임대차
임차인 A는 임대인 D로부터 상가를 임대하여 노인주간보호센터를 운영했습니다. 계약 기간 만료 후 A는 상가를 원상회복하여 인도했으나, D는 임대차보증금 3천만 원 중 미지급 차임, 관리비, 공과금, 원상회복 비용 등을 공제해야 한다며 보증금 반환을 거부했습니다. 이에 A는 보증금 반환 소송을 제기했고, 법원은 A의 부가가치세 미납분 336만 원을 제외한 2,664만 원과 이자를 D가 A에게 지급해야 한다고 판결했습니다. 특히 법원은 임차인 A가 상가를 노유자시설로 용도 변경하면서 임대인의 승낙 하에 대규모 리모델링을 진행했고, 임대인이 상가의 원래 상태를 입증하지 못했으므로 원상회복 비용 청구를 받아들이지 않았습니다. 또한 임차인이 퇴거 후 원상회복 공사를 위해 상가를 점유한 기간 동안 실질적인 이득을 얻지 않았다면 해당 기간의 차임, 관리비 등을 지급할 의무가 없다고 판단했습니다.
임차인 A는 임대인 D 소유의 상가를 임대하여 노유자시설인 K센터를 운영하고자 했습니다. A는 2018년 8월 16일 임대보증금 3천만 원, 임대기간 2016년 6월 19일부터 2021년 9월 18일까지로 임대차 계약을 체결하고 D에게 보증금을 지급했습니다. A는 D의 승낙을 받아 상가를 제1종 근린생활시설에서 노유자시설로 용도 변경 허가를 받았으며, 노유자시설 운영에 필요한 소방시설 설치 공사 및 내부 천정, 조명, 벽체, 칸막이, 전기, 화장실 설치 등 6천만 원 이상의 대규모 리모델링 공사를 진행했습니다. 계약 기간이 종료될 무렵인 2021년 6월경, A는 D에게 계약 연장 의사가 없음을 밝혔고, 다른 곳으로 이전할 공사를 마칠 때까지만 상가를 이용하기로 합의했습니다. A는 2021년 11월 28일까지 K센터를 운영한 후 이전했고, 2021년 12월 5일부터 같은 달 14일까지 원상복구를 위한 철거 공사를 완료한 후 2021년 12월 16일 상가를 D에게 인도했습니다. 그러나 D는 임대차보증금 반환을 거부하며, 미지급 차임 및 관리비, 원상회복비용, 미지급 부가가치세 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 특히 D는 A가 상가 퇴거 시 천장 텍스와 전기시설을 철거하고 화장실과 벽체를 훼손했다며 2,544만 4천 원의 원상복구 비용 공제를 요구했습니다. 이에 A는 부가가치세 미납분 외에는 공제할 수 없다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
상가 임대차 계약 종료 시 임차인이 임대차보증금에서 공제해야 할 원상회복 의무의 범위와 관련된 다툼 임차인이 임대인의 승낙 하에 용도 변경 및 대규모 리모델링을 진행한 경우, '원래 상태'로의 원상회복이 어디까지 요구되는지에 대한 문제 임차인이 임대차 목적물을 인도하기 전 원상회복 공사를 진행하는 동안의 점유에 대해 임대인이 차임 및 관리비 상당액을 청구할 수 있는지 여부
제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 피고 D는 원고 A에게 26,640,000원 및 이에 대해 2021년 12월 17일부터 2024년 3월 28일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고 A의 나머지 청구는 기각한다. 소송총비용 중 1/5은 원고 A가, 나머지는 피고 D가 각각 부담한다. (가집행 가능)
재판부는 임차인 A가 임대차보증금 3천만 원 중 스스로 인정하는 부가가치세 336만 원을 제외한 2,664만 원에 대해서는 임대인 D가 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 임대인 D의 나머지 공제 항변에 대해서는, 2021년 11월분 월차임과 관리비는 이미 지급된 것으로 판단했고, 임차인이 계약 종료 후 상가를 인도하기 전 원상회복 공사를 위해 점유한 기간 동안에는 상가를 사용·수익하여 실질적인 이득을 취했다고 볼 수 없으므로 해당 기간의 차임, 관리비, 공과금 공제 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히 임대차보증금에서 원상회복 비용을 공제하려는 임대인은 상가의 원래 상태와 임차인의 훼손 사실을 증명해야 하는데, 임대인 D는 상가 임대차 계약 체결 당시 상가의 천장 텍스나 전기시설 등이 완비되어 있었다는 사실을 충분히 입증하지 못했습니다. 오히려 임차인 A가 임대인 D의 승낙 하에 노유자시설 운영을 위해 용도 변경하고 대규모 리모델링 공사를 진행한 점, 기존 시설 철거가 불가피했던 점 등을 고려할 때, 임차인이 설치한 시설을 모두 철거한 것이 원상회복 의무를 이행한 것으로 보는 것이 합당하다고 판단하여 D의 원상복구비용 공제 주장을 기각했습니다.
