조희경 변호사

학교 스포츠센터 입찰 담합 의혹 무죄 판결

피고인 A는 E, F과 공모하여 한국자산관리공사의 '온비드' 시스템을 통해 진행된 학교 내 스포츠센터 사용·수익 허가 입찰에서 경쟁을 가장하여 특정인이 낙찰받도록 입찰의 공정을 해하였다는 혐의로 기소되었습니다. 구체적으로는 L초등학교 M스포츠센터 입찰에서 F이 고가로 응찰 후 낙찰을 포기하여 E이 낙찰받게 하고, B중학교 C스포츠센터 입찰에서는 E이 고가로 응찰 후 낙찰을 포기하여 피고인 A가 낙찰받게 하는 방식으로 담합했다는 것이 공소사실의 요지였습니다. 그러나 법원은 검사가 제출한 증거만으로는 피고인 A의 담합 사실이 합리적 의심 없이 증명되었다고 보기 어렵다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: B중학교 C스포츠센터 대표, 입찰방해 혐의로 기소된 자영업자 - E: L초등학교 M스포츠센터 대표, 피고인 A 및 F과 함께 입찰방해 혐의를 받은 자 - F: N초등학교 O스포츠센터 대표, 피고인 A 및 E과 함께 첫 번째 입찰방해 혐의를 받은 자 - H: Q협회 대표, 증인으로 출석하여 진술함 - K: 증인으로 출석하여 진술함 - I: 증인으로 출석하여 진술함 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2018년 12월경 한국자산관리공사 '온비드' 시스템에 공고된 학교 내 스포츠센터(수영장) 사용·수익 허가 대상자 선정 입찰에 참여했습니다. 첫 번째 입찰은 L초등학교 M스포츠센터 건으로, F이 1순위로 최고가를 응찰한 뒤 낙찰을 포기하여 2순위 E이 낙찰받게 하였고, 피고인 A는 3순위로 응찰했습니다. 두 번째 입찰은 B중학교 C스포츠센터 건으로, E이 1순위로 최고가를 응찰한 뒤 낙찰을 포기하여 2순위 피고인 A가 낙찰받게 하였습니다. 검찰은 이러한 입찰 과정에서 피고인 A, E, F이 사전에 공모하여 서로 경쟁하는 것처럼 가장하고 특정인에게 낙찰이 돌아가도록 위계로써 입찰의 공정성을 해쳤다고 보고 입찰방해 혐의로 기소했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 A가 E, F과 공모하여 위계로써 학교 시설 사용·수익 허가 입찰의 공정을 해하는 입찰방해 행위를 저질렀는지 여부, 그리고 검사가 제출한 증거만으로 피고인 A의 담합 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 증인들의 진술 중 전문진술의 증거능력과 신빙성이 문제되었습니다. ### 법원의 판단 피고인에게 무죄를 선고했습니다. ### 결론 법원은 피고인이 E, F과 담합했을 것이라는 의심은 들지만, 제출된 증거들만으로는 피고인의 담합 사실이 합리적 의심 없이 증명되었다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 특히 F은 E과의 담합은 인정했으나 피고인 A와의 담합 여부는 알지 못한다고 진술했고, H, K, I 등 다른 증인들의 진술은 직접 확인한 내용이 아니거나, 전문진술로서 형사소송법상 증거능력 요건을 갖추지 못했거나 신빙성이 부족하여 증거로 사용할 수 없다고 보았습니다. 피고인 A가 3순위로 응찰한 이유에 대한 검찰 측의 설명은 추측에 불과하며, 피고인 A의 변소(다른 입찰 대비용)가 상식에 어긋난다고 할 수 없다고 판단했습니다. 녹취록 상에도 담합을 명확히 인정할 대화 내용은 없었습니다. 이에 따라 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의거하여 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 입찰방해 혐의에 대한 것이며, 형법 제315조(입찰방해)는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 처벌하도록 규정하고 있습니다. 법원은 형사소송법 제325조 후단에 따라 '피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때'에는 무죄를 선고해야 합니다. 이는 검사가 피고인의 유죄를 합리적 의심의 여지 없이 증명해야 한다는 원칙에 기반합니다. 증인들의 진술 중 '전문진술'의 증거능력과 관련하여 형사소송법 제316조가 적용되었습니다. 형사소송법 제316조 제1항은 피고인이 아닌 자의 진술을 내용으로 하는 진술로서 '그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태하에서 행하여졌음이 증명된 때에 한하여 이를 증거로 할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서는 증인 H, K이 피고인의 진술을 들었다는 내용이 이에 해당했으나, 법원은 그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태에서 행해졌다고 보기 어렵다고 판단하여 증거능력을 인정하지 않았습니다. 형사소송법 제316조 제2항은 피고인 아닌 타인의 진술을 내용으로 하는 진술로서, '원진술자가 사망, 질병, 외국거주, 소재불명 그 밖에 이에 준하는 사유로 인하여 공판정에 출석하여 진술을 할 수 없는 때로서 그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태하에서 행하여졌음이 증명된 때에 한하여 이를 증거로 할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서는 증인 H, K이 E으로부터 들었다는 내용이 이에 해당할 수 있었으나, 법원은 증거로 사용함에 동의한 바가 없고 요건을 갖추었다고 볼 수 없어 증거능력을 인정하지 않았습니다. 또한, 피고인이 불출석한 경우 판결 요지 공시와 관련하여 형법 제58조 제2항 단서가 적용되어 판결 요지를 공시하지 않았습니다. ### 참고 사항 공개 입찰에 참여할 때는 항상 독립적이고 공정한 경쟁 원칙을 철저히 준수해야 합니다. 서로 다른 사업자 명의를 빌려 입찰에 참여하거나, 고가로 응찰한 후 낙찰을 포기하여 특정인이 낮은 가격으로 낙찰받도록 하는 등의 행위는 입찰방해죄로 처벌받을 수 있습니다. 비록 이 사건에서는 증거 부족으로 무죄가 선고되었지만, 담합 의혹만으로도 상당한 법적 절차와 비용이 발생할 수 있으므로, 오해를 살 만한 행동은 피하는 것이 중요합니다. 형사 재판에서 전문진술(직접 경험하지 않은 사실을 전해 들은 진술)은 증거능력을 인정받기 위한 엄격한 요건을 갖춰야 하므로, 공판 과정에서 직접적이고 명확한 증거가 확보되지 않으면 무죄가 선고될 수 있습니다. 의심만으로는 처벌되지 않으므로, 객관적이고 입증 가능한 증거의 중요성을 인식해야 합니다.

