상가 건물 임대차 계약 갱신 거절 및 보증금 반환 다툼 사건

이 사건은 상가 건물의 새로운 임대인인 원고 A가 기존 임차인인 피고 B에게 건물 명도를 요구하고, 이에 피고 B가 임대차보증금 반환, 권리금 손해배상, 필요비 및 유익비 상환 등을 청구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 원고 A가 2019년 6월 25일 피고 B에게 보낸 계약 갱신 거절 통지가 유효하여 2019년 7월 28일 임대차 계약이 종료되었다고 판단했습니다. 따라서 피고 B는 원고 A로부터 임대차보증금 1천만원을 지급받음과 동시에 이 사건 점포(지하 202.80㎡)를 원고 A에게 인도할 의무가 있다고 보았습니다. 피고 B가 주장한 상가건물 임대차보호법 개정에 따른 10년 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 계약 시점(2007년)이 이미 10년을 초과하였고 개정 법률 적용 대상이 아니어서 받아들여지지 않았습니다. 또한 원고 A의 부당이득금 공제 주장과 피고 B의 권리금 손해배상, 누수 수리비, 천장 공사비, 소방 공사비 등 필요비 및 유익비 상환 청구는 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 상가 건물의 새로운 소유자이자 임대인
• 피고(반소원고) B: 상가 점포의 임차인으로 유흥주점을 운영
• C: 이 사건 부동산의 최초 소유자이자 원고 A에게 건물을 매도한 전 임대인
• D: 피고 B와 권리금 계약을 시도했으나 무산된 제3자

분쟁 상황

원고 A는 2014년 이 사건 부동산을 매수하여 임대인의 지위를 승계했고, 피고 B와 새로운 임대차 계약을 체결했습니다. 이 계약은 한 차례 갱신되어 2019년 7월 28일 만료 예정이었습니다. 원고 A는 계약 만료를 앞둔 2019년 6월 25일, 점포의 불법 용도변경을 이유로 계약 갱신 거절 의사를 통지했습니다. 피고 B는 이에 대해 개정 상가건물 임대차보호법에 따라 10년의 계약 갱신 요구권이 있다고 주장하며 갱신을 요구했고, 원고 A는 점포 인도를 구하는 본소 소송을 제기했습니다. 피고 B는 임대차보증금 반환, 권리금 손해배상, 필요비 및 유익비 상환 등을 구하는 반소 소송으로 맞섰습니다.

핵심 쟁점

상가건물 임대차 계약의 갱신 여부 및 종료 시점, 개정 상가건물 임대차보호법상 임차인의 10년 계약갱신요구권 적용 여부, 임대차보증금 반환 의무 및 보증금에서 공제될 수 있는 항목 (부당이득, 이행강제금), 임차인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구 가능성, 임차인이 지출한 필요비, 유익비 상환 청구 가능성, 임차물 인도 의무와 임대차보증금 반환 의무의 동시이행 관계

법원의 판단

법원은 피고(B)가 원고(A)로부터 10,000,000원을 지급받는 동시에 원고(A)에게 별지 목록 기재 부동산 중 지하 202.80㎡를 인도하고, 원고(A)는 피고(B)로부터 위 부동산을 인도받는 동시에 피고(B)에게 10,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 원고(A)의 나머지 본소 청구와 피고(B)의 나머지 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 20%는 원고(A)가, 나머지는 피고(B)가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인 A의 상가 임대차 갱신 거절 통지를 유효하다고 보아 임대차 계약이 2019년 7월 28일 종료되었음을 확인했습니다. 다만 임대차보증금 1천만원과 점포 인도는 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 임차인 B의 개정 상가건물 임대차보호법에 따른 10년 갱신요구권 주장은 최초 임대차 계약 시점(2007년)이 이미 10년을 초과했고 개정 법률의 적용 시기에도 해당하지 않아 기각되었습니다. 임대인의 용도변경으로 인한 이행강제금 공제 주장 및 임차인의 권리금 손해배상, 필요비, 유익비 청구는 증거 부족 및 계약 내용에 따라 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 원고 A는 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마침으로써 임대인의 지위를 승계했습니다. 같은 법 제10조 제3항은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된다고 규정하고 있으며, 이 사건에서는 이 조항에 따라 한 차례 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 다만 원고 A가 묵시적 갱신 기간 만료 1개월 전(2019년 6월 25일)에 갱신 거절 통지를 했으므로, 임대차 계약은 2019년 7월 28일 종료되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권이 최초 임대차기간 포함 10년을 초과할 수 없다고 명시하고, 부칙 제2조는 개정 규정이 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다고 규정합니다. 피고 B의 경우 최초 임대차 계약이 2007년 시작되어 이미 10년을 초과하였고 개정법 적용 대상도 아니어서 갱신요구권 주장이 기각되었습니다. 임대차계약 종료 시 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 임대차보증금 반환의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있다는 대법원 판례(2010다18263 등)에 따라 법원은 양측의 의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 또한 임대차 계약서에 '원상회복 의무'와 '시설비 및 권리금 청구 포기' 특약이 있는 경우, 임차인의 유익비 상환청구권 등을 미리 포기하기로 합의한 것으로 보아 그 특약이 유효하다는 대법원 판례(1994다20389 등)에 따라 피고 B의 필요비/유익비 청구는 받아들여지지 않았습니다.

참고 사항

임대차 계약 갱신 시에는 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권 행사 기간(최초 임대차 기간 포함 10년)과 개정 법률의 적용 시기(2018년 10월 16일 이후 최초 체결되거나 갱신되는 임대차부터)를 정확히 확인해야 합니다. 기존 계약이 10년을 초과한 경우 개정법의 혜택을 받기 어렵습니다. 임차 목적물의 용도 변경은 임대인에게 불이익을 줄 수 있으므로 주의해야 하며, 다만 기존 임대인의 잘못으로 인한 용도변경이었다면 현 임차인에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 신규 임차인을 주선하려는 노력을 명확히 하고 이를 임대인에게 통지하는 등 법에서 정한 절차를 충실히 이행해야 합니다. 임대차 계약 종료 시 임차 목적물 인도 의무와 임대차보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임대차 계약서에 '원상복구 의무' 또는 '시설비 및 권리금 포기' 조항이 있는 경우, 임차인이 지출한 시설 투자 비용에 대해 필요비나 유익비 상환을 청구하기 어려울 수 있으니 계약서 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 해야 하며, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.