임대차 계약 시 임대인이 임차인에게 반환할 임대차보증금은 임대차 종료 후 발생하는 임차인의 미지급 차임, 손해배상 채권 등 모든 채무를 담보하는 성격이 있습니다. 따라서 임대인은 이 보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지를 임차인에게 반환해야 합니다. 그러나 이때 피담보채무의 발생 및 그 범위에 대한 주장과 입증 책임은 임대인에게 있습니다 (대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결 참조).
원상회복 의무의 범위: 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 및 제654조(준용규정)에 따라 임차인은 임대차가 종료하면 임차물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환해야 합니다. 그러나 상가 임대차의 경우 임차인이 임대인의 동의를 얻어 시설을 개조하거나 용도를 변경한 경우에는, 임차인이 설치한 시설물을 철거하고 임차 당시의 상태로 돌려놓는 것이 원칙입니다. 하지만 임대차 계약 체결 시부터 임차인이 특정 영업을 위해 대규모 시설 투자를 하고 개조하는 것이 예정되어 있었고, 임대인도 이를 승낙한 경우라면, 임차인이 개조한 부분을 철거하는 것만으로 원상회복 의무를 다한 것으로 볼 수도 있습니다. 특히 임대인이 임차인이 개조하기 전 상가의 정확한 '원래 상태'를 입증하지 못한다면, 임차인에게 과도한 원상회복 의무를 부과하기는 어렵습니다.
계약 종료 후 점유 및 부당이득 반환 의무: 임차인이 임대차 계약 종료 후 임차물을 계속 점유했지만, 이를 사용하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인에게 부당이득 반환 의무가 성립하지 않습니다. 이는 임차인이 자신의 사정으로 인해 임차물을 사용·수익하지 못했거나 시설물을 반출하지 않았다고 하더라도 마찬가지입니다 (대법원 1998. 7. 10. 선고 98다8554 판결 참조). 본 사안에서는 임차인이 퇴거 후 원상회복을 위한 철거 공사를 진행한 기간에 대해 임차인이 상가를 사용·수익하여 실질적인 이득을 취했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
지연손해금: 피고가 임차보증금 반환 의무를 다투는 것이 타당한 이 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 이율이 적용되며, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용됩니다.
상가 임대차 계약 시 임차인이 특별한 용도로 상가를 개조하거나 대규모 리모델링을 할 계획이라면, 계약서에 원상회복 의무의 범위를 명확히 규정하는 것이 좋습니다. 특히 임대인의 승낙을 받아 용도를 변경하거나 기존 시설을 철거하고 새로운 시설을 설치하는 경우, 임차인이 설치한 시설을 철거하는 것만으로 원상회복 의무를 다하는 것으로 볼 여지가 많습니다. 계약 체결 전 상가의 원래 상태를 사진, 영상 등 객관적인 자료로 자세히 기록해두는 것이 중요합니다. 이는 임대인이 나중에 원상회복 비용을 청구할 때 임대인이 상가의 원래 상태와 임차인의 훼손 사실을 입증해야 하는 부담을 덜어줄 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 상가를 인도하기까지의 기간 동안 임차인이 상가를 영업 등의 목적으로 사용, 수익하지 않고 단순히 원상회복 공사를 진행하는 것에 불과하다면, 해당 기간의 차임이나 관리비 등을 지급할 의무가 없다는 점을 인지하고 있어야 합니다. 임대차보증금에서 공제하려는 채권에 대해서는 임대인이 그 발생과 범위를 입증해야 하므로, 임차인은 부당한 공제 요구에 대해 적극적으로 반박할 준비를 해야 합니다.
