대리인을 통한 임대차계약 후 보증금 반환 문제 사건

피고 C가 개인사업자 H에게 주택 임대 관련 일체를 위임하였고, 원고 A는 H을 통해 해당 주택을 임대차보증금 5,000만 원에 임차했습니다. 임대차 기간이 만료되어 원고가 보증금 반환을 요청했으나, 피고는 H의 대리권이 제한적이었고, 특약사항에 따라 G(H)가 보증금 반환 책임을 진다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 법원은 피고가 H에게 임대 대리권을 부여한 것이 명확하고, 대리권 범위 제한 주장이나 특약에 따른 보증금 반환 의무 면제 주장은 받아들일 수 없다며 원고에게 임대차보증금 5,000만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 C의 주택을 H을 통해 임차하고 임대차보증금 반환을 청구한 임차인
• 피고 C: 이 사건 주택의 소유자이자 임대인으로 H에게 임대 관련 권한을 위임한 자
• H (G 상호의 개인사업자): 피고 C의 대리인으로서 원고 A와 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금을 수령한 자

분쟁 상황

피고 C는 자신의 소유인 이 사건 주택에 대해 'G'라는 상호의 개인사업자 H에게 임대 관련사항 일체를 위임하는 위임장을 교부했습니다. 원고 A는 H으로부터 위임장을 확인한 후 H을 피고 C의 대리인으로 보고, 이 사건 주택에 대해 임대차보증금 5,000만 원, 월세 10만 원으로 임대차 계약을 체결하고 H 명의의 계좌로 보증금 전액을 송금했습니다. 임대차 기간 만료 후 원고가 피고에게 주택을 인도하고 임대차보증금 반환을 요구했으나, 피고는 H에게 보증금을 1,000만 원, 월세를 45만 원으로만 임대할 대리권을 주었을 뿐이며, 계약서 특약사항에 '보증금 반환 책임은 G가 진다'고 명시되어 있으므로 자신은 보증금 반환 의무가 없다고 주장하며 보증금 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다.

핵심 쟁점

개인사업자 H의 임대차 대리권 범위가 피고 C의 주장처럼 보증금과 월세 액수에 제한되어 있었는지 여부 임대차 계약서 특약사항에 '보증금 반환에 대한 책임은 G에서 책임지기로 한다'는 문구가 임대인인 피고 C의 보증금 반환 의무를 면제하는 효력이 있는지 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원 및 이에 대하여 2019년 7월 2일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구(연 15% 지연손해금)는 기각되었습니다.

결론

재판부는 피고 C가 H에게 이 사건 주택의 임대 관련 사항 일체를 위임하는 위임장을 교부하였고, 원고 A의 모친이 피고에게 보증금 입금 계좌를 문의했을 때 'H에게 일임해 놓은 상태이니 H 계좌로 송금해도 된다'고 답변한 점 등을 종합하여 피고가 H에게 임대 대리권을 부여했으며, 원고는 그 대리권에 따라 H과 유효한 임대차 계약을 체결했다고 판단했습니다. H의 대리권 범위가 보증금 1,000만 원, 월세 45만 원으로 제한되었다는 피고의 주장은 위임장 내용과 피고의 언행에 비추어 인정하기 어렵다고 보았습니다. 또한 '보증금 반환에 대한 책임은 G에서 책임지기로 한다'는 특약사항이 임대인인 피고의 보증금 반환 의무를 면제하는 것이라고 명확히 드러나지 않으며, 주택임대차보호법과 일반적인 거래 관행에 비추어 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하는 것이 원칙이므로, 특약 문구만으로 피고의 보증금 반환 의무가 면제된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약이 기간 만료로 종료되고 원고가 주택을 인도했으므로, 피고는 임대인으로서 원고에게 임대차보증금 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 대리 원칙: 민법 제114조에 따라 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시하고 한 행위는 본인에게 효력이 발생합니다. 이 사건에서 피고가 H에게 임대 관련 권한을 위임한 위임장을 교부하고, 보증금 입금 문의에 대해 'H에게 일임해 놓은 상태이니 H 계좌로 송금해도 된다'고 답변함으로써 H의 대리권을 인정한 것으로 보았습니다. 따라서 H이 원고와 체결한 임대차 계약은 피고에게 유효하게 귀속됩니다. 대리권의 범위가 제한되었다는 주장은 위임장의 문언과 본인의 언행 등 구체적인 증거에 의해 뒷받침되어야 합니다. 주택임대차보호법과 보증금 반환 의무: 주택임대차보호법의 취지 및 일반적인 부동산 임대차 거래 관행상, 임대차 계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하는 것이 원칙입니다. 계약서의 특약사항이 임대인의 이러한 기본적인 의무를 면제하는 것으로 해석되려면 그 취지가 명확히 명시되어야 합니다. 단순히 '보증금 반환 책임은 제3자가 진다'는 문구만으로는 임대인의 보증금 반환 의무가 면제된다고 보기 어렵습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 소장 부본 송달 다음날부터 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 2019년 6월 1일부로 변경된 법정 이율인 연 12%가 적용되어, 원고가 청구한 연 15% 중 이를 초과하는 부분은 기각되었습니다.

참고 사항

대리인을 통해 부동산 계약을 체결할 경우, 위임장의 내용을 꼼꼼히 확인하고 위임 범위가 명확한지 살펴보는 것이 중요합니다. 위임장에 '임대 관련 사항 일체 위임'과 같이 포괄적인 문구가 있더라도, 본인에게 직접 임대차 조건(보증금, 월세 등)을 확인하는 것이 좋습니다. 임대차보증금 등 중요한 금전은 가능한 한 실제 임대인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 안전합니다. 만약 대리인 명의의 계좌로 송금해야 하는 상황이라면, 본인에게 직접 전화 등으로 확인하여 대리권의 존재 여부와 보증금 입금 계좌의 적정성을 재차 확인하는 것이 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 계약서에 특약사항을 기재할 때, 일반적인 법리나 거래 관행과 다른 내용을 정하고자 한다면 그 취지가 매우 명확하고 구체적으로 드러나도록 문구를 작성해야 합니다. '보증금 반환 책임은 제3자가 진다'와 같이 모호한 표현은 법원에서 임대인의 보증금 반환 의무를 면제하는 것으로 해석되지 않을 수 있습니다.