지역주택조합, 부당한 업무대행사에 중도금 지급 불허 판결

A지역주택조합추진위원회(원고)는 주식회사 B(피고)와 지역주택조합 아파트 건축사업에 대한 업무대행계약을 체결하였습니다. 피고는 조합원 50%를 모집했다는 이유로 중도금 46억 9,050만 원 및 부가세를 요구하는 지급명령을 받았고, 원고가 이의하지 않아 지급명령이 확정되었습니다. 그러나 피고의 전 대표이사와 원고의 전 추진위원장이 배임·횡령 등의 혐의로 형사 처벌을 받고, 피고의 불법행위로 인해 원고가 상당한 손해를 입었음이 밝혀졌습니다. 이에 원고는 이 사건 업무대행계약이 반사회질서적 법률행위로 무효이거나 피고의 채무불이행으로 해제되었으므로 확정된 지급명령에 기초한 강제집행을 불허해달라고 청구하였습니다. 법원은 계약 자체가 반사회질서적인 것은 아니라고 판단했으나, 피고의 중대한 채무불이행으로 인해 업무대행계약이 적법하게 해지되었으며, 피고가 이미 받은 계약금 외에 추가 업무대행비를 청구할 권리가 없다고 보아 피고의 강제집행을 불허했습니다.

관련 당사자

• A지역주택조합추진위원회(원고): 부산 해운대구 C 지역에서 지역주택조합 아파트 건축사업을 추진하기 위해 설립된 비법인 사단으로 피고와 업무대행계약을 체결한 당사자입니다.
• 주식회사 B(피고): 부동산 매매 및 서비스업 등을 영위하는 법인으로 원고와 업무대행계약을 맺고 사업 전반의 업무를 대행하기로 한 회사입니다.
• E(피고의 전 대표이사 및 실질적 운영자), F(원고의 전 추진위원장), G(주식회사 H의 대표이사): 피고에게 종속된 H를 중간업체로 끼워 넣어 용역대금을 부풀리는 등의 배임·횡령 행위로 형사 처벌을 받은 인물들입니다.
• 주식회사 H: 원고와 분양대행계약을 체결했으나, 실제 분양대행은 다른 업체가 수행한 과정에서 E, F, G의 배임행위에 연루된 회사입니다.
• I 주식회사: 원고, 피고와 자금관리대리사무계약을 체결한 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A지역주택조합추진위원회는 2017년 2월 8일 피고 주식회사 B와 지역주택조합 사업 전반에 걸친 업무대행계약을 체결하고 계약금으로 10억 3,191만 원을 지급했습니다. 이후 피고는 조합원 50%를 모집했다는 이유로 중도금 46억 9,050만 원 및 부가세의 지급명령을 신청하여 확정받았습니다. 하지만 피고의 전 대표이사이자 실질적 운영자인 E과 원고의 전 추진위원장인 F 등이 용역대금 부풀리기 등 배임·횡령 혐의로 형사소송에서 유죄가 확정되었고, 이로 인해 원고는 24억 원 이상의 손해를 입게 되었습니다. 또한 피고는 안심보장증서를 임의로 발행하여 조합원들에게 혼란을 주고, 토지 확보 및 자금 관리 업무를 제대로 수행하지 못하여 사업 추진에 심각한 차질을 빚게 했습니다. 이에 원고는 확정된 지급명령에 대한 강제집행을 막기 위해 '청구이의의 소'를 제기하며, 업무대행계약의 무효 또는 해제를 주장하기에 이르렀습니다.

핵심 쟁점

피고의 실질적 운영진의 배임·횡령 등의 불법행위가 업무대행계약 자체를 반사회질서적인 법률행위로 무효로 만들 수 있는지, 피고의 채무불이행으로 업무대행계약이 적법하게 해지되었는지, 그리고 조합원 50% 모집이라는 중도금 지급 요건을 피고가 충족했는지 여부와 그에 따른 피고의 미지급 업무대행비 청구권이 발생하였는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 이 사건 업무대행계약 자체를 민법 제103조에 위반하여 무효라고 볼 수는 없다고 판단했습니다. 그러나 피고가 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 업무를 제대로 수행하지 못했으며, 배임·횡령 등의 불법행위로 원고에게 24억 원을 초과하는 손해를 입힌 점 등을 고려할 때, 이 사건 업무대행계약은 피고의 채무불이행으로 인해 2022년 8월 16일 적법하게 해지되었다고 보았습니다. 나아가 피고의 선관주의의무 위반의 정도와 실제 업무 수행 내용을 종합적으로 판단했을 때, 피고가 이미 지급받은 계약금 외에 추가적인 업무대행비를 지급받을 정도로 위임 업무를 이행했다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 미지급 업무대행비 청구권은 발생하지 않았다고 판시했습니다. 따라서 피고의 확정된 지급명령에 기초한 강제집행은 불허하고, 강제집행정지 결정을 인가했습니다.