정량 미달 주유 및 불법 이동주유 영업 사기 사건

피고인 A은 석유판매업 법인 ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 진행하던 중, 주유량 조작이 가능한 장치로 이동주유 차량을 개조했습니다. 이후 피고인 A은 형제인 피고인 B과 공모하여 건설기계 등에 경유를 주유하면서 약 5%에 해당하는 양을 빼돌리고 정량대로 판매한 것처럼 대금을 청구하여 총 259,029원의 재산상 이익을 편취했습니다. 또한 피고인 B은 이동주유 판매가 금지된 성남시청 소유 차량에 경유 152리터를 판매하여 영업 범위를 위반했습니다. 법원은 피고인들의 범죄사실을 모두 인정하고, ㈜C 역시 피고인 A과 B의 업무에 대한 주의·감독 의무를 소홀히 한 책임이 있다고 판단하여 피고인들에게 각 벌금 500만 원을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - A: ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 주유배달판매업을 영위한 자 (피고인) - B: 피고인 A의 형제로 이동주유 업무를 도운 주유배달원 (피고인) - C주식회사: 석유판매업을 하는 법인으로 피고인 A에게 이동주유 영업을 위탁하였으며, 피고인 A과 B의 불법행위에 대해 양벌규정으로 책임이 있는 회사 (피고인) - D: C주식회사의 대표이사 - 주식회사 G: 경유를 정량 미달로 공급받고 과다한 대금을 청구당하여 재산상 손해를 입은 피해자 - 성남시청: 이동주유 판매가 금지된 재활용 쓰레기 운송차량에 경유를 판매당한 곳 ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인 A이 ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 주유배달판매업을 하던 중 발생했습니다. 피고인 A은 2020년 11월 17일경 이동주유차량(<차량번호>)을 개조하면서 'T자형 밸브', '대용량-32호스(길이 10m)', 조작 스위치인 '똑딱이'를 추가 설치했습니다. 이 장치들은 주유량을 조작하여 정량 미달 판매가 가능한 시설이었습니다. 이후 피고인 A은 형제이자 주유배달원인 피고인 B과 공모하여, 2021년 1월 6일부터 2월 3일경까지 건설 현장에서 굴삭기 등에 경유를 주유하면서 실제 주유량의 약 5%를 다시 회수하고 정량대로 주유한 것처럼 피해자 주식회사 G에 대금을 청구했습니다. 이를 통해 총 259,029원의 재산상 이익을 취득하여 정량 미달 판매와 사기 행위를 동시에 저질렀습니다. 또한 피고인 B은 2021년 1월 19일, 이동주유 영업 범위에 해당하지 않는 성남시청 소유 재활용 쓰레기 운송차량에 경유 152리터를 판매하여 석유 및 석유대체연료사업법상 영업 범위 위반 행위를 했습니다. ㈜C는 피고인 A과 B의 이러한 불법 행위에 대해 법인으로서의 관리감독 책임을 소홀히 한 혐의를 받았습니다. ### 핵심 쟁점 이동주유 차량에 설치된 'T자형 밸브', '대용량 호스', '똑딱이' 스위치가 정량 미달 판매를 목적으로 개조된 영업시설에 해당하는지 여부, 피고인 A과 B이 실제로 피해자를 기망하고 정량 미달 판매 행위를 저질렀는지 여부, 피고인 B이 영업 범위나 방법을 위반하여 석유를 판매했는지 여부, 법인인 피고인 C주식회사가 소속 직원인 피고인 A과 B의 불법행위에 대해 양벌규정에 따라 주의·감독 의무를 게을리한 책임이 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C주식회사에 대해 모두 유죄를 인정하고, 각 벌금 500만 원에 처했습니다. 또한 피고인 A과 B이 벌금을 납입하지 않을 경우, 10만 원을 1일로 환산한 기간 노역장에 유치할 것을 명했으며, 각 벌금에 상당하는 금액의 가납을 명했습니다. ### 결론 법원은 한국석유관리원의 채증 영상 자료, 피고인 A과 B의 진술, 관련 행정소송 결과 등을 종합하여 이동주유 차량의 개조 사실과 정량 미달 판매 및 사기, 그리고 영업 범위 위반 행위가 있었음을 명확히 인정했습니다. 특히 피고인 A과 B이 피고인 C주식회사의 사실상 대리인, 사용인, 종업원에 해당하며, C주식회사 역시 이들의 위법 행위를 방지하기 위한 주의·감독 의무를 게을리했음을 인정하여 법인에게도 책임을 물었습니다. 비록 피해액이 아주 크지는 않고 피고인들이 오랜 기간 동안 계획적으로 범행을 저지르지는 않은 것으로 보이나, 석유 유통 질서를 해치고 소비자 신뢰를 저하시킨 점을 고려하여 벌금형을 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 석유 및 석유대체연료 사업법 위반: 이 사건은 '석유 및 석유대체연료 사업법'의 여러 조항을 위반했습니다. - 정량 미달 판매 목적의 영업시설 설치·개조 금지 (제39조 제1항 제2호, 제4호): 피고인 A은 주유량 조작이 가능한 'T자형 밸브', '대용량 호스', '똑딱이' 스위치를 이동주유 차량에 설치하여 정량 미달 판매를 목적으로 영업시설을 개조했습니다. 이는 법에서 명백히 금지하는 행위입니다. - 사용공차를 벗어나 정량 미달 판매 금지 (제39조 제1항 제2호): 피고인 A과 B은 개조된 차량을 이용해 건설기계에 경유를 주유하면서 약 5%를 회수하고도 정량대로 청구하여, 대통령령으로 정하는 사용공차를 벗어나 정량 미달 판매를 했습니다. - 영업 범위나 방법 위반 금지 (제39조 제1항 제10호): 피고인 B은 이동주유 차량으로 판매가 허용되지 않는 성남시청 소유 차량에 경유를 판매하여 법에서 정한 영업 범위 및 방법을 위반했습니다. 2. 사기죄 (형법 제347조 제1항): 피고인 A과 B은 정량 미달로 경유를 공급하면서도 정량대로 공급한 것처럼 피해자 주식회사 G에 대금을 청구하여, 피해자를 속여 재산상 이득을 취득했습니다. 이는 타인을 기망하여 재산상 이득을 취하는 행위로 형법상 사기죄에 해당합니다. 3. 양벌규정 (석유 및 석유대체연료 사업법 제48조): 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 위반행위를 하면, 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과하도록 하는 규정입니다. 