
계약금
원고는 맹지에 공장 신축을 위해 피고 소유 토지를 진입로로 사용하고자 약정을 맺고 대금 2억 3천만원을 지급했습니다. 피고가 진입로 확보 의무를 제대로 이행하지 않아 원고는 약정 해제를 주장하며 매매대금 반환을 청구했습니다. 법원은 피고의 진입로 확보 의무 불이행으로 약정이 해제되었다고 판단하며, 피고는 원고에게 2억 3천만원과 그에 대한 지연이자를 지급하되, 원고가 피고 소유 토지에 설정된 공동근저당권 말소 등기 절차를 이행하는 것과 동시에 지급하라고 판결했습니다. 원고의 위약금 및 착오로 인한 취소 주장은 받아들여지지 않았으며, 피고의 반소(미지급 잔금 청구) 역시 약정 해제로 인해 기각되었습니다.
원고 A는 2017년 맹지인 파주시 E 임야를 취득하여 공장을 짓고자 했습니다. 이를 위해 2019년 2월 28일 피고 B 소유의 토지(F 토지)를 진입로로 사용하기 위한 약정을 체결하고 계약금 3,000만 원, 중도금 1억 5,000만 원, 잔금 중 5,000만 원을 지급하여 총 2억 3천만원을 지급했습니다. 이후 공장 신설 승인 신청 과정에서 G 토지의 도로관리자 동의나 지목 변경 문제가 불거졌습니다. 2019년 10월 30일 원고와 피고는 약정 내용을 일부 수정한 '진입로 지분 매매계약 및 사용약정'을 다시 체결했으며, 피고는 2019년 11월 6일 I 토지와 D 토지의 지목을 도로로 변경했습니다. 원고가 대출을 받기 위해 피고 토지 지분에 대한 소유권이전등기가 이루어졌다가 양도소득세 문제로 합의 해제되고, 피고가 M조합에 공동근저당권을 설정해주는 복잡한 과정이 있었습니다. 결국 파주시는 G 토지 도로관리자의 동의 미확보 등을 이유로 2020년 6월 3일 원고의 공장 신설 승인 신청을 반려했습니다. 이에 원고는 피고가 약정 내용을 이행하지 않았다며 2020년 4월 29일 계약 해제를 통보하고 매매대금 반환과 위약금을 청구했으며, 피고는 계약이 유효하다고 주장하며 잔금 지급을 요구하는 반소를 제기하여 소송이 시작되었습니다.
피고의 G 토지 지목 변경 또는 도로관리자 N의 사용 동의 의무 불이행으로 인한 약정 해제 가능 여부. 피고의 진입로 폭 6m 확보 의무 불이행(옹벽 및 휀스 설치)으로 인한 약정 해제 가능 여부. 피고의 근저당권 말소 의무 불이행(배임행위)으로 인한 약정 해제 가능 여부. 공장 건축허가 불취득 시 계약의 해제조건 성취로 인한 약정 해제 가능 여부. 원고의 '동기의 착오'를 이유로 한 약정 취소 가능 여부. 이 사건 약정 해제에 따른 원고의 원상회복 및 위약금 청구의 타당성. 피고의 반소(미지급 잔금 4,400만 원 청구)의 인용 여부. 피고의 동시이행 항변(원고의 지목변경 및 근저당권 말소 의무)의 타당성. 항소심에서의 반소 제기가 적법한지 여부.
법원은 피고가 진입로 폭 6m 확보 의무를 이행하지 않은 것이 계약 해제 사유가 된다고 판단하여, 원고가 지급한 매매대금 2억 3,000만 원을 피고가 반환해야 한다고 결정했습니다. 다만, 피고가 원고의 대출을 위해 제공한 근저당권 말소 의무는 피고의 원상회복 의무와 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 원고의 위약금 및 착오로 인한 약정 취소 주장은 받아들여지지 않았으며, 피고의 잔금 청구 반소 역시 주된 계약이 해제되었으므로 기각되었습니다.
