손해배상 · 행정
이 사건은 원고와 피고가 체결한 이주택지 분양권 매매계약이 택지개발법령에 위반되어 무효인지 여부를 다툰 본소와, 피고가 이 계약을 유효한 매매예약으로 보고 원고에게 명의변경 절차 이행을 청구하거나 무효인 경우 손해배상을 청구한 반소 사건입니다. 제1심은 매매계약이 무효임을 확인하고, 피고의 손해배상(예비적 반소) 청구를 일부 인용했습니다. 피고가 항소하였으나 항소심 법원은 매매계약이 무효임을 다시 확인하고, 피고의 주위적 반소인 명의변경 절차 이행 청구 또한 기각했습니다.
원고 A는 피고 B와 이주택지 분양권 매매계약을 체결했으나, 해당 계약이 한국수자원공사의 동의 없는 전매제한 규정 위반으로 무효라고 주장하며 계약 무효 확인 소송을 제기했습니다. 이에 대해 피고 B는 계약이 유효하다고 주장하거나, 무효일지라도 다른 유효한 형태인 매매예약으로 전환될 수 있으므로 원고에게 분양계약 명의변경 신청절차를 이행해 달라고 요구했습니다. 만약 명의변경이 불가능하다면 손해배상을 받아야 한다며 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.
이주택지 분양권 매매계약이 택지개발법령상의 전매제한 규정을 위반하여 무효인지 여부와, 무효인 계약이 당사자의 가정적 의사에 따라 다른 유효한 법률행위(매매예약)로 전환될 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 매매예약으로 전환된다 하더라도 이는 전매제한 규정의 입법 취지를 잠탈하는 것인지 여부가 판단되었습니다.
항소심 법원은 원고와 피고 사이의 2014년 8월 21일 이주택지 분양권 매매계약이 무효임을 확인한 제1심 판결을 유지하여 피고의 항소를 기각했습니다. 또한, 피고가 주장한 매매예약완결을 원인으로 한 수분양자 명의변경을 위한 전매동의 신청절차 이행 주위적 반소청구 역시 기각했습니다. 이에 따라 제1심에서 인용된 피고의 예비적 반소청구(손해배상 1억 원 및 지연이자)는 여전히 유효한 것으로 남게 되었습니다. 항소제기 이후의 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 이주택지 분양권 매매계약이 관련 법령에 저촉되어 무효라는 본소청구가 정당하다고 판단하여 피고의 항소를 기각했습니다. 무효인 법률행위의 전환(민법 제138조) 주장에 대해서는 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 무효임을 알았더라면 피고의 선택에 의해 효력이 좌우되는 매매예약을 체결했을 것이라는 가정적 의사를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 설령 매매예약으로 전환된다 해도 이는 시행자의 동의 없이 당사자를 구속하여 택지개발촉진법 등 강행법규의 취지를 잠탈하는 것이어서 효력이 없다고 판단했습니다. 결론적으로 원고의 매매계약 무효 확인 청구는 인용되고, 피고의 명의변경 절차 이행 청구는 기각되었습니다.
이주자택지 분양권과 같은 공공택지 분양권은 관련 법률(예: 택지개발촉진법)에 의해 전매가 제한될 수 있음을 반드시 유의해야 합니다. 시행자(예: 한국수자원공사)의 동의 없이 이루어진 분양권 전매 계약은 강행법규 위반으로 무효가 될 가능성이 매우 높습니다. 계약이 무효로 판단될 경우, 당사자들이 무효임을 알았더라면 다른 유효한 법률행위를 의욕했을 것이라는 '가정적 의사'가 명확하게 인정되어야만 무효인 계약이 다른 계약으로 전환될 수 있습니다. 단순히 계약이 무효라는 이유만으로 자동으로 다른 형태의 유효한 계약으로 전환되는 것은 아니며, 특히 강행법규의 입법 취지를 회피하려는 전환은 인정되기 어렵습니다. 부동산 등 중요 자산에 대한 계약을 체결할 때는 반드시 해당 자산에 적용되는 특별법령, 특히 전매 제한 등의 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