피고인 C주식회사는 피고인 A과 B이 업무상 저지른 정량 미달 판매 목적의 시설 개조, 정량 미달 판매, 영업 범위 위반 행위에 대해 주의·감독 의무를 게을리한 책임이 인정되어 양벌규정에 따라 처벌받았습니다. 4. 공동정범 (형법 제30조): 피고인 A과 B은 정량 미달 판매 및 사기 행위에 대해 사전에 공모하고 역할을 분담하여 함께 범죄를 실행했습니다. 이는 2인 이상이 공동으로 범죄를 저지른 경우에 해당하여 공동정범으로 처벌됩니다. ### 참고 사항 정량 확인의 중요성: 유류를 구매할 때는 주유기의 표시량과 실제 주유되는 양이 일치하는지 항상 확인해야 합니다. 특히 이동주유 서비스 이용 시에는 더욱 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 불법 개조 시설 확인: 이동주유 차량을 이용한 유류 구매 시, 차량에 의심스러운 추가 장치나 비정상적인 호스 연결이 없는지 확인해야 합니다. 'T자형 밸브'나 '똑딱이 스위치' 등은 정량 조작에 사용될 수 있는 불법 개조 시설일 수 있습니다. 영업 범위 준수 여부 확인: 이동주유 서비스는 특정 용도나 장소에 한정될 수 있습니다. 예를 들어, 일반 승용차나 특정 종류의 차량에는 이동주유가 허용되지 않을 수 있으므로, 해당 서비스가 합법적인 범위 내에서 이루어지는지 확인하는 것이 좋습니다. 거래 명세서 보관: 유류 거래 후에는 반드시 거래 명세서를 받아 보관하고, 청구된 금액과 실제 주유된 양이 일치하는지 대조해야 합니다. 문제가 발생했을 때 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 불법 행위 신고: 정량 미달 판매나 불법 영업이 의심되는 경우, 한국석유관리원이나 관련 수사기관에 적극적으로 신고하여 추가 피해를 방지하고 건전한 유통 질서를 확립하는 데 기여해야 합니다. 신고는 익명으로도 가능합니다. 법인 및 사업주의 책임: 사업주는 종업원이나 대리인이 업무와 관련하여 저지르는 불법 행위에 대해 양벌규정에 따라 법적 책임을 질 수 있습니다. 따라서 철저한 교육과 감독을 통해 불법 행위를 사전에 예방해야 합니다.

주택 매매 후 바뀐 임대인의 전세보증보험 미가입으로 인한 전세보증금 반환 사건

원고는 임대차보증금 2억 4,500만 원에 이 사건 부동산을 임차하면서, 향후 임대인이 주택임대사업자에게 매도하고 새 임대인이 보증보험에 가입하지 않으면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받을 수 있다는 특약을 맺었습니다. 기존 임대인들은 이 사건 부동산을 피고 J에게 매도했고, 피고 J은 임대차 계약을 승계하기로 했습니다. 원고는 피고 J과 다시 동일한 내용의 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 피고 J이 제시한 보증보험 서류가 위조된 것임을 알게 된 원고는 계약 해지를 통보하고 피고 J, 기존 임대인, 그리고 중개법인을 상대로 보증금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 J에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했으나, 기존 임대인과 중개법인에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (세입자): 이 사건 부동산의 임차인으로서 전세보증금 반환을 청구한 당사자입니다. - 피고 J (새 임대인): 이 사건 부동산을 매수하여 임대인 지위를 승계하였으나, 전세보증금 반환보증 의무를 이행하지 않은 당사자입니다. - 피고 C 등 (구 임대인): 이 사건 부동산의 기존 임대인이자 공유자들로, 부동산 매도 후 임대인 지위에서 탈퇴한 당사자입니다. - 피고 주식회사 E부동산중개법인 (부동산 중개법인): 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사 법인입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 5월 11일 피고 중개법인의 중개로 피고 C 등으로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 2억 4,500만 원에 임차하고 전입신고를 마쳤습니다. 계약 당시 '임대인은 매도 시 주택임대사업자에게 매매하고, 바뀐 임대인이 주택임대사업자 보증보험 의무가입 진행이 안 될 시 계약은 조건 없이 해제하며 보증금을 전액 반환한다'는 특약사항이 있었습니다. 이후 피고 C 등은 2021년 5월 18일 피고 J에게 이 사건 부동산을 매도하면서, 피고 J이 이 사건 임대차계약을 인수하고 매매대금은 보증금으로 대체하기로 했습니다. 원고는 2021년 6월 10일 피고 J과 이 사건 임대차계약과 동일한 조건 및 특약사항을 포함한 표준임대차계약서를 다시 작성했습니다. 그러나 원고는 2023년 2월 9일경 피고 J으로부터 받은 전세보증금반환보증서류가 위조된 것임을 알게 되었습니다. 이에 원고는 2023년 2월 13일 피고 C와 피고 중개법인에게 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 임대차계약 해지 의사표시를 내용증명으로 발송했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 새로운 임대인인 피고 J이 전세보증금 반환보증 특약을 불이행했을 때 임차인인 원고에게 보증금 반환 의무가 있는지 여부입니다.2. 기존 임대인인 피고 C가 임대인 지위 승계 후에도 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부입니다.3. 부동산 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인이 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부를 확인하지 않은 것에 대해 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 1. 