연체 임대료 미납으로 인한 회사 숙소 건물 퇴거 및 임대료 청구 판결

원고 A는 피고 B과 임대차 계약을 맺었으나, 실제 임차인은 피고 B이 운영하는 주식회사 C(피고 회사)로 확인되었습니다. 피고 회사의 지속적인 차임 연체로 인해 원고는 임대차 계약을 해지하고, 피고 B에게 부동산 퇴거를, 피고 회사에게는 부동산 인도 및 연체 차임 40,800,000원과 인도일까지의 부당이득금 지급을 청구하여 승소한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 별지 기재 4층 다가구주택의 소유자로, 임차인인 주식회사 C로부터 연체된 차임을 받지 못해 소송을 제기했습니다.
• 피고 B: 주식회사 C의 실제 운영자로, 원고 A와 임대차 계약서를 작성하고 부동산을 점유·사용했습니다.
• 피고 주식회사 C: (종전 상호 주식회사 D) 피고 B이 실제 운영하는 회사로, 계약서에 임차인으로 기재되어 있으며 원고에게 연체 차임 및 부당이득금 지급 의무가 발생했습니다.

분쟁 상황

원고는 2016년 8월 11일 피고 B과 다가구주택 중 한 호실에 대해 보증금 없이 연 차임 7,200,000원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 계약서상 임차인은 피고 B이 운영하는 회사인 주식회사 C로 기재되어 있었으나 피고 B은 자신이 임차인이라고 주장했습니다. 임대차 계약은 갱신되었으나 피고 주식회사 C는 차임을 지속적으로 연체하였고, 이에 원고는 임대차 계약 해지를 통보하고 연체 차임 지급 및 부동산 퇴거/인도를 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차계약의 실제 계약 당사자가 피고 B 개인인지 아니면 피고 주식회사 C인지 여부, 피고 주식회사 C의 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지의 적법성, 연체 차임 및 계약 해지 이후의 부당이득금의 범위와 액수, 피고 B의 부동산 퇴거 의무 여부입니다.

법원의 판단

1. 피고 B은 별지 기재 부동산에서 퇴거해야 합니다.
2. 피고 주식회사 C는 원고에게, 가. 별지 기재 부동산을 인도하고, 나. 40,800,000원 및 2024년 8월 6일부터 위 부동산 인도일까지 연 7,200,000원의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 소송 비용은 피고들이 부담합니다.
4. 제1, 2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 모두 받아들여 피고 B에게 부동산 퇴거 의무를, 피고 주식회사 C에게는 부동산 인도 및 연체 차임과 부당이득금 지급 의무를 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

계약 당사자 확정의 법리 (민법 제105조 의사표시의 해석): 계약 당사자가 누구인지는 당사자의 의사해석의 문제에 해당하며, 특히 서면으로 작성된 계약서(처분문서)의 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다. 이 사건에서 법원은 임대차계약서에 피고 회사가 임차인으로 명확히 기재된 점, 피고 B이 피고 회사의 실제 운영자로서 회사 숙소를 위해 임차한 것으로 보이는 점, 피고 회사가 개인보다 많은 차임을 지급한 점 등을 종합하여 피고 B이 피고 회사를 대리하여 계약을 체결한 것으로 보아 피고 회사가 임차인이라고 판단했습니다. 이는 대리인이 본인의 이름으로 계약을 체결한 것과 유사하게 해석됩니다. 임대차 계약 해지 및 건물 인도 의무 (민법 제640조): 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차 계약이 적법하게 해지되면 임차인은 임차 목적물을 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 이 사건에서 피고 주식회사 C의 지속적인 차임 연체로 인해 원고의 해지 의사표시가 담긴 소장 부본이 피고 회사에 도달함으로써 계약이 적법하게 해지되었고, 이에 따라 피고 주식회사 C는 부동산을 인도할 의무를 피고 B은 임차인 회사 소유의 부동산을 직접 점유하고 있었으므로 퇴거할 의무를 지게 됩니다. 부당이득 반환 의무 (민법 제741조): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이 임차 목적물을 계속 점유·사용하는 경우 이는 법률상 원인 없는 이득에 해당하므로 해당 기간 동안 차임 상당액을 부당이득으로 임대인에게 반환할 의무가 발생합니다. 이 사건에서는 2024년 8월 6일(계약 해지 다음 날)부터 부동산 인도일까지의 차임 상당액을 피고 주식회사 C가 원고에게 지급해야 합니다.

참고 사항

계약서 작성 시 계약 당사자를 명확히 기재하고 법인과의 계약인 경우 법인명과 대표자 서명 및 법인 인감을 함께 날인하여 혼동의 여지를 없애야 합니다. 특히 계약의 내용이 명확히 기재된 처분문서가 있다면 법원은 해당 문서의 문언적 의미를 중요하게 해석합니다. 임대차 계약 시 법인 숙소 등으로 사용될 경우 실제 거주하는 개인과 계약상 임차인의 명의가 다를 수 있으므로 계약서 작성 단계에서 이를 분명히 할 필요가 있습니다. 차임 연체가 지속될 경우 임대인은 계약 해지 의사를 명확히 표시하고 내용증명 등으로 임차인에게 도달시킴으로써 법적 효력을 발생시켜야 합니다. 소장 제출을 통해 계약 해지 의사를 표시하는 것도 가능합니다. 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이 부동산을 점유하고 있다면 해당 기간 동안은 차임 상당의 부당이득을 지급해야 할 의무가 발생합니다. 법인 상호가 변경된 경우에도 기존 계약의 당사자는 변경된 법인으로 유지되므로 변경 전후 상호를 명확히 확인해야 합니다.