아파트 상가 분양대행 계약 유효성 및 해지 여부 판결

원고 A지역주택조합은 피고 주식회사 B와 체결한 상가분양업무대행계약에 대해 무효 확인 소송을 제기했습니다. A조합은 전 조합장 F이 B사의 실질 사주로서 계약이행 보증금 미지급, 상가 시세보다 낮은 가격 통매각, 과도한 수수료 지급 등 배임행위를 저질렀고, B사가 이에 적극 가담했으므로 계약이 반사회적 법률행위로서 무효라고 주장했습니다. 또한 F이 원고와 피고 양쪽의 대표자로서 체결한 자기거래에 해당하여 무효라고도 주장했습니다. 예비적으로, A조합은 계약금 미지급, 피고의 사전분양으로 인한 주택법 위반 우려, 시세보다 낮은 가격으로 사업약정 체결 유도, 선관주의 의무 위반 등을 이유로 계약 해지를 주장했으며 특히 이 사건 계약이 위임계약이므로 언제든지 해지할 수 있다고 주장했습니다. 법원은 주위적 청구인 계약 무효 주장에 대해, 배임행위 및 자기거래에 해당하는 증거가 부족하다고 판단하여 기각했습니다. 예비적 청구인 계약 해지 주장에 대해서는, 이 사건 계약이 위임계약의 성격을 가지며 계약서상 해지사유 조항이 민법 제689조 제1항의 임의해지권을 배제하는 특약으로 볼 수 없으므로, 원고가 소장 부본 송달로써 계약을 적법하게 해지할 수 있다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A지역주택조합: 부산 남구 C 및 D 일원에서 공동주택 건축 사업을 추진하는 비법인사단입니다.
• 피고 주식회사 B: 부동산 매매업, 임대업, 분양대행업 등을 목적으로 하는 회사입니다.
• 원고의 전 조합장 F: 이 사건 계약 체결 당시 원고의 조합장이었으며 피고의 실질 사주로 지목되었습니다.
• 주식회사 E: 이 사건 상가에 대한 사업약정을 원고 및 피고와 함께 체결한 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A지역주택조합은 공동주택 건축 사업을 추진하기 위해 설립된 비법인사단입니다. 원고의 추진위원회는 2014년 1월 8일 피고 B사와 토지 구입, 조합원 모집, 인허가 관련 업무 등을 대행하는 PM용역계약을 체결했습니다. 이후 2017년 6월 9일 A조합은 B사와 공동주택 지하 5, 6층에 위치하는 상가(이 사건 상가)의 분양업무대행계약(이하 ‘이 사건 계약’)을 체결했습니다. 이 계약에 따라 B사는 분양 관련 제반 업무를 대행하고, A조합은 총 분양금액의 6%를 수수료로 지급하기로 했습니다. 이어 2017년 6월 30일 A조합, B사, E사는 이 사건 상가에 대해 A조합이 인허가를 완료한 후에 E사와 공급계약을 체결하기로 하는 사업약정을 맺었습니다. A조합은 이후 이 사건 계약이 무효라고 주장하며 소송을 제기했고, 주위적으로는 계약 무효 확인을, 예비적으로는 계약 해지 확인을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 상가분양업무대행계약이 반사회적 법률행위 또는 자기거래(자기계약)에 해당하여 무효인지 여부와 이 사건 상가분양업무대행계약이 적법하게 해지되었는지 여부(특히 민법상 위임계약의 임의해지 조항 적용 여부)가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 주위적 청구인 계약 무효 주장은 이유 없으므로 기각했습니다. 반면, 예비적 청구인 계약 해지 주장은 이유 있으므로 원고와 피고 사이에 2017년 6월 9일 체결된 상가분양업무대행계약은 2020년 10월 12일 계약 해지로 인해 효력이 없음을 확인한다고 판결했습니다. 소송 비용은 각자 부담합니다.