피고 J은 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 지급할 의무가 있습니다.2. 원고의 기존 임대인인 피고 C 및 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. ### 결론 법원은 새로운 임대인인 피고 J이 특약사항인 보증보험 가입 의무를 위반했으므로, 임대차 계약이 해지되었고 피고 J은 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 반환해야 한다고 판단했습니다. 반면, 기존 임대인인 피고 C 등은 임차인인 원고가 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하며 임대인 지위 승계에 묵시적으로 동의한 것으로 보아 계약 관계에서 탈퇴했다고 보았고, 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인은 임대인의 자력이나 새로운 임대인의 보증보험 가입 여부까지 확인할 법적 의무는 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **계약당사자 지위 승계 (계약인수)의 법리:** 계약인수란 계약으로부터 발생하는 채권·채무뿐만 아니라 해제권과 같은 포괄적인 권리·의무를 모두 이전받는 것을 말합니다. 계약인수가 유효하게 이루어지려면 기존의 계약 당사자인 '양도인'(이 사건에서는 피고 C 등 기존 임대인), 계약을 인수받는 '양수인'(이 사건에서는 피고 J 새 임대인), 그리고 계약 관계를 계속 유지할 '잔류당사자'(이 사건에서는 원고 임차인)의 삼자 간 합의가 이루어져야 합니다. 비록 당사자 3인 중 2인의 합의가 먼저 있더라도, 나머지 당사자가 이를 동의하거나 승낙하면 효력이 발생합니다. 이 경우 양도인은 원래의 계약 관계에서 벗어나게 되며, 특별한 사정이 없다면 그에게 남아있던 채권채무관계도 소멸하게 됩니다. 이 사건에서 원고는 이 사건 부동산이 매각될 것을 알고 계약했고, 기존 임대인인 피고 C 등이 피고 J에게 부동산을 매도하며 임대차 계약을 승계하도록 했습니다. 이후 원고가 새로운 임대인인 피고 J과 다시 임대차 계약을 체결함으로써, 법원은 원고가 피고 J이 피고 C 등의 임대인 지위를 포괄적으로 승계하는 것에 묵시적으로 동의했다고 판단했습니다. 따라서 기존 임대인인 피고 C 등은 계약 관계에서 탈퇴했고, 원고는 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 피고 C 등과의 임대차 계약을 해지할 수 없다고 보았습니다. - **공인중개사의 확인·설명 의무 범위 (공인중개사법 제25조 및 시행령 제21조):** 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 제21조는 공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 상태, 입지 등 특정 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 법원은 거래 목적물의 시세나 거래 상대방의 개인적인 신용, 재산 상태(자력) 등은 법령상 공인중개사의 일반적인 확인·설명 대상에 포함되지 않는다고 봅니다. 그러나 공인중개사는 법적으로 확인·설명 의무가 없는 사항이라 할지라도, 중개의뢰인이 계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보라면 그에 대해 잘못된 정보를 제공해서는 안 됩니다. 만약 중개사가 해당 정보가 사실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하게 했다면, 선량한 관리자로서 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 중개법인이 원고에게 이 사건 부동산의 시세를 과장하거나 임대인의 자력에 대해 허위 진술했다는 증거가 없었고, 나아가 매매 후 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부까지 추가적으로 확인할 의무가 있다고 보기도 어렵다고 판단하여 피고 중개법인에게 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 - 임대차 계약 시 특약사항의 중요성: 임대차 계약을 할 때 특히 주택 매매나 임대인 변경 가능성이 있는 경우, 보증금 반환 보증 의무 등에 관한 특약사항을 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 특약의 내용과 이행 여부를 꼼꼼히 확인하고 문서화해야 합니다. - 임대인 지위 승계 시 임차인의 대처: 기존 임대인이 바뀌는 경우, 임차인이 새로운 소유자와 임대차 계약을 다시 체결하거나 묵시적으로 승계에 동의하면 기존 임대인과의 계약 관계는 종료될 수 있습니다. 이때 보증금 반환 의무는 새로운 임대인에게 넘어가므로, 새로운 임대인의 신뢰도와 보증 이행 능력을 반드시 확인해야 합니다. - 전세보증금 반환보증서 진위 확인: 임대인이 전세보증금 반환보증서 등을 제공하는 경우, 해당 서류의 진위 여부를 반드시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험 등 보증기관에 직접 문의하여 확인해야 합니다. 위조된 서류로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해야 합니다. - 공인중개사의 의무 범위 이해: 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 확인하고 설명할 법적 의무가 있습니다. 그러나 임대인의 개인적인 신용이나 자력, 또는 매매 후 새로운 임대인이 특약사항을 제대로 이행할지 여부까지 일일이 확인할 의무는 법적으로 제한적일 수 있습니다. 중요한 사항에 대해 중개사가 허위 정보를 제공한 경우가 아니라면, 중개사에게 책임을 묻기 어려울 수 있다는 점을 인지하고 스스로도 중요한 정보를 확인하는 노력이 필요합니다.