결론

결론적으로 법원은 지역주택조합 사업을 대행하는 과정에서 발생한 업무대행사의 중대한 채무불이행 및 불법행위를 인정하여, 업무대행사가 주장하는 미지급 업무대행비 청구권을 부정하고 확정된 지급명령에 따른 강제집행을 허용하지 않았습니다. 이는 업무대행사의 책임 있는 업무 수행을 강조하고 조합의 피해를 구제하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 다음의 주요 법률 및 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제103조 (반사회질서적 법률행위)​: 법률행위의 내용이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우뿐만 아니라, 그 내용 자체는 반사회질서적인 것이 아니더라도 법률행위의 동기가 반사회질서적인 경우에도 무효가 될 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건 업무대행계약의 내용이나 체결 동기 자체가 반사회질서적인 것은 아니라고 보았습니다.

2. 위임계약의 해제와 해지: 계속적 계약 관계인 위임계약은 원칙적으로 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키는 '해지'는 가능하지만, 그 효력을 소급적으로 소멸시키는 '해제'는 할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 피고의 채무불이행을 이유로 계약이 적법하게 '해지'되었다고 판단했습니다.

3. 신의성실의 원칙 및 형평의 원칙: 위임계약에서 보수액에 관해 약정한 경우, 약정 보수액을 전부 청구하는 것이 원칙이지만, 위임 경위, 업무 처리 경과 및 난이도, 투입 노력의 정도, 위임인이 얻는 이익 등을 고려할 때 약정 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반하는 특별한 사정이 있다면, 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내의 보수액만을 청구할 수 있습니다. 법원은 피고의 중대한 채무불이행과 불법행위로 인해 피고의 미지급 업무대행비 청구권이 발생하지 않는다고 보아 이 법리를 적용했습니다.

4. 주택법 (구법) 제13조 제1항 제7호: 지역주택조합이 설립인가를 받기 위해서는 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원은 조합의 임원이 될 수 없다고 규정합니다. 이 사건에서는 업무대행계약 체결 당시 원고가 조합설립인가를 받지 못한 상태여서 F가 추진위원장이 된 것이 위 법규정에 위반되지 않는다고 보았습니다.

5. 민사집행법 제47조 제1항 (청구이의의 소)​: 채무자가 확정된 지급명령 등 집행권원에 따른 강제집행을 불허하기 위해 제기하는 소송입니다. 이 사건에서 원고는 피고의 지급명령에 기초한 강제집행을 불허하기 위해 이 소를 제기했습니다.

참고 사항

지역주택조합 사업과 관련하여 업무대행사를 선정할 때는 단순히 조합원 모집 성과만이 아니라, 업무대행사의 도덕성과 사업 수행 능력을 철저히 검증해야 합니다. 계약 체결 시에는 업무대행사의 임직원이 추진위원회 또는 조합의 임원을 겸직하거나 실질적으로 영향력을 행사하는 등의 이해 상충 가능성을 면밀히 살펴보아야 합니다. 또한, 업무대행비 지급 시기를 조합원 모집 비율에만 두기보다, 조합설립인가, 사업계획승인, 착공 등 사업 진행 단계별로 나누어 지급하도록 계약 조건을 명확히 해야 합니다. 조합원 가입 독려를 위한 '안심보장증서' 등의 문서는 반드시 조합 총회의 적법한 결의를 거쳐 발행해야 하며, 그렇지 않을 경우 법적 효력이 없어 조합에 큰 부담이 될 수 있습니다. 업무대행사의 불법행위로 인해 조합에 손해가 발생한 경우, 형사 처벌뿐만 아니라 민사상 손해배상 책임도 물을 수 있음을 인지하고 적극적으로 대응해야 합니다.