공유 토지 분할을 둘러싼 명의신탁 해지 청구 사건

이 사건은 부산 금정구 E 답 1,750㎡ 토지에 대해 원고 A와 피고 B, C, D가 지분으로 공유하고 있는 상황에서 발생했습니다. 원고는 이 토지가 등기부상으로는 공유이지만 실제로는 특정 부분을 나누어 소유하는 '구분소유적 공유관계'에 있다고 주장하며, 자신의 소유 부분에 대한 명의신탁 해지를 원인으로 피고들에게 소유권이전등기를 청구했습니다. 피고들은 이러한 구분소유적 공유관계 자체를 부정하거나, 설령 인정되더라도 원고 지분에 설정된 권리제한등기(근저당권)가 없는 상태로 동시이행되어야 한다고 항변했습니다. 법원은 과거 합의서와 사실상 이용 현황 등을 근거로 구분소유적 공유관계를 인정하고, 원고와 피고들 모두 상대방에게 권리제한등기 없는 상태로 특정 부분의 지분 소유권이전등기를 상호 동시이행하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부산 금정구 E 답 1,750㎡ 토지의 10,980/17,590 지분을 가진 공유자로, 이 사건 토지가 구분소유적 공유관계에 있다고 주장하며 자신의 특정 부분에 대한 소유권이전등기를 청구했습니다.
• 피고 B, C, D: 부산 금정구 E 답 1,750㎡ 토지의 각 6,610/52,770 지분을 가진 공유자이자, 원래 토지 소유자 F의 상속인들입니다. 원고의 주장에 대해 구분소유 공유관계를 부정하거나, 동시이행 항변을 제기했습니다.
• F: 이 사건 토지의 원래 공유자 중 한 명으로, 피고들의 피상속인입니다. 그의 지분은 6,610/17,590이었습니다.
• G: 이 사건 토지의 원래 공유자 중 한 명으로, 자신의 지분 10,980/17,590을 H에게 매도했습니다.
• H: G으로부터 이 사건 토지의 지분을 매수하여 다시 원고 A에게 매도한 자입니다. F의 배우자 I와 토지 구분 소유에 대한 확인서를 작성했습니다.
• I: F의 배우자로, 1997년 H을 대리한 G과 함께 이 사건 토지의 특정 부분이 H과 F의 소유임을 확인하는 내용의 확인서를 작성했습니다.

분쟁 상황

이 사건은 부산 금정구의 한 농지에 대해 원래 두 명의 공유자(F와 G)가 등기부상으로는 전체를 공유하고 있었으나, 실제로는 토지를 남쪽과 북쪽으로 나누어 각자 특정 부분을 소유하고 사용해온 상황에서 시작되었습니다. 이후 각자의 지분이 매매와 상속을 통해 원고와 피고들에게 이전되면서, 원고는 이러한 '구분소유적 공유관계'를 주장하며 자신의 실제 소유 부분에 대한 소유권이전등기를 요구하게 되었습니다. 피고들은 원고의 주장을 받아들이지 않거나, 원고 지분에 설정된 근저당권을 말소하는 것이 먼저 또는 동시에 이루어져야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 토지에 '구분소유적 공유관계'가 성립하는지 여부와, 만약 인정될 경우 명의신탁 해지에 따른 소유권이전등기 의무의 범위 및 동시이행 관계, 특히 공유 지분에 설정된 권리제한등기(근저당권 등)의 말소 의무도 동시이행 관계에 포함되는지가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 일부 인용했습니다. 피고들은 원고로부터 별지 도면 'ㄱ' 부분 661㎡ 중 10,980/17,590 지분에 관하여 권리제한등기가 없는 상태로 2021년 8월 9일 자 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 이행받음과 동시에, 원고에게 같은 부동산 중 별지 도면 'ㄴ' 부분 1,098㎡ 중 각 6,610/52,770 지분에 관하여 2021년 6월 23일 자 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고 소송비용은 각자 부담합니다.

결론

법원은 1997년에 H을 대리한 G과 F의 배우자 I 사이에 작성된 토지 특정 부분 소유 확인서와 지적도, 그리고 원고의 농업경영체 등록 사실 등을 종합하여 이 사건 부동산에 구분소유적 공유관계가 성립한다고 판단했습니다. 이러한 관계가 원고와 피고들에게 승계되었다고 보았습니다. 또한 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우, 공유지분권자 상호간의 지분이전등기 의무뿐만 아니라 지분에 설정된 근저당권설정등기 등의 말소 의무 또한 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 이에 따라 원고와 피고들 모두 상대방에게 권리제한등기가 없는 상태로 특정 부분에 대한 지분 소유권이전등기를 상호 동시이행해야 한다고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 중요한 법리는 '구분소유적 공유관계'와 '동시이행의 항변권'입니다. '구분소유적 공유관계'란 1필지의 토지를 여러 사람이 공동으로 소유하면서 등기부상으로는 공유로 되어 있지만, 내부적으로는 토지의 특정 부분을 나누어 배타적으로 사용하고 수익하는 관계를 말합니다. 이는 당사자들의 약정이나 사실상의 이용 현황 등을 통해 인정될 수 있으며, 본 판례에서는 과거의 확인서, 지적도, 그리고 원고의 농업경영체 등록 사실을 근거로 이러한 관계를 인정했습니다. 이러한 구분소유적 공유관계가 해소될 경우, 서로의 명의를 신탁한 것으로 보아 '명의신탁 해지'를 원인으로 각자에게 특정 부분에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 다음으로 '동시이행의 항변권'(민법 제536조)은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 본 판례는 구분소유적 공유관계가 해소될 때 공유지분권자 상호간의 지분이전등기 의무는 물론, 지분에 설정된 근저당권설정등기 또는 압류, 가압류등기와 같은 권리제한등기의 말소 의무까지도 동시이행 관계에 있다고 보았습니다(대법원 2008. 6. 26. 선고 2004다32992 판결 참조). 이는 공평의 관념 및 신의칙에 부합한다고 판단하여, 한쪽이 깨끗한 등기를 넘겨주지 않으면 다른 쪽도 등기를 넘겨주지 않아도 된다는 원칙을 적용했습니다.

참고 사항

만약 공유로 등기된 토지에 대해 실제로는 각자가 특정 부분을 나누어 사용하고 있다면, 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, '구분소유적 공유관계'는 등기부상 공유와는 달리 당사자들 사이의 약정이나 사실상의 이용 현황을 통해 인정될 수 있습니다. 이를 증명하기 위해서는 과거의 합의서, 특정 구획을 표시한 도면, 오랜 기간 동안 각자가 특정 부분만을 배타적으로 사용해 온 사실, 특정 부분에 대한 세금 납부 또는 농업경영체 등록 등 객관적인 자료들을 확보하는 것이 중요합니다. 둘째, 이러한 관계가 해소되어 각자의 특정 부분에 대한 소유권이전등기를 하게 될 경우, 당사자들 간의 소유권이전등기 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 셋째, 특히 자신의 지분에 근저당권, 압류, 가압류 등과 같은 권리제한등기가 설정되어 있다면, 이를 말소하여 깨끗한 상태로 등기를 넘겨줄 의무가 발생하며, 이 말소 의무 또한 상대방의 등기 이전 의무와 동시이행 관계에 있다는 점을 유의해야 합니다. 한쪽이 깨끗한 등기를 넘겨주지 않으면 다른 쪽도 자신의 등기를 넘겨주지 않을 수 있습니다.