학교 스포츠센터 입찰 담합 의혹 무죄 판결

피고인 A는 E, F과 공모하여 한국자산관리공사의 '온비드' 시스템을 통해 진행된 학교 내 스포츠센터 사용·수익 허가 입찰에서 경쟁을 가장하여 특정인이 낙찰받도록 입찰의 공정을 해하였다는 혐의로 기소되었습니다. 구체적으로는 L초등학교 M스포츠센터 입찰에서 F이 고가로 응찰 후 낙찰을 포기하여 E이 낙찰받게 하고, B중학교 C스포츠센터 입찰에서는 E이 고가로 응찰 후 낙찰을 포기하여 피고인 A가 낙찰받게 하는 방식으로 담합했다는 것이 공소사실의 요지였습니다. 그러나 법원은 검사가 제출한 증거만으로는 피고인 A의 담합 사실이 합리적 의심 없이 증명되었다고 보기 어렵다고 판단하여 무죄를 선고했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: B중학교 C스포츠센터 대표, 입찰방해 혐의로 기소된 자영업자 - E: L초등학교 M스포츠센터 대표, 피고인 A 및 F과 함께 입찰방해 혐의를 받은 자 - F: N초등학교 O스포츠센터 대표, 피고인 A 및 E과 함께 첫 번째 입찰방해 혐의를 받은 자 - H: Q협회 대표, 증인으로 출석하여 진술함 - K: 증인으로 출석하여 진술함 - I: 증인으로 출석하여 진술함 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2018년 12월경 한국자산관리공사 '온비드' 시스템에 공고된 학교 내 스포츠센터(수영장) 사용·수익 허가 대상자 선정 입찰에 참여했습니다. 첫 번째 입찰은 L초등학교 M스포츠센터 건으로, F이 1순위로 최고가를 응찰한 뒤 낙찰을 포기하여 2순위 E이 낙찰받게 하였고, 피고인 A는 3순위로 응찰했습니다. 두 번째 입찰은 B중학교 C스포츠센터 건으로, E이 1순위로 최고가를 응찰한 뒤 낙찰을 포기하여 2순위 피고인 A가 낙찰받게 하였습니다. 검찰은 이러한 입찰 과정에서 피고인 A, E, F이 사전에 공모하여 서로 경쟁하는 것처럼 가장하고 특정인에게 낙찰이 돌아가도록 위계로써 입찰의 공정성을 해쳤다고 보고 입찰방해 혐의로 기소했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인 A가 E, F과 공모하여 위계로써 학교 시설 사용·수익 허가 입찰의 공정을 해하는 입찰방해 행위를 저질렀는지 여부, 그리고 검사가 제출한 증거만으로 피고인 A의 담합 사실이 합리적 의심의 여지 없이 증명되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 증인들의 진술 중 전문진술의 증거능력과 신빙성이 문제되었습니다. ### 법원의 판단 피고인에게 무죄를 선고했습니다. ### 결론 법원은 피고인이 E, F과 담합했을 것이라는 의심은 들지만, 제출된 증거들만으로는 피고인의 담합 사실이 합리적 의심 없이 증명되었다고 인정하기 부족하다고 판단했습니다. 특히 F은 E과의 담합은 인정했으나 피고인 A와의 담합 여부는 알지 못한다고 진술했고, H, K, I 등 다른 증인들의 진술은 직접 확인한 내용이 아니거나, 전문진술로서 형사소송법상 증거능력 요건을 갖추지 못했거나 신빙성이 부족하여 증거로 사용할 수 없다고 보았습니다. 피고인 A가 3순위로 응찰한 이유에 대한 검찰 측의 설명은 추측에 불과하며, 피고인 A의 변소(다른 입찰 대비용)가 상식에 어긋난다고 할 수 없다고 판단했습니다. 녹취록 상에도 담합을 명확히 인정할 대화 내용은 없었습니다. 이에 따라 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의거하여 무죄를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 입찰방해 혐의에 대한 것이며, 형법 제315조(입찰방해)는 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자를 처벌하도록 규정하고 있습니다. 법원은 형사소송법 제325조 후단에 따라 '피고사건이 범죄로 되지 아니하거나 범죄사실의 증명이 없는 때'에는 무죄를 선고해야 합니다. 이는 검사가 피고인의 유죄를 합리적 의심의 여지 없이 증명해야 한다는 원칙에 기반합니다. 증인들의 진술 중 '전문진술'의 증거능력과 관련하여 형사소송법 제316조가 적용되었습니다. 형사소송법 제316조 제1항은 피고인이 아닌 자의 진술을 내용으로 하는 진술로서 '그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태하에서 행하여졌음이 증명된 때에 한하여 이를 증거로 할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서는 증인 H, K이 피고인의 진술을 들었다는 내용이 이에 해당했으나, 법원은 그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태에서 행해졌다고 보기 어렵다고 판단하여 증거능력을 인정하지 않았습니다. 형사소송법 제316조 제2항은 피고인 아닌 타인의 진술을 내용으로 하는 진술로서, '원진술자가 사망, 질병, 외국거주, 소재불명 그 밖에 이에 준하는 사유로 인하여 공판정에 출석하여 진술을 할 수 없는 때로서 그 진술이 특히 신빙할 수 있는 상태하에서 행하여졌음이 증명된 때에 한하여 이를 증거로 할 수 있다'고 규정합니다. 이 사건에서는 증인 H, K이 E으로부터 들었다는 내용이 이에 해당할 수 있었으나, 법원은 증거로 사용함에 동의한 바가 없고 요건을 갖추었다고 볼 수 없어 증거능력을 인정하지 않았습니다. 또한, 피고인이 불출석한 경우 판결 요지 공시와 관련하여 형법 제58조 제2항 단서가 적용되어 판결 요지를 공시하지 않았습니다. ### 참고 사항 공개 입찰에 참여할 때는 항상 독립적이고 공정한 경쟁 원칙을 철저히 준수해야 합니다. 서로 다른 사업자 명의를 빌려 입찰에 참여하거나, 고가로 응찰한 후 낙찰을 포기하여 특정인이 낮은 가격으로 낙찰받도록 하는 등의 행위는 입찰방해죄로 처벌받을 수 있습니다. 비록 이 사건에서는 증거 부족으로 무죄가 선고되었지만, 담합 의혹만으로도 상당한 법적 절차와 비용이 발생할 수 있으므로, 오해를 살 만한 행동은 피하는 것이 중요합니다. 형사 재판에서 전문진술(직접 경험하지 않은 사실을 전해 들은 진술)은 증거능력을 인정받기 위한 엄격한 요건을 갖춰야 하므로, 공판 과정에서 직접적이고 명확한 증거가 확보되지 않으면 무죄가 선고될 수 있습니다. 의심만으로는 처벌되지 않으므로, 객관적이고 입증 가능한 증거의 중요성을 인식해야 합니다.