결론

법원은 상가분양대행계약의 무효 주장을 받아들이지 않았으나, 계약의 성격을 위임계약으로 보아 원고가 적법하게 계약을 해지할 수 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제689조 (위임의 해지)​:

   • 제1항: 위임계약은 당사자 일방이 언제든지 해지할 수 있는 것이 원칙입니다. 신뢰 관계를 바탕으로 하는 위임계약의 특성상, 신뢰가 손상되면 계약을 유지하기 어렵다는 점이 반영된 규정입니다. 이 사건에서 법원은 상가분양업무대행계약을 위임계약으로 보았고, 계약서에 명시된 해지사유가 법정 해지사유를 단순히 강조한 것에 불과하며, 민법 제689조 제1항에 따른 임의해지권을 배제하는 특약으로 볼 수 없다고 판단하여 원고가 이 사건 계약을 적법하게 해지할 수 있다고 보았습니다.
   • 제2항: 위임계약을 상대방에게 불리한 시기에 해지한 때에는 부득이한 사유 없이 해지한 경우 손해를 배상해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.

2. 반사회적 법률행위 (민법 제103조 관련 법리)​:

   • 어떤 계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용을 포함하고 있어 무효가 되는 경우를 말합니다. 이는 거래 당사자 중 일방의 배임행위에 상대방이 적극적으로 가담한 경우에 주로 적용될 수 있습니다. 법원은 이 사건에서 전 조합장의 배임행위 자체가 명확히 인정되기 어렵고, 피고가 그 배임행위에 적극 가담했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 반사회적 법률행위로 인한 계약 무효 주장을 받아들이지 않았습니다.

3. 자기거래/자기계약 (민법 제124조 유추 적용 법리)​:

   • 법인의 대표자가 자신 또는 제3자의 이익을 위하여 대표권을 행사하여 본인에게 불이익이 되는 경우 해당 법률행위가 무효가 될 수 있다는 법리입니다. 법원은 전 조합장을 피고의 실질 사주로 볼 증거가 부족하다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

4. 계약금 계약 (민법 제565조 제1항)​:

   • 계약금을 교부한 당사자는 이를 포기하고, 계약금을 받은 당사자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 계약 해제권 유보의 의미를 가집니다. 이 사건에서는 계약금 계약이 별도로 존재하지 않아 이 조항에 따른 해지가 불가능하다고 판단했습니다.

5. 주택법 제54조 제1항 및 제102조 제13호: 공동주택의 사업주체가 입주자를 모집할 때는 주택법에 따른 절차를 준수해야 하며, 이를 위반할 경우 처벌받을 수 있습니다. 법원은 이 사건 상가 통매각 약정이 주택법상 사전분양에 해당한다고 보기 어렵고, 설령 문제가 되더라도 처벌 대상은 원고이지 피고가 아니라고 보아 해지 사유로 인정하지 않았습니다.

참고 사항

분양대행계약과 같은 용역 계약은 그 성질이 '위임계약'으로 해석될 가능성이 높으며, 민법상 위임계약은 원칙적으로 당사자 일방이 언제든지 해지할 수 있습니다 (민법 제689조 제1항). 따라서 계약서에 해지 사유를 구체적으로 명시했더라도, 그 내용이 민법상 임의해지권을 배제하려는 명확한 특약이 아니라면, 법률에 따른 임의해지가 여전히 가능합니다. 다만, 상대방에게 불리한 시기에 부득이한 사유 없이 계약을 해지한 경우에는 그로 인한 손해를 배상해야 할 책임이 발생할 수 있으니 유의해야 합니다 (민법 제689조 제2항).

계약 무효를 주장하기 위해서는 상대방의 배임행위가 명확하게 입증되어야 하며, 거래 상대방이 그 배임행위에 적극 가담했다는 구체적인 증거가 필요합니다. 단순한 의심만으로는 무효를 인정받기 어렵습니다. 또한 대표자의 자기거래나 자기계약 주장은 대표자가 실질적으로 계약의 양측에 관여했거나 동일시될 수 있다는 강력한 증거가 뒷받침되어야 합니다. 계약 체결 시점의 상가 시세 평가 및 분양대행 수수료율의 적정성에 대한 충분한 자료를 확보하고, 이사회 및 총회 결의 등 적법한 절차를 거쳐야 추후 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 총회 자료에 상세한 계약 내용이 명시되고 조합원들의 의결을 거치는 것이 중요합니다. 분양사업의 경우, 계약금을 통한 해제권을 행사하려면 반드시 계약금 계약이 별도로 존재해야 합니다. 주택법 등 관련 법률 위반 우려가 있는 경우, 어떤 주체가 처벌의 대상이 되는지 명확히 확인하고 계약 내용에 반영해야 합니다.