주택 임차인이 보증금 보호를 위해 신청한 등기 사건

임차인 A씨가 임대인 C씨와의 주택 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못하게 되자, 자신의 임차 보증금 1억 원에 대한 권리를 보호하기 위해 법원에 주택임차권등기 명령을 신청하여 받아들여진 사건입니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 3층 301호 주택의 임차인
• 피신청인 C: 3층 301호 주택의 임대인

분쟁 상황

임차인 A는 임대인 C와 보증금 1억 원에 주택 임대차 계약을 맺고 거주해왔습니다. 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인 C가 보증금을 반환하지 않아, 임차인 A는 이사를 가야 하는 상황에서 자신의 보증금을 보호하기 위해 주택임차권등기 명령을 신청하게 되었습니다.

핵심 쟁점

주택 임차인이 임대차 계약 종료 후에도 보증금을 반환받지 못하여 다른 곳으로 이사해야 하는 상황에서, 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 주택임차권등기 명령을 신청할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 신청인 A의 주택임차권등기 명령 신청에 대해 이유가 있다고 판단하여, 별지 목록에 기재된 건물에 대한 주택임차권등기를 명했습니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2022년 10월 22일, 임차 보증금 1억 원, 주민 등록일자 2022년 11월 22일, 임차 범위 3층 35㎡ (301호), 점유 개시일자 2022년 11월 20일, 확정일자 2022년 10월 24일이 포함됩니다.

결론

임차인 A씨는 법원의 결정을 통해 임대차 보증금 반환 채권을 보호받기 위한 주택임차권등기를 마칠 수 있게 되었고, 이로써 다른 곳으로 이사하더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

주택임차권등기 명령 제도는 「주택임대차보호법」 제3조의3에 근거합니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)​
  • 제1항: 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임차인이 이사를 가더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 보호하는 중요한 제도입니다.
  • 제2항: 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제2항 및 제3항에 따른 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지합니다. 즉, 이 사건의 임차인 A는 2022년 11월 22일 주민등록일자와 2022년 11월 20일 점유 개시일자로 취득한 대항력 및 2022년 10월 24일 확정일자로 취득한 우선변제권을 이사 후에도 유지할 수 있게 됩니다.
  • 제3항: 임차권등기 이후에는 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 소액임차인의 최우선변제권은 인정되지 않으나, 이 사건과 같이 이미 취득한 우선변제권은 유지됩니다.
  • 제4항: 임차권등기의 신청 및 그에 따른 등기와 관련하여 발생한 비용은 임대인이 부담하게 되므로, 임차인은 신청에 필요한 실비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약이 종료되었으나 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력(제3자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)을 유지하기 위해 주택임차권등기 명령을 신청할 수 있습니다. 주택임차권등기는 임차인이 해당 주택에서 실제로 거주하며 점유하고 주민등록(전입신고)을 유지해야 발생하는 대항력과 우선변제권을, 주택을 비우고 이사하더라도 법적으로 유지시켜주는 효과가 있습니다. 등기 명령 신청 시에는 임대차 계약서, 보증금 지급 증명 서류, 주민등록등본 등 임대차 관계를 증명할 수 있는 자료들을 첨부해야 합니다. 등기 명령이 결정되면 해당 주택의 등기부등본에 임차권등기가 기록되므로, 향후 새로운 임차인이 들어올 경우 해당 주택에 임차권등기가 있음을 알 수 있게 됩니다.