정량 미달 주유 및 불법 이동주유 영업 사기 사건

피고인 A은 석유판매업 법인 ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 진행하던 중, 주유량 조작이 가능한 장치로 이동주유 차량을 개조했습니다. 이후 피고인 A은 형제인 피고인 B과 공모하여 건설기계 등에 경유를 주유하면서 약 5%에 해당하는 양을 빼돌리고 정량대로 판매한 것처럼 대금을 청구하여 총 259,029원의 재산상 이익을 편취했습니다. 또한 피고인 B은 이동주유 판매가 금지된 성남시청 소유 차량에 경유 152리터를 판매하여 영업 범위를 위반했습니다. 법원은 피고인들의 범죄사실을 모두 인정하고, ㈜C 역시 피고인 A과 B의 업무에 대한 주의·감독 의무를 소홀히 한 책임이 있다고 판단하여 피고인들에게 각 벌금 500만 원을 선고했습니다. ### 관련 당사자 - A: ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 주유배달판매업을 영위한 자 (피고인) - B: 피고인 A의 형제로 이동주유 업무를 도운 주유배달원 (피고인) - C주식회사: 석유판매업을 하는 법인으로 피고인 A에게 이동주유 영업을 위탁하였으며, 피고인 A과 B의 불법행위에 대해 양벌규정으로 책임이 있는 회사 (피고인) - D: C주식회사의 대표이사 - 주식회사 G: 경유를 정량 미달로 공급받고 과다한 대금을 청구당하여 재산상 손해를 입은 피해자 - 성남시청: 이동주유 판매가 금지된 재활용 쓰레기 운송차량에 경유를 판매당한 곳 ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인 A이 ㈜C로부터 이동주유 영업을 위탁받아 주유배달판매업을 하던 중 발생했습니다. 피고인 A은 2020년 11월 17일경 이동주유차량(<차량번호>)을 개조하면서 'T자형 밸브', '대용량-32호스(길이 10m)', 조작 스위치인 '똑딱이'를 추가 설치했습니다. 이 장치들은 주유량을 조작하여 정량 미달 판매가 가능한 시설이었습니다. 이후 피고인 A은 형제이자 주유배달원인 피고인 B과 공모하여, 2021년 1월 6일부터 2월 3일경까지 건설 현장에서 굴삭기 등에 경유를 주유하면서 실제 주유량의 약 5%를 다시 회수하고 정량대로 주유한 것처럼 피해자 주식회사 G에 대금을 청구했습니다. 이를 통해 총 259,029원의 재산상 이익을 취득하여 정량 미달 판매와 사기 행위를 동시에 저질렀습니다. 또한 피고인 B은 2021년 1월 19일, 이동주유 영업 범위에 해당하지 않는 성남시청 소유 재활용 쓰레기 운송차량에 경유 152리터를 판매하여 석유 및 석유대체연료사업법상 영업 범위 위반 행위를 했습니다. ㈜C는 피고인 A과 B의 이러한 불법 행위에 대해 법인으로서의 관리감독 책임을 소홀히 한 혐의를 받았습니다. ### 핵심 쟁점 이동주유 차량에 설치된 'T자형 밸브', '대용량 호스', '똑딱이' 스위치가 정량 미달 판매를 목적으로 개조된 영업시설에 해당하는지 여부, 피고인 A과 B이 실제로 피해자를 기망하고 정량 미달 판매 행위를 저질렀는지 여부, 피고인 B이 영업 범위나 방법을 위반하여 석유를 판매했는지 여부, 법인인 피고인 C주식회사가 소속 직원인 피고인 A과 B의 불법행위에 대해 양벌규정에 따라 주의·감독 의무를 게을리한 책임이 있는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 피고인 A, 피고인 B, 피고인 C주식회사에 대해 모두 유죄를 인정하고, 각 벌금 500만 원에 처했습니다. 또한 피고인 A과 B이 벌금을 납입하지 않을 경우, 10만 원을 1일로 환산한 기간 노역장에 유치할 것을 명했으며, 각 벌금에 상당하는 금액의 가납을 명했습니다. ### 결론 법원은 한국석유관리원의 채증 영상 자료, 피고인 A과 B의 진술, 관련 행정소송 결과 등을 종합하여 이동주유 차량의 개조 사실과 정량 미달 판매 및 사기, 그리고 영업 범위 위반 행위가 있었음을 명확히 인정했습니다. 특히 피고인 A과 B이 피고인 C주식회사의 사실상 대리인, 사용인, 종업원에 해당하며, C주식회사 역시 이들의 위법 행위를 방지하기 위한 주의·감독 의무를 게을리했음을 인정하여 법인에게도 책임을 물었습니다. 비록 피해액이 아주 크지는 않고 피고인들이 오랜 기간 동안 계획적으로 범행을 저지르지는 않은 것으로 보이나, 석유 유통 질서를 해치고 소비자 신뢰를 저하시킨 점을 고려하여 벌금형을 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 석유 및 석유대체연료 사업법 위반: 이 사건은 '석유 및 석유대체연료 사업법'의 여러 조항을 위반했습니다. - 정량 미달 판매 목적의 영업시설 설치·개조 금지 (제39조 제1항 제2호, 제4호): 피고인 A은 주유량 조작이 가능한 'T자형 밸브', '대용량 호스', '똑딱이' 스위치를 이동주유 차량에 설치하여 정량 미달 판매를 목적으로 영업시설을 개조했습니다. 이는 법에서 명백히 금지하는 행위입니다. - 사용공차를 벗어나 정량 미달 판매 금지 (제39조 제1항 제2호): 피고인 A과 B은 개조된 차량을 이용해 건설기계에 경유를 주유하면서 약 5%를 회수하고도 정량대로 청구하여, 대통령령으로 정하는 사용공차를 벗어나 정량 미달 판매를 했습니다. - 영업 범위나 방법 위반 금지 (제39조 제1항 제10호): 피고인 B은 이동주유 차량으로 판매가 허용되지 않는 성남시청 소유 차량에 경유를 판매하여 법에서 정한 영업 범위 및 방법을 위반했습니다. 2. 사기죄 (형법 제347조 제1항): 피고인 A과 B은 정량 미달로 경유를 공급하면서도 정량대로 공급한 것처럼 피해자 주식회사 G에 대금을 청구하여, 피해자를 속여 재산상 이득을 취득했습니다. 이는 타인을 기망하여 재산상 이득을 취하는 행위로 형법상 사기죄에 해당합니다. 3. 