취하고 있습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제3호 (공시송달에 의한 판결): 소송의 상대방(피고)의 주소나 거소를 알 수 없어 소송 서류를 직접 전달할 수 없을 때, 법원의 게시판이나 관보 등에 그 내용을 공시하여 송달의 효력을 발생시키는 제도입니다. 피고가 소송에 응하지 않거나 주소지 불명 등의 사유로 소송 진행이 어려울 때 사용될 수 있으며, 이 사건에서는 피고가 변론에 출석하지 않아 공시송달에 의한 판결이 선고되었습니다.
임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하는 것이 매우 중요합니다. 이는 집주인이 바뀌거나 주택이 경매로 넘어가는 등의 상황에서 보증금을 보호받을 수 있는 핵심적인 수단입니다. 주택 소유자가 변경되더라도 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하므로 기존 임대차 계약의 조건은 그대로 유지됩니다. 따라서 새로운 집주인에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 임대차 계약 기간 만료 시 계약 갱신을 원치 않는다면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 계약은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이때 내용증명 등으로 의사표시의 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 만약 임대차보증금 반환이 지연될 경우, 임차권등기명령 신청, 임대차보증금 반환 소송 등 법적 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
