임대차
원고는 피고 소유의 상가를 보증금 3,000,000원, 월 차임 200,000원에 임차하였습니다. 계약에는 임대인의 동의 없는 용도 변경 및 전대 금지, 계약 종료 시 원상회복 의무가 명시되어 있었습니다. 원고는 건강 문제로 영업을 시작하지 못하고 상가를 전대하려 했으며 차임을 지급하지 않았습니다. 이에 피고는 무단 전대 시도와 차임 미지급을 이유로 임대차 계약을 해지했습니다. 이후 해당 상가 부지는 도로 확장 공사 사업에 편입되어 소유권이 이전되었습니다. 원고는 내부 수리비와 보증금 등 총 14,000,000원의 반환을 주장하며 약정금, 기망으로 인한 손해배상, 전대 금지로 인한 손해배상 등을 청구했으나, 법원은 증거 부족 및 계약 내용에 반한다는 이유로 이들 주장을 모두 기각했습니다. 다만 임대차 계약 해지에 따른 보증금 반환 의무는 인정하고, 계약 해지일까지의 연체 차임 1,151,724원을 공제한 1,848,276원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
임차인 A가 상가를 임차한 후 건강 문제로 영업을 시작하지 못하고 전대를 시도하자 임대인 B가 이를 이유로 계약을 해지하면서 임대차보증금 및 내부 수리 비용 반환을 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다. 여기에 해당 상가 부지가 도로 확장 공사에 편입되면서 권리 관계가 복잡해진 상황이었습니다.
임차인이 주장하는 내부수리비 등 약정금 및 유익비 상환 청구가 인정되는지 여부 임대인이 도로 확장 사업 편입 사실을 숨기고 계약을 체결하여 임차인을 기망했는지 여부 임대인이 임차인의 전대를 방해하여 손해배상 의무가 발생하는지 여부 임대차보증금 반환 범위 및 연체 차임 공제 여부
제1심판결 중 원고 패소 부분 1,848,276원에 해당하는 부분을 취소하고 피고는 원고에게 1,848,276원 및 이에 대하여 2019. 5. 11.부터 2020. 12. 18.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며 소송 총비용 중 90%는 원고가 10%는 피고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고의 약정금, 기망에 의한 손해배상, 전대 금지로 인한 손해배상 주장은 모두 인정하지 않았습니다. 임대차 계약은 원고의 차임 미지급 및 무단 전대 시도로 인해 2016. 2. 22. 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 임대차보증금 3,000,000원을 반환해야 하지만, 계약 해지일까지의 연체 차임 1,151,724원을 공제하여 최종적으로 1,848,276원을 지급하라고 판결했습니다. 계약 해지 이후 원고가 상가를 사용·수익했다고 보기 어려워 추가적인 부당이득금 공제는 인정되지 않았습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 본 사건에서 임차인이 차임을 지급하지 않아 계약 해지의 원인이 되었습니다. 민법 제629조 (전대금지): 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못합니다. 임차인이 이를 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 시도한 것이 계약 해지 사유 중 하나로 작용했습니다. 민법 제640조 (차임연체와 해지): 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 본 사건에서 임차인의 차임 미지급은 임대차 계약 해지의 주된 원인이 되었습니다. 민법 제203조 (점유자의 상환청구권): 점유자가 점유물을 반환할 때에 그 개량을 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 본 사건에서는 임대차 계약서상 임의 용도 변경 금지 및 원상회복 의무 조항이 있어 임차인의 유익비 상환 주장이 받아들여지지 않았습니다. 임대인의 동의 없는 시설 변경은 유익비로 인정되기 어렵습니다. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 합니다. 본 사건에서 임대인은 임대차 계약 해지 이후의 차임 상당 부당이득을 주장했으나 임차인이 실제 상가를 사용·수익했다고 보기 어려워 해당 주장은 인정되지 않았습니다. 임대차 종료 후에도 임차인이 목적물을 점유하고 있더라도 실제 사용·수익이 없다면 차임 상당 부당이득은 발생하지 않을 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고하는 경우 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 없으면 민법 제379조를 적용합니다. 민사소송의 경우 보통 연 5%의 법정 지연손해금 이율이 적용되나 소송이 제기된 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서도 이율이 5%에서 12%로 변경되는 시점이 명시되었습니다.
상가 임대차 계약 시 계약서에 명시된 용도 변경 금지 및 원상회복 의무 조항을 반드시 확인하고 따라야 합니다. 임대인의 동의 없는 시설 변경은 추후 원상회복의무나 비용 상환 문제로 이어질 수 있습니다. 임차인이 건강 문제 등으로 영업을 할 수 없게 되어 전대를 고려하는 경우 임대인의 사전 동의가 필수적입니다. 계약서에 전대 금지 조항이 있다면 임대인은 동의할 의무가 없으며 무단 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 차임 연체는 중요한 계약 해지 사유가 되므로 불가피하게 차임 지급이 어려운 상황이 발생하면 임대인과 적극적으로 소통하여 해결 방안을 모색해야 합니다. 임대차 계약 시 임대 목적물의 주변 개발 계획 등에 대해 가능한 한 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 다만 임대인이 미래의 불확실한 개발 계획까지 임차인에게 고지할 의무가 항상 있는 것은 아닙니다. 임대차보증금은 계약 종료 시 임대인의 손해배상 채권(연체 차임, 원상회복 비용 등)을 담보하는 역할을 하므로 채무 불이행이 발생하면 보증금에서 해당 금액이 공제될 수 있습니다.