양벌규정 (석유 및 석유대체연료 사업법 제48조): 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 위반행위를 하면, 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과하도록 하는 규정입니다. 피고인 C주식회사는 피고인 A과 B이 업무상 저지른 정량 미달 판매 목적의 시설 개조, 정량 미달 판매, 영업 범위 위반 행위에 대해 주의·감독 의무를 게을리한 책임이 인정되어 양벌규정에 따라 처벌받았습니다. 4. 공동정범 (형법 제30조): 피고인 A과 B은 정량 미달 판매 및 사기 행위에 대해 사전에 공모하고 역할을 분담하여 함께 범죄를 실행했습니다. 이는 2인 이상이 공동으로 범죄를 저지른 경우에 해당하여 공동정범으로 처벌됩니다. ### 참고 사항 정량 확인의 중요성: 유류를 구매할 때는 주유기의 표시량과 실제 주유되는 양이 일치하는지 항상 확인해야 합니다. 특히 이동주유 서비스 이용 시에는 더욱 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 불법 개조 시설 확인: 이동주유 차량을 이용한 유류 구매 시, 차량에 의심스러운 추가 장치나 비정상적인 호스 연결이 없는지 확인해야 합니다. 'T자형 밸브'나 '똑딱이 스위치' 등은 정량 조작에 사용될 수 있는 불법 개조 시설일 수 있습니다. 영업 범위 준수 여부 확인: 이동주유 서비스는 특정 용도나 장소에 한정될 수 있습니다. 예를 들어, 일반 승용차나 특정 종류의 차량에는 이동주유가 허용되지 않을 수 있으므로, 해당 서비스가 합법적인 범위 내에서 이루어지는지 확인하는 것이 좋습니다. 거래 명세서 보관: 유류 거래 후에는 반드시 거래 명세서를 받아 보관하고, 청구된 금액과 실제 주유된 양이 일치하는지 대조해야 합니다. 문제가 발생했을 때 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 불법 행위 신고: 정량 미달 판매나 불법 영업이 의심되는 경우, 한국석유관리원이나 관련 수사기관에 적극적으로 신고하여 추가 피해를 방지하고 건전한 유통 질서를 확립하는 데 기여해야 합니다. 신고는 익명으로도 가능합니다. 법인 및 사업주의 책임: 사업주는 종업원이나 대리인이 업무와 관련하여 저지르는 불법 행위에 대해 양벌규정에 따라 법적 책임을 질 수 있습니다. 따라서 철저한 교육과 감독을 통해 불법 행위를 사전에 예방해야 합니다.

주택 매매 후 바뀐 임대인의 전세보증보험 미가입으로 인한 전세보증금 반환 사건

원고는 임대차보증금 2억 4,500만 원에 이 사건 부동산을 임차하면서, 향후 임대인이 주택임대사업자에게 매도하고 새 임대인이 보증보험에 가입하지 않으면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받을 수 있다는 특약을 맺었습니다. 기존 임대인들은 이 사건 부동산을 피고 J에게 매도했고, 피고 J은 임대차 계약을 승계하기로 했습니다. 원고는 피고 J과 다시 동일한 내용의 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 피고 J이 제시한 보증보험 서류가 위조된 것임을 알게 된 원고는 계약 해지를 통보하고 피고 J, 기존 임대인, 그리고 중개법인을 상대로 보증금 반환 또는 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 J에게 보증금 반환 의무가 있다고 판단했으나, 기존 임대인과 중개법인에 대한 청구는 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A (세입자): 이 사건 부동산의 임차인으로서 전세보증금 반환을 청구한 당사자입니다. - 피고 J (새 임대인): 이 사건 부동산을 매수하여 임대인 지위를 승계하였으나, 전세보증금 반환보증 의무를 이행하지 않은 당사자입니다. - 피고 C 등 (구 임대인): 이 사건 부동산의 기존 임대인이자 공유자들로, 부동산 매도 후 임대인 지위에서 탈퇴한 당사자입니다. - 피고 주식회사 E부동산중개법인 (부동산 중개법인): 이 사건 임대차계약을 중개한 공인중개사 법인입니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 5월 11일 피고 중개법인의 중개로 피고 C 등으로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 2억 4,500만 원에 임차하고 전입신고를 마쳤습니다. 계약 당시 '임대인은 매도 시 주택임대사업자에게 매매하고, 바뀐 임대인이 주택임대사업자 보증보험 의무가입 진행이 안 될 시 계약은 조건 없이 해제하며 보증금을 전액 반환한다'는 특약사항이 있었습니다. 이후 피고 C 등은 2021년 5월 18일 피고 J에게 이 사건 부동산을 매도하면서, 피고 J이 이 사건 임대차계약을 인수하고 매매대금은 보증금으로 대체하기로 했습니다. 원고는 2021년 6월 10일 피고 J과 이 사건 임대차계약과 동일한 조건 및 특약사항을 포함한 표준임대차계약서를 다시 작성했습니다. 그러나 원고는 2023년 2월 9일경 피고 J으로부터 받은 전세보증금반환보증서류가 위조된 것임을 알게 되었습니다. 이에 원고는 2023년 2월 13일 피고 C와 피고 중개법인에게 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 임대차계약 해지 의사표시를 내용증명으로 발송했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 새로운 임대인인 피고 J이 전세보증금 반환보증 특약을 불이행했을 때 임차인인 원고에게 보증금 반환 의무가 있는지 여부입니다.2. 기존 임대인인 피고 C가 임대인 지위 승계 후에도 보증금 반환 의무를 부담하는지 여부입니다.3. 