계약의 해제 및 원상회복 (민법 제543조, 제548조): 계약 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 지며, 이미 지급한 돈은 돌려받을 수 있고 그 돈을 받은 날로부터 이자를 가산하여 지급해야 합니다. 본 사례에서는 피고가 약정된 진입로 폭 6m를 확보해주지 않아 원고의 계약 해제 주장이 받아들여졌고, 피고는 원고에게 지급받은 매매대금 2억 3천만원과 이자를 반환할 의무가 발생했습니다. 동시이행의 항변권 (민법 제536조): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 본 사례에서 법원은 피고의 원상회복 의무(매매대금 반환)와 원고의 근저당권 말소 의무가 비록 직접적인 대가관계는 아니지만, 대출 경위, 담보제공 목적 등을 고려할 때 이행상의 견련성이 인정되어 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 이는 피고가 돈을 먼저 돌려준 후 원고가 근저당권을 말소하지 않아 발생할 수 있는 위험을 방지하기 위함입니다. 착오로 인한 의사표시의 취소 (민법 제109조): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때에는 의사표시를 취소할 수 있습니다. 다만, 동기의 착오를 이유로 취소하려면 그 동기가 계약의 내용으로 표시되었거나 상대방에 의해 유발되었어야 합니다. 본 사례에서 원고는 도로관리자 동의가 필요 없다는 '동기의 착오'를 주장했으나, 그 동기가 계약 내용으로 표시되거나 피고에 의해 유발되었다고 인정하기 어려워 취소 주장이 받아들여지지 않았습니다. 항소심에서의 반소 제기 (민사소송법 제412조 제1항): 항소심에서는 상대방의 심급의 이익을 해할 우려가 없는 경우 또는 상대방의 동의를 받은 경우에만 반소를 제기할 수 있습니다. 본 사례에서 피고의 반소는 본소의 핵심 쟁점인 '계약 유지 여부'와 관련하여 제1심에서 충분히 심리되었으므로, 심급의 이익을 해할 우려가 없다고 보아 적법하다고 판단되었습니다. 하지만 주된 계약이 해제되었으므로, 계약의 유효를 전제로 한 피고의 반소는 결국 기각되었습니다. 위약금 약정의 해석: 계약 해제 시 위약금 청구를 위해서는 명확한 위약금 약정이 있어야 합니다. 본 사례에서 '부동산 관례에 따른다'는 문구만으로는 위약금 약정으로 볼 수 없다고 판단하여 원고의 위약금 청구는 기각되었습니다.
계약서 작성 시 구체적인 의무 명시: 토지 매매나 사용 약정 시, 특히 개발 행위와 관련하여 상대방이 이행해야 할 의무(예: 지목 변경, 도로 사용 동의, 특정 시설 철거, 진입로 폭 확보 등)를 계약서에 최대한 구체적이고 명확하게 기재해야 합니다. 추후 분쟁 발생 시 계약서 문구가 중요한 판단 기준이 됩니다. 특정 조건 성취 여부 확인: 인허가 조건(예: 도로관리자 동의, 지목 변경)이 중요한 계약의 경우, 해당 조건의 성취 가능성과 이행 주체를 사전에 철저히 확인하고, 조건 성취 불가능 시 계약의 효력(해제 조건 등)에 대해 명확히 약정해야 합니다. 진입로 확보 의무의 중요성: 맹지 개발에서 진입로 확보는 핵심적인 사항이므로, 약정된 진입로의 폭, 형태, 사용 가능 여부 등은 계약의 주된 내용으로 보아 상대방의 불이행 시 계약 해제 사유가 될 수 있습니다. 동시이행 관계 확인: 계약 해제 시 원상회복 의무가 발생할 수 있는데, 이때 양측의 의무가 동시이행 관계에 있는지 법리적으로 확인하는 것이 중요합니다. 특히 대출이나 담보 제공 등 복잡한 이해관계가 얽혀 있다면 더욱 그렇습니다. 착오 취소 요건의 엄격성: 계약의 동기에 착오가 있었다고 주장하여 계약을 취소하기 위해서는 그 동기가 계약 내용에 포함되었거나 상대방에 의해 유발되었다는 점을 명확히 입증해야 하므로, 사전에 충분한 검토와 확인이 필요합니다.