부동산 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인이 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부를 확인하지 않은 것에 대해 손해배상 책임이 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 1. 피고 J은 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 지급할 의무가 있습니다.2. 원고의 기존 임대인인 피고 C 및 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인에 대한 청구는 모두 기각되었습니다. ### 결론 법원은 새로운 임대인인 피고 J이 특약사항인 보증보험 가입 의무를 위반했으므로, 임대차 계약이 해지되었고 피고 J은 원고에게 임대차보증금 2억 4,500만 원을 반환해야 한다고 판단했습니다. 반면, 기존 임대인인 피고 C 등은 임차인인 원고가 새로운 임대인과 다시 계약을 체결하며 임대인 지위 승계에 묵시적으로 동의한 것으로 보아 계약 관계에서 탈퇴했다고 보았고, 중개법인인 피고 주식회사 E부동산중개법인은 임대인의 자력이나 새로운 임대인의 보증보험 가입 여부까지 확인할 법적 의무는 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **계약당사자 지위 승계 (계약인수)의 법리:** 계약인수란 계약으로부터 발생하는 채권·채무뿐만 아니라 해제권과 같은 포괄적인 권리·의무를 모두 이전받는 것을 말합니다. 계약인수가 유효하게 이루어지려면 기존의 계약 당사자인 '양도인'(이 사건에서는 피고 C 등 기존 임대인), 계약을 인수받는 '양수인'(이 사건에서는 피고 J 새 임대인), 그리고 계약 관계를 계속 유지할 '잔류당사자'(이 사건에서는 원고 임차인)의 삼자 간 합의가 이루어져야 합니다. 비록 당사자 3인 중 2인의 합의가 먼저 있더라도, 나머지 당사자가 이를 동의하거나 승낙하면 효력이 발생합니다. 이 경우 양도인은 원래의 계약 관계에서 벗어나게 되며, 특별한 사정이 없다면 그에게 남아있던 채권채무관계도 소멸하게 됩니다. 이 사건에서 원고는 이 사건 부동산이 매각될 것을 알고 계약했고, 기존 임대인인 피고 C 등이 피고 J에게 부동산을 매도하며 임대차 계약을 승계하도록 했습니다. 이후 원고가 새로운 임대인인 피고 J과 다시 임대차 계약을 체결함으로써, 법원은 원고가 피고 J이 피고 C 등의 임대인 지위를 포괄적으로 승계하는 것에 묵시적으로 동의했다고 판단했습니다. 따라서 기존 임대인인 피고 C 등은 계약 관계에서 탈퇴했고, 원고는 피고 J의 보증보험 미가입을 이유로 피고 C 등과의 임대차 계약을 해지할 수 없다고 보았습니다. - **공인중개사의 확인·설명 의무 범위 (공인중개사법 제25조 및 시행령 제21조):** 공인중개사법 제25조 및 동법 시행령 제21조는 공인중개사가 중개대상물의 권리관계, 상태, 입지 등 특정 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다고 규정하고 있습니다. 하지만 법원은 거래 목적물의 시세나 거래 상대방의 개인적인 신용, 재산 상태(자력) 등은 법령상 공인중개사의 일반적인 확인·설명 대상에 포함되지 않는다고 봅니다. 그러나 공인중개사는 법적으로 확인·설명 의무가 없는 사항이라 할지라도, 중개의뢰인이 계약을 체결할지 여부를 결정하는 데 매우 중요한 정보라면 그에 대해 잘못된 정보를 제공해서는 안 됩니다. 만약 중개사가 해당 정보가 사실인 것처럼 전달하여 의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하게 했다면, 선량한 관리자로서 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 중개법인이 원고에게 이 사건 부동산의 시세를 과장하거나 임대인의 자력에 대해 허위 진술했다는 증거가 없었고, 나아가 매매 후 새로운 임대인의 자력이나 보증보험 가입 여부까지 추가적으로 확인할 의무가 있다고 보기도 어렵다고 판단하여 피고 중개법인에게 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 - 임대차 계약 시 특약사항의 중요성: 임대차 계약을 할 때 특히 주택 매매나 임대인 변경 가능성이 있는 경우, 보증금 반환 보증 의무 등에 관한 특약사항을 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 특약의 내용과 이행 여부를 꼼꼼히 확인하고 문서화해야 합니다. - 임대인 지위 승계 시 임차인의 대처: 기존 임대인이 바뀌는 경우, 임차인이 새로운 소유자와 임대차 계약을 다시 체결하거나 묵시적으로 승계에 동의하면 기존 임대인과의 계약 관계는 종료될 수 있습니다. 이때 보증금 반환 의무는 새로운 임대인에게 넘어가므로, 새로운 임대인의 신뢰도와 보증 이행 능력을 반드시 확인해야 합니다. - 전세보증금 반환보증서 진위 확인: 임대인이 전세보증금 반환보증서 등을 제공하는 경우, 해당 서류의 진위 여부를 반드시 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험 등 보증기관에 직접 문의하여 확인해야 합니다. 위조된 서류로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해야 합니다. - 공인중개사의 의무 범위 이해: 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 상태 등을 확인하고 설명할 법적 의무가 있습니다. 그러나 임대인의 개인적인 신용이나 자력, 또는 매매 후 새로운 임대인이 특약사항을 제대로 이행할지 여부까지 일일이 확인할 의무는 법적으로 제한적일 수 있습니다. 중요한 사항에 대해 중개사가 허위 정보를 제공한 경우가 아니라면, 중개사에게 책임을 묻기 어려울 수 있다는 점을 인지하고 스스로도 중요한 정보를 확인하는 노력이 필